IL MIO 110% RISPONDE
Detrazione per il proprietario del bene non residenziale
CONDOMINIO MINIMO
E LIMITI DI SPESA
Quesito
Un edificio è composto da un’unità immobiliare residenziale (accatastata A/7) e relativa pertinenza (C/6) posta nella contitolarità di due coniugi e da un’altra unità immobiliare, attualmente non residenziale, precisamente una soffitta (riscaldata) accatastata C/2, di proprietà esclusiva di un altro soggetto. Si intendono effettuare una serie di lavori finalizzati al risparmio energetico e alla riduzione del rischio sismico dell’intero edificio. Al termine dei lavori è previsto anche il cambio di destinazione d’uso dell’immobile attualmente accatastato C/2, che sarà accatastato come A/2. L’edificio dispone di parti comuni quali il locale caldaia e le scale di accesso alle unità immobiliari. Se ritiene che l’edificio possa essere considerato un «condominio minimo» e lo stesso può essere considerato «residenziale», secondo i chiarimenti forniti dall’agenzia delle entrate, in quanto la superficie delle unità immobiliari residenziali è superiore al 50% della superficie complessiva. Gli interventi che si intendono agevolare secondo le disposizioni del dl Rilancio sono: a) realizzazione del «cappotto termico»; b) sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con un impianto centralizzato; c) intervento antisismico. Si intendono anche realizzare, su entrambi gli immobili, interventi trainati quali l’installazione dell’impianto fotovoltaico e la sostituzione dei serramenti. I singoli massimali di spesa previsti per gli interventi trainanti agevolabili secondo le disposizioni del dl Rilancio (superbonus e sismabonus) vanno calcolati moltiplicandoli per 3 unità immobiliari? Analogo criterio rileva per gli interventi trainati e, in particolare, per l’installazione dell’impianto fotovoltaico?
Risposta
A norma dell’art. 119, comma 1, lett. a) dl Rilancio, negli edifici in condominio composti da due a otto unità immobiliari, quale quello rappresentato dal lettore, il massimale di spesa stabilito per gli interventi trainanti è calcolato moltiplicando euro 40.000 per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Come chiarito dall’agenzia delle entrate con la circolare n. 19/E del 2020 l’ammontare massimo delle spese ammesse in detrazione va calcolato tenendo conto anche di eventuali pertinenze a servizio delle unità residenziali. Pertanto, riprendendo l’esempio recato dall’agenzia delle entrate nel documento di prassi sopra richiamato, nel caso in cui un edificio in condominio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di euro 768.000 (96.000 euro x 8 unità) da attribuire ai condomìni in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea. Inoltre, come chiarito dalla circolare n. 30/E del 2020, in ragione del fatto che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è superiore al 50% della superficie complessiva dell’edificio ai fini del calcolo dell’ammontare massimo delle spese ammesse al beneficio vanno conteggiate anche le unità immobiliari non residenziali. Per la stessa ragione, nel caso di specie, anche il proprietario dell’immobile non residenziale (C/2) potrà fruire della detrazione per le spese sostenute in relazione agli interventi eseguiti sulle parti comuni dell’edificio. Per quanto riguarda gli interventi trainati, fermo restando il riconoscimento della detrazione in misura pari al 110% per i lavori effettuati in concomitanza con gli interventi trainati, i massimali di spesa sono quelli previsti dalle singole disposizioni agevolative. Per quanto riguarda l’impianto fotovoltaico, il massimale di spesa previsto dall’art. 16-bis del Tuir è pari a euro 48.000 per unità immobiliare e, comunque, nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kw di potenza nominale dell’impianto, come chiarito dall’agenzia delle entrate nella circolare n. 24/E del 2020. Attesa la formulazione della norma istitutiva dell’agevolazione (art. 16-bis Tuir) che non tiene conto, ai fini del calcolo del massimale di spesa, del numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, si ritiene che la pertinenza non rilevi autonomamente ai fini del calcolo del massimale di spesa.