Assemblee, il verbale canta
Niente effetto sorpresa per le deliberazioni assembleari. Il contenuto delle stesse deve sempre risultare da un verbale scritto, da conservare nell’apposito registro previsto dall’art. 1130 c.c. Il testo della delibera deve quindi essere chiaro e consentire di individuare con certezza la volontà espressa dalla maggioranza dei condomini, in modo da garantirne l’efficacia e consentire all’amministratore di eseguirla. In caso di incertezza sul contenuto della delibera non si può quindi fare riferimento ai testimoni, perché è inaccettabile una delibera con contenuto «a sorpresa», che emerga a distanza di tempo, quando magari siano già trascorsi i termini per impugnarla. Questo l’interessante chiarimento contenuto nella recente sentenza n. 106 della Corte di appello di Genova, pubblicata lo scorso 29 gennaio 2021.
Il caso concreto. Nella specie era stata impugnata la deliberazione con cui l’assemblea si era espressa su un intervento da effettuare sull’impianto idrico e sulla ripartizione tra i condomini della relativa spesa.
Secondo il tribunale, che aveva accolto l’impugnazione, la delibera in questione risultava indeterminata, in quanto erano stati previsti due possibili criteri alternativi di imputazione della spesa, ma nel verbale non era stata specificata quale fosse la volontà assembleare, non essendo stato indicato quale dei due criteri fosse stato approvato dalla maggioranza dei condomini.
Il condominio, convinto che si trattasse di un mero errore materiale relativo alla redazione del verbale, aveva quindi impugnato la sentenza, rimproverando al giudice di primo grado di non avere provveduto a superare la presunta incertezza del contenuto della delibera in questione con l’applicazione dei criteri di interpretazione cui agli artt. 1362 ss. c.c.
Secondo il condominio l’andamento dei fatti era del tutto chiaro. Si era proceduto a mettere in votazione la prima delle due ipotesi prospettate ai condomini, ovvero la divisione delle spese in parti uguali. L’assemblea si era quindi espressa su questa ipotesi e vi erano stati voti favorevoli e contrari.
Tale conclusione interpretativa, secondo il condominio, era supportata dal comportamento complessivo delle parti, anche perché il criterio della divisione in parti uguali era quello già in uso, oltre che da preferire in base al principio della conservazione degli atti, in quanto si trattava dell’unica soluzione che avrebbe garantito una qualche efficacia alla delibera in contestazione.
Secondo il condominio la decisione del tribunale era altresì errata per la mancata ammissione della prova testimoniale che, ove espletata, avrebbe fugato ogni dubbio. Tale prova, sempre secondo il condominio, era pienamente ammissibile, in quanto avrebbe assolto una funzione chiarificatrice della delibera.
Di tutt’altro avviso era stato ovviamente il condomino impugnante e vittorioso in primo grado, che aveva viceversa insistito per la conferma sul punto della sentenza appellata.
La decisione della Corte di appello. Prima di procedere a esaminare la motivazione che ha condotto i giudici di secondo grado a confermare sul punto la sentenza impugnata, giova riportare integralmente il contenuto della delibera in contestazione. Dal verbale assembleare prodotto in giudizio risultava quanto segue: «dopo varie discussioni in merito alla divisione delle spese per la modifica all’impianto di adduzione dell’acqua, il Presidente mette alla votazione se ripartire la spesa in parti uguali o in base alla tabella millesimale di proprietà: votano a favore i Sigg. … e delega, …… e deleghe, ……. per millesimi 564,00. Contrari ……… per millesimi 208,00».
Nel leggere il predetto verbale appaiono sicuramente chiare le due alternative che il presidente aveva voluto porre ai voti relativamente al riparto delle spese dell’intervento sull’impianto idraulico: in parti uguali o sulla base dei millesimi di proprietà.
Segue l’indicazione del voto ma, evidentemente, non è affatto chiaro su quale delle due ipotesi i condomini si siano effettivamente espressi. Come detto, secondo il condominio il giudice di primo grado avrebbe dovuto superare l’impasse procedendo all’interpretazione del testo secondo i criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 ss. c.c. e ammettendo i testi indicati, che avrebbero sicuramente aggiunto utili chiarimenti.
Il tribunale, al contrario, aveva ritenuto che proprio l’oggettiva incertezza del testo della delibera impugnata rendesse la stessa invalida. La Corte di appello, come si anticipava, ha confermato tale impostazione, apportando una serie di utili chiarimenti.
In primo luogo i giudici di appello hanno evidenziato come per poter interpretare il contenuto di un documento debbano comunque essere presenti gli elementi necessari che, opportunamente lumeggiati, conducano a ricostruire la volontà delle parti. In mancanza di essi non vi può essere alcuna attività interpretativa, perché essa non può certo condurre all’introduzione ex novo di elementi che non siano presenti nel testo.
Quindi, se è vero che delibere condominiali devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 ss. c.c., è altrettanto vero che nella specie dalla lettura del verbale risultava chiaramente solo il fatto che fosse stato posto in votazione uno dei due criteri di riparto proposti, ma non vi erano elementi per ritenere che, come sostenuto dal condominio, fosse proprio il primo criterio proposto a essere stato posto ai voti. Tale omissione non poteva essere colmata facendo riferimento ai predetti criteri ermeneutici, dal momento che nessuna delle espressioni usate nel testo rimandava alla prima opzione.
Per superare questa difficoltà, hanno aggiunto i giudici, non si poteva certo ricorrere alla prova per testi, come pure preteso dal condominio. La volontà dell’assemblea deve infatti risultare in forma documentale, secondo quanto previsto dall’art. 1136 c.c. La giurisprudenza ritiene che vi sia un vero e proprio obbligo di redazione del verbale anche nel caso in cui nessuna decisione venga deliberata dall’assemblea, in quanto essa costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate, al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno ecc.), la cui inosservanza comporta l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità della legge. Il verbale dell’assemblea costituisce la fonte di informazione e di prova in merito a tutte le decisioni assunte dall’organo sovrano del condominio ed è volto a consentire un adeguato controllo, formale e sostanziale, della validità e legittimità di tali decisioni. L’importanza del verbale è, quindi, evidente, ove si consideri che esso costituisce l’unica fonte di conoscenza delle decisioni assembleari per il condomino assente e che dalla sua comunicazione decorre il termine per impugnare la delibera di cui all’art. 1137 c.c.
Per queste ragioni, ha aggiunto la Corte di appello, non è accettabile un contenuto a sorpresa, che emerga magari a distanza di tempo, proprio tramite testimoni, quando i termini per impugnare siano preclusi. Ecco perché deve escludersi il ricorso alla prova testimoniale per definire il contenuto della decisione assembleare. Una diversa conclusione rischierebbe infatti di tradire le esigenze di certezza e di tutela dei condomini assenti, a presidio delle quali sono poste le norme che regolano lo svolgimento dell’assemblea. Del resto, anche facendo applicazione della disciplina i cui agli artt. 2722 e 2725 c.c., relativa all’ammissibilità della prova testimoniale con riguardo ai contratti, deve osservarsi che divieto contenuto in tali norme non opera quando la prova testimoniale serva a fornire elementi idonei a chiarire o interpretare il contenuto del documento, ma deve invece essere ribadito allorché attraverso di essa si pretenda di identificare gli elementi essenziali dell’atto. Nel caso di specie, come evidenziato in sentenza, la prova testimoniale richiesta dal condominio sarebbe stata appunto finalizzata a sopperire alla mancanza dell’oggetto della votazione, ossia proprio a stabilire quale fosse stata la decisione approvata dall’assemblea. Al contrario, proprio l’oscurità del verbale, che non permetteva di comprendere quale decisione fosse stata adottata dalla maggioranza assembleare, comportava inesorabilmente l’invalidità della delibera impugnata.