Provvigione esclusa per i contratti senza esecuzione specifica
Diritto civile/1. Il mediatore non ha diritto a richiedere un compenso concordato solo verbalmente per un accordo preliminare di preliminare

Tizio, mediatore immobiliare iscritto nell’apposito registro presso la Camera di commercio, pone in relazione Caio, promittente venditore, e Sempronio, promissario acquirente, per la compravendita di un’abitazione sita in Milano al prezzo di euro 200mila.

Grazie all’attività di Tizio, Caio e Sempronio sottoscrivono una scrittura privata con la quale si impegnano, a condizione che l’immobile sia in regola, a sottoscrivere un futuro contratto preliminare, avente ad oggetto l’obbligo di trasferire l’abitazione, come individuata in una planimetria allegata alla scrittura. Per la mancanza della Sca (Segnalazione certificata di agibilità), Sempronio non dà corso alla sottoscrizione del preliminare immobiliare.

Tizio diffida formalmente Caio e Sempronio al pagamento della provvigione stabilita (verbalmente) nell’1,5% del prezzo. Il candidato, assunte le vesti del legale di Caio, indichi se sussistano i presupposti per opporsi alla richiesta e quale sia la linea difensiva da adottare nell’ipotesi in cui la diffida sfoci nell’immediata notificazione di una citazione in giudizio.

Le nozioni teoriche

Il rapporto intercorso tra Tizio e Caio può essere fatto rientrare sotto la figura della mediazione, disciplinata dagli articoli 1754 – 1765 del Codice civile. Il Codice civile non dà una definizione della mediazione, ma solamente del mediatore: «Colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza».

In dottrina e giurisprudenza si è ampiamente dibattuto se il rapporto di mediazione sia un contratto tipico (si controverte se a prestazioni corrispettive o unilaterali) oppure un mero atto giuridico in senso stretto, fonte di obbligazioni in base all’articolo 1173 del Codice civile (secondo alcuni un contratto di fatto, tesi accolta anche da una giurisprudenza minoritaria, si veda la Cassazione civile 11384/1991).

La soluzione del caso

Nel caso in esame, è necessario valutare se l’accordo concluso tra Caio e Sempronio possa rientrare nella nozione di affare, la cui conclusione fa sorgere in capo al mediatore, in base all’articolo 1755 del Codice civile, il diritto a ottenere il pagamento della provvigione. La misura della provvigione, quando non è convenuta o non ne è provata la determinazione (come nel caso esaminato, dove l’intesa è semplicemente verbale), si determina in base alle tariffe professionali o agli usi oppure può essere stabilita dal giudice secondo equità.

Poiché l’impegno assunto dalle parti, per di più condizionato, era volto alla conclusione di un successivo contratto preliminare, l’accordo tra questi può essere qualificato come «preliminare di preliminare», di per sé vincolante – come sostenuto dalle Sezioni Unite (4628/2015) –, purché emerga l’interesse delle parti a una «formazione progressiva del contratto, basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato».

Peraltro, anche nell’ipotesi in cui il contratto concluso tra Caio e Sempronio fosse valido e non si considerasse come sospensiva la condizione apposta dalle parti, in base all’articolo 1757 del Codice civile, la recente giurisprudenza di merito (Tribunale Pisa 1/12/2020, n. 1085) e di legittimità (Cassazione civile n. 30083/2019) ha ritenuto che il mediatore abbia diritto alla provvigione solo quando tra le parti poste in relazione si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica, nelle forme dell’ articolo 2932 del Codice civile.

Se, invece, tra le parti si sia costituito un vincolo idoneo a regolare le successive fasi dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un così detto preliminare di preliminare, costituente un contratto a effetti esclusivamente obbligatori, non assistito dall’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento, va invece escluso il diritto alla provvigione.

Per questa ragione il mediatore Tizio non ha diritto alla provvigione. Nell’ipotesi in cui, ciononostante, Caio riceva la notifica di un atto di citazione in giudizio, oltre alle eccezioni di merito a fondamento del suo rifiuto, potrà eccepire in base all’articolo 3 Dl 12 settembre 2014, n. 132 l’improcedibilità dell’azione. Difatti, chi intenda proporre in giudizio una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti 50mila euro deve, tramite il suo avvocato, invitare l’altra parte a stipulare una convenzione di negoziazione assistita. L’esperimento del procedimento di negoziazione assistita è condizione di procedibilità della domanda giudiziale, eccezione che deve essere sollevata dal convenuto, a pena di decadenza, non oltre la prima udienza.

fonte sole24h