Accertamenti catastali, contestazioni ad hoc

Al fine di contestare adeguatamente un accertamento di maggior valore catastale emesso con riguardo ai propri immobili, è opportuno che il contribuente, che ne invochi invece una minore rendita, produca una apposita perizia tecnica da cui si possa rilevare la rispondenza dei dati dichiarati e con cui si fornisca al giudice la prova dell’effettivo valore dei cespiti. Sono i canoni desumibili dalla sentenza n. 60/06/2021 emessa dalla Ctr del Lazio. L’Ufficio territoriale aveva notificato a una contribuente un avviso di accertamento con cui rideterminava la rendita catastale per degli immobili della stessa. Nel primo grado, la Ctp di Roma annullava i nuovi valori accertati. Seguiva, quindi, l’appello dell’Agenzia alla sentenza di primo grado: l’amministrazione deduceva di aver proceduto alla rideterminazione a seguito della procedura di Docfa già avviata dalla contribuente e che il proprio atto fosse correttamente motivato. All’uopo produceva la sentenza n. 21176/2016 della Corte di cassazione con la quale veniva stabilito che, in tema di accertamenti catastali, per assolvere l’obbligo di motivazione dell’atto di classamento, è sufficiente indicare il presupposto della rettifica, al fine di delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’ufficio nella fase contenziosa. Basterebbe l’indicazione del presupposto di fatto e normativo, senza alcuna necessità di un previo sopralluogo. La Ctr ha quindi tenuto conto delle motivazioni con cui la contribuente si era costituita in appello insistendo sulla carenza motivazionale dell’atto: la stessa, evidenziavano i giudici regionali, ha dato conto di ragioni per cui fosse giustificabile un minor valore commerciale degli immobili attenzionati, ma senza supportarlo da una opportuna perizia tecnica. A fronte del corretto richiamo normativo di riferimento nell’atto e del fatto che lo stesso si fondava anche su dati emergenti dalla procedura di Docfa, la Ctr ha accolto l’appello dell’ufficio e confermato l’accertamento del maggior valore catastale. Ciò non toglie, tuttavia, che il più recente indirizzo della stessa Cassazione (ex multis Cass. ord. 9049/2019) impone un obbligo motivazionale più rigoroso in capo all’ufficio per tali tipi di accertamenti non considerando congruamente motivato il riclassamento che faccia riferimento al rapporto tra il valore di mercato e il valore catastale nella microzona considerata, senza ulteriori elementi (come il contesto urbano, la qualità ambientale della zona, le caratteristiche edilizie) che abbiano inciso sul diverso valore.
Benito Fuoco
La contribuente riceveva avviso di accertamento nuova rendita catastale per n. 4 immobili siti in Velletri (…). Avverso tale nuova rendita catastale ricorreva avanti la Ctp di Roma sez. 49 che lo accoglieva annullando il nuovo valore.(…)
Appella l’Agenzia e ribadisce le tesi del nuovo valore della zona e del riclassamento degli immobili in oggetto. Puntualizza i dati tecnici, allega la Docfa e le motivazioni dell’accertamento. Allega sent. Cassaz. 21176 del 19/10/2016 ove è stata riconosciuta la legittimità degli avvisi di accertamento e la loro motivazione, e sent. Cass. 23247/2014. 
Chiede la conferma dell’accertamento, l’annullamento della sentenza di primo grado, oltre la condanna alle spese dei due gradi di giudizio. Controdeduce la contribuente e insiste nelle argomentazioni già esaminate dai primi giudici, che l’Agenzia ha fatto riferimento a immobili aventi caratteristiche diverse e non omogenei, ove l’Ufficio ha proceduto senza alcun sopralluogo e in carenza di motivazione. Allega sent. Ctr Lazio n. 19614/17. Chiede la conferma della sentenza di primo grado e l’annullamento delle nuove rendite catastali, oltre la condanna alle spese di giudizio.
Il contribuente ha motivato le ragioni del minor valore commerciale della zona ma non ha allegato alcuna perizia tecnica da cui si evidenzi il minor valore addotto.
È legittimo l’accertamento catastale motivato solo con la sola indicazione della norma utilizzata dall’Ufficio per rettificare il classamento (sent. Cassazione n. 21176 depositata il 19 ottobre 2016).
L’Agenzia delle entrate opera su una variazione apportata da un altro Ufficio (Agenzia del Territorio) avanti il quale il ricorrente avrebbe la possibilità di eccepire i dati tecnici dell’immobile in oggetto, attraverso una perizia di parte con un professionista o altra documentazione da cui si evinca il minor valore dell’immobile.
Il presente accertamento catastale è in seguito all’istanza Docfa presentata dalla stessa ricorrente che ne conosce perfettamente i dati tecnici richiesti all’Agenzia catastale.
La Commissione, tenuto conto dei fatti suesposti, alla luce anche della nuova sentenza Cassazione n. 21176 del 19 ottobre 2016 circa la validità del nuovo classamento, ritiene valido l’accertamento della nuova rendita catastale dell’immobile. Ogni altra argomentazione sollevata dalla parte viene assorbita da questa. La Commissione accoglie l’appello dell’Agenzia. Ritiene sussistano giusti motivi per compensare le spese.(…)


fonte italiaoggi