Sismabonus acquisti, limiti soft
Via libera al sismabonus acquisti anche se l’edificio, prima della sua demolizione, era accatastato come A/1: quello che conta sarà la categoria catastale finale. Ma attenzione che il cambio di destinazione urbanistica sia evidente nei vari provvedimenti amministrativi. È necessario inoltre, per la fruizione del bonus, che l’impresa che effettui gli interventi di demolizione e ricostruzione sia astrattamente idonea a eseguire i lavori ovvero abbia a oggetto l’attività di costruzione e/o ristrutturazione. Infine, tempi più lunghi per i condomini che vogliano intraprendere lavori da superbonus: eliminato l’obbligo di eseguire il 60% dei Sal entro il 30 giugno 2022 per arrogarsi il diritto di presentare il fine lavori entro il 31/12/2022 (si veda altro articolo in pagina, ndr).
Sono, in sintesi, i principali chiarimenti in tema di sismabonus acquisti e superbonus sulla base dei recenti interpelli, nn. 318 e 320, pubblicati dall’Agenzia delle entrate; nonché sul novellato art. 119 comma 8 bis del decreto Rilancio (il dl 34/2020), modificato sulla base del dl 59/2021, il decreto legato al Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr).
Vale la categoria post demolizione. L’interpello 318/2021 descrive la richiesta di un istante che, nel 2019 ha acquisito due immobili situati in zona sismica 3 e accatastati come A/1. L’obiettivo dello stesso istante è quello di demolire e ricostruire gli edifici con variazione volumetrica rispetto all’esistente, riducendo di due classi il rischio sismico e comunque cambiando, a ultimazione lavori, la categoria catastale presumibilmente in A/2; in ogni caso, una categoria diversa da A/1, A/8 o A/9 essendo le stesse escluse dall’agevolazione ex art. 119 comma 4 del decreto Rilancio. L’Agenzia, richiama la circolare 24/E del 2020 nella quale le spese antisismiche di unità immobiliari vengono fatte confluire nel superbonus se l’intervento sia svolto mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile oltre alla successiva vendita entro 18 mesi dal fine lavori. La domanda dunque è se si possa usufruire del superbonus (che nel frattempo ha assorbito l’agevolazione da sismabonus) per gli immobili originariamente accatastati come A/1 e successivamente demoliti e ricostruiti con altra categoria. La conclusione è che saranno ammesse al 110% le spese sostenute per interventi che, solo al termine degli stessi, avranno una categoria catastale ammessa senza dare rilevanza alla categoria dell’immobile ante demolizione. Dovrà inoltre essere chiaro, all’interno del provvedimento amministrativo che autorizza i lavori, l’effettivo cambio di destinazione urbanistica originariamente non abitativo. In conclusione: sì alla detrazione da sismabonus nel presupposto che le nuove unità immobiliari, una volta ricostruite, avranno una categoria diversa da A/1, A/8 o A/9 e attenzione massima al fatto che il cambio di categoria catastale sia esplicitato nei provvedimenti amministrativi autorizzativi dei lavori.
La natura dell’impresa. L’istanza di interpello 320/2021 descrive il caso della non coincidenza tra la società che ha demolito i preesistenti immobili (sempre all’interno di un potenziale sismabonus acquisti) e il soggetto istante che ha invece realizzato la costruzione delle nuove unità immobiliari. Nello specifico, il soggetto istante, dopo aver acquisito l’area risultante dalla demolizione già libera da ogni fabbricato, provvedeva alla volturazione del permesso a costruire avviando la realizzazione delle unità residenziali. L’aspetto peculiare specificatamente richiesto nell’interpello risiede nel fatto che l’istante non avesse nel proprio oggetto sociale l’esercizio di attività di costruzione e/o ristrutturazione bensì la «fabbricazione di altri apparecchi elettrici ed elettronici per telecomunicazioni». L’Agenzia, a riguardo, ha evidenziato la propria posizione netta: seppur non sia necessario che l’impresa istante sia l’esecutrice sostanziale dei lavori, essendo possibile appaltarli anche a terzi, è però necessario che possegga un idoneo titolo abilitativo alla realizzazione dei lavori stessi. Tale idoneità può essere raggiunta mediante la verifica del codice Ateco o mediante la chiara espressione di attività di costruzione o ristrutturazione nell’oggetto sociale. In definitiva, conclude l’Agenzia, non essendo la società qualificabile come impresa di costruzione in senso stretto, i futuri acquirenti degli immobili non potranno beneficiare della detrazione da sismabonus acquisti di cui al combinato disposto dell’art. 16, decreto legge 63/2013, e dell’art. 119, decreto legge 34/2020.
fonte italiaoggi