LE RISPOSTE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE AI QUESITI DEGLI ESPERTI

Singole unità non residenziali, interventi trainati all’asciutto

ItaliaOggi pubblica le risposte fornite dall’Agenzia delle entrate ai quesiti posti dagli esperti nel corso del videoforum ItaliaOggi-Class/Cnbc «Superbonus 110% per l’efficientamento energetico» del 18 maggio 2021





1. UNICO 


PROPRIETARIO


Quesito


La novellata lettera a), comma 9 dell’art. 119 del D.L. 119/2020 stabilisce che il Superbonus si applica non solo agli interventi effettuati dai condomini ma anche agli interventi eseguiti dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa e arte e professione, su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. È corretto tenere conto, ai fini di rispettare la condizione quantitativa (da due a quattro), delle sole unità abitative, escludendo le pertinenze?





Risposta


Con la circolare n. 24/E del 2020, è stato chiarito che tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore nell’articolo 119, comma 9, lettera a), del decreto Rilancio, riferita espressamente ai «condomìni» e non alle «parti comuni» di edifici, ai fini dell’applicazione del Superbonus l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile. Successivamente, l’articolo 1, comma 66, lettera n), della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021) ha modificato il predetto comma 9, lettera a) dell’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».


Per effetto della modifica sopra indicata, pertanto, l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche ed è riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021. Anche in tale ultima ipotesi i predetti soggetti possono beneficiare del Superbonus per gli interventi realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio (cfr. art. 119, comma 10).


Ai fini della verifica del limite delle quattro «unità immobiliari», in assenza di specifiche indicazioni nella norma, si ritiene che le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata dalla citata legge di bilancio 2021.


Pertanto, ad esempio, può fruire del Superbonus anche l’unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari abitative e 4 pertinenze, che realizza interventi finalizzati al risparmio energetico sulle parti comuni del predetto edificio. 


Tenuto conto che la previsione di cui trattasi è inserita nel comma 9, lettera a) dell’articolo 119, ai fini dell’applicazione del Superbonus, agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in «condominio». Pertanto, con riguardo alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze. 


Anche in relazione agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, va verificato che l’edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza. Pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento.


Resta esclusa, la possibilità di beneficiare del Superbonus per le spese relative ad interventi «trainati» realizzati sulle singole unità non residenziali.





2. GENERAL CONTRACTOR


Quesito


È possibile ottenere il superbonus di cui all’art. 119 del D.L. 34/2020, convertito nella legge 77/2020 nel caso in cui intervenga un general contractor anche per le spese relative all’attività di coordinamento, pianificazione e consulenza fornite? Se la risposta risulta affermativa è corretto indicare nella fattura totale i detti servizi? Nel caso di risposta negativa è possibile ottenere il superbonus sulle spese di progettazione dell’intervento e per il rilascio del visto di conformità che possono beneficiare della detrazione sostenute per il tramite del general contractor?





Risposta 


Con la circolare n. 24/E del 2020, nel paragrafo 5 «Altre spese ammesse al Superbonus», è stato precisato che, per espressa previsione normativa, sono detraibili nella misura del 110 per cento, nei limiti previsti per ciascun intervento, le spese sostenute per il rilascio del visto di conformità nonché delle attestazioni e delle asseverazioni. La detrazione, inoltre, spetta anche per talune spese sostenute in relazione agli interventi che beneficiano del Superbonus, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. Si tratta, in particolare, delle spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione) nonché degli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi.


Pertanto, ferma restando l’individuazione dello schema contrattuale disciplinante i termini e le condizioni stabilite tra committente e «contraente generale», si ritiene che l’eventuale corrispettivo corrisposto al «contraente generale» per l’attività svolta di «mero» coordinamento, pianificazione e consulenza (desumibile dal predetto schema) non rientri tra le spese ammesse al Superbonus trattandosi di costi non «direttamente» imputabili alla realizzazione dell’intervento agevolabile. 


In senso analogo l’Agenzia si era già espressa con la circolare n. 30/E del 2020 confermando che sono agevolabili tutte le spese caratterizzate da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione, mentre non rientrano tra le predette spese i compensi specificatamente riconosciuti all’amministratore per lo svolgimento degli adempimenti dei condomini connessi all’esecuzione dei lavori e all’accesso al Superbonus. 


È possibile, invece, accedere al Superbonus in relazione ai costi sostenuti per il tramite del «contraente generale», inclusi quelli relativi ai servizi professionali necessari per lo svolgimento dei lavori e per l’effettuazione delle pratiche amministrative e fiscali inerenti l’agevolazione stessa (visto di conformità e asseverazioni). 


In particolare, essendo necessario, ai fini del Superbonus, che siano documentate le spese sostenute e rimaste effettivamente a carico del committente/beneficiario dell’agevolazione, nella fattura emessa dal «contraente generale» per riaddebitare al committente medesimo le spese relative ai servizi professionali, o in altra idonea documentazione, deve essere descritto in maniera puntuale il servizio ed indicato il soggetto che lo ha reso.





3. INTERVENTI 


SU PARTI COMUNI


Quesito


In presenza di spese per interventi eseguiti su parti comuni di edifici, nei quali vi sono anche unità escluse dal Superbonus (A/1, A/8 e A/9) le stesse rientrano nel calcolo per definire se l’edificio può essere considerato residenziale nella sua interezza?





Risposta


Nella circolare n. 30/E del 2020 è stato ribadito, richiamando la circolare 24/E del 2020 che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Ciò implica che, utilizzando un principio di «prevalenza» della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus, anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di un edificio. Qualora, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50 per cento, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio. Quindi, in sostanza, nel caso di:


– edificio «residenziale nel suo complesso» – in quanto più del 50 per cento della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza – il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all’imprenditore che nel condominio ha l’ufficio o il negozio). Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi trainati realizzati sui propri immobili;


– edificio «non residenziale nel suo complesso» – in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50 per cento, il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi trainati realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).


Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal Superbonus.





4. ESECUZIONE 


INTERVENTI TRAINATI


Quesito


È possibile fruire del Superbonus in caso di lavori trainati (per esempio l’installazione dell’impianto fotovoltaico) avviati prima dell’intervento trainante (per esempio, il cappotto)?





Risposta


No. Ai fini dell’applicazione del Superbonus occorre avere riferimento al sostenimento delle spese e non all’esecuzione degli interventi agevolabili. Nella circolare 24/E del 2020 è stato precisato che, con riferimento alla condizione richiesta dalla norma che gli interventi trainati siano effettuati congiuntamente agli interventi trainanti ammessi al Superbonus si precisa che tale condizione si considera soddisfatta se «le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti». Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, le spese sostenute per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.





5. SPESE CONNESSE AL 110%


Quesito


In presenza di più lavori che fruiscono del 110%, sia trainanti che trainati, come devono essere ripartite le spese «comuni» a tutti gli interventi quali quelle relative al rilascio delle attestazioni, asseverazioni e visto di conformità, nonché quelle di progettazione e relative allo smaltimento? È opportuna una imputazione pro-quota? Possiamo imputarle tutte ad un solo intervento? E con quale modalità?





Risposta


Come previsto al punto 13 dell’Allegato A al D.M. 8 agosto 2020 (cd. Decreto Requisiti), le spese per prestazioni professionali connesse agli interventi, alla redazione dell’A.P.E. e alle asseverazioni tecniche sono ammesse in detrazione secondo i valori massimi di cui al decreto del Ministro della giustizia del 17 giugno 2016. La ripartizione delle spese professionali sostenute qualora non già suddivise in singole fatture riferibili ad ogni intervento agevolato con il proprio massimale di spesa, dovrà essere effettuata sulla base di criteri oggettivi quale, ad esempio, in proporzione al costo sostenuto in relazione a ciascuna tipologia di intervento. Tale modalità potrà essere seguita a fronte dell’emissione di un’unica fattura riguardante importi indistintamente riscossi e relativi a più interventi. Analogo considerazioni valgono anche per le spese di progettazione e di smaltimento, comuni a più tipologia di interventi per i quali sono previsti diversi limiti di spesa.