Casa, sugli incentivi pesa la forza maggiore
Per mantenere l’agevolazione prevista dall’art. 2 del dl n. 12 del 1985 per l’acquisto della cosiddetta prima casa, anche in assenza di trasferimento nei termini, dovrà sussistere una reale causa di forza maggiore talmente imprevedibile e inevitabile da non consentire alla parte di adempiere a tale obbligo. Queste le indicazioni approfondite dalla Ctr Lazio nella sentenza n. 386/03/2021. Nel caso in commento l’Agenzia delle entrate aveva proposto appello contro la sentenza di prime cure avente a oggetto la disamina di un avviso di liquidazione con cui l’ufficio di Roma riteneva i ricorrenti decaduti dalle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa poiché, a suo dire, non sussisteva alcuna causa di forza maggiore che ne permettesse la conservazione. Tale causa, difatti, era stata invocata dalle parti nel ricorso di primo grado avverso l’atto opposto in recupero di maggiori imposte e sanzioni per non essere state a conoscenza, al momento del rogito, della situazione di impossibilità di abitare l’immobile acquistato, per mancanza dei servizi essenziali. La Ctr, tuttavia, non ha apprezzato le motivazioni della parte privata allo stesso modo della Ctp, ritenendole non configuranti un’ipotesi di forza maggiore e accogliendo l’appello dell’Ufficio. Ha infatti ricordato che al contribuente è consentito mantenere i benefici fiscali dell’acquisto della prima casa se il trasferimento della residenza nel comune in cui sussiste l’immobile non sia avvenuto nei termini per causa sopravvenuta di forza maggiore da intendersi come tutti quegli impedimenti, imprevedibili e inevitabili, non imputabili alla parte obbligata (cfr. Cass. n. 26328/2018). Tali situazioni devono essere di estrema gravità e riguardare un momento successivo alla stipula del contratto di acquisto, cosa che non accadeva nel caso di specie. Difatti, l’inabitabilità dell’immobile per situazioni legate alla mancata attivazione delle utenze e all’incompletezza di alcune parti dell’immobile acquistato rappresentavano circostanze ben conoscibili dai contribuenti già prima dell’acquisto, non potendosi dunque configurare alcuna valida causa di forza maggiore nel senso indicato dalla giurisprudenza di legittimità che, come momento determinante, individua quello sopravvenuto e non conoscibile alla data dell’acquisto, essendo del tutto inaspettato e che travolge la stessa volontà del contribuente di stabilirsi nella prima casa entro il termine dei diciotto mesi previsto ex lege.
Benito Fuoco
(…) In tema di benefici fiscali per l’acquisto della cosiddetta prima casa è consentito il mantenimento dell’agevolazione esclusivamente ove il trasferimento della residenza nel comune nel quale è ubicato l’immobile non sia tempestivo per causa sopravvenuta di forza maggiore, assumendo rilevanza, a tal fine, i soli impedimenti non imputabili alla parte obbligata, inevitabili e imprevedibili (Sez. 6 5, Ordinanza n. 26328 del 19/10/2018 Rv. 651435).
La decadenza dalle agevolazioni in materia di imposta di registro per l’acquisto della prima casa, viene impedita nelle ipotesi in cui il mancato trasferimento nel comune ove è situato l’immobile agevolato sia dovuto a una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo a quello di stipula del contratto di acquisto e/o di mutuo (…).
L’orientamento della Corte di cassazione (n. 14399/2013; …) è consolidato nel senso di ritenere che «in tema di imposta di registro, l’art. 2 del dl 7 febbraio 1985, n. 12 (convertito nella legge 5 aprile 1985, n. 118), richiede, per la fruizione dei benefici cosiddetta prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro comune, che il compratore vi trasferisca la residenza, rilevante ai fini del godimento dell’agevolazione, entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto; detto trasferimento, elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato, rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco, dovendosi però tenere conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall’inevitabilità e imprevedibilità dell’evento. Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione solo qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto». (…)
Alla luce dei richiamati principi, il fatto che, al momento della suddetta stipula, l’immobile acquistato, come tutti gli altri appartamenti del medesimo complesso immobiliare, non fossero ancora dotati dei servizi essenziali quali l’energia elettrica poiché l’Enel non aveva «allacciato» le utenze, e gli immobili risultavano solo parzialmente completati, non integra una causa di forza maggiore, in quanto impedimento già conosciuto o comunque conoscibile dal contribuente già prima dell’acquisto.
Ha pertanto errato la Ctp nel riconoscere l’esimente della forza maggiore nel ritardo dei lavori di costruzione, non integrando tali situazioni le caratteristiche della forza maggiore, come sopra delineate, in base alla giurisprudenza in materia.(…)
fonte italiaoggi