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Il miglioramento di due classi è per tutto il condominio
CAPPOTTO TERMICO E RIDUZIONE
DELLA SUPERFICIE DEI BALCONI
Quesito
Ai fini dell’ottenimento del cosiddetto «doppio salto di classe energetica» (da classe E a classe C) è obbligatoria la sostituzione di tutti i serramenti, le tapparelle e le persiane delle singole unità abitative private?
Inoltre, risulta legittima la riduzione della superficie dei balconi a seguito della realizzazione del cappotto termico? Al riguardo, il Tribunale di Roma, mediante la sentenza del 16 dicembre 2020, n. 17997, ha statuito che deve essere dichiarata nulla, per lesione del diritto di proprietà dei condomini, la delibera assembleare che approva la realizzazione di un cappotto termico condominiale che determina una riduzione della superficie utile dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari.
E.C.
Risposta
In via preliminare occorre precisare che, ai fini dell’applicazione della disciplina in materia di Superbonus, la sostituzione degli infissi costituisce un intervento trainato, in quanto tale agevolabile esclusivamente qualora realizzato congiuntamente ad un intervento trainante. Posto quanto sopra, e nell’assunzione che, nella fattispecie in esame, si rispetti la condizione sopra richiamata, si precisa ulteriormente che l’articolo 119, comma 3, del decreto Rilancio stabilisce che gli interventi di efficientamento energetico realizzati sia sugli edifici condominiali, sia sulle singole unità immobiliari, devono rispettare i requisiti tecnici prescritti dal decreto ministeriale 6 agosto 2020 e assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio.
Come evidenziato dalle risposte fornite da parte del governo alle varie faq in tema di Superbonus, la verifica del cosiddetto «doppio salto di classe energetica» va effettuata considerando l’edificio nella sua interezza e prendendo in considerazione la totalità degli interventi realizzati, vale a dire sia gli interventi trainanti che gli interventi trainati.
Pertanto, nel caso di intervento trainante a livello condominiale ed intervento trainato realizzato sulla singola unità immobiliare privata, ai fini della spettanza dell’agevolazione da Superbonus è sufficiente che il miglioramento delle due classi energetiche sia raggiunto dal condominio nella sua interezza. Soffermando l’attenzione sulla seconda parte del quesito posto dal lettore, si evidenzia che il diritto di proprietà esclusiva del singolo sulla propria unità immobiliare non può essere soggetto a limitazione da parte di una delibera assembleare condominiale, salvo che vi sia il consenso dell’interessato.
Tuttavia, si riportano le seguenti precisazioni.
Rispetto agli interventi effettuati dai condomìni, le agevolazioni da Superbonus spettano a fronte di interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici, tra i quali rientrano anche gli interventi effettuati su parti comuni di edifici residenziali in condominio, come ad esempio il cappotto termico.
Come sancito dall’art. 1117 del codice civile, le parti comuni dell’edificio in condominio interessano tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
Ora, a seconda della tipologia di balcone, lo stesso può essere qualificato come parte comune o di proprietà esclusiva del condomino. Infatti, da un punto di vista prettamente civilistico, a seconda delle caratteristiche strutturali, la normativa di settore comprende il balcone tra le parti comuni (balcone incassato) o riconosce la proprietà esclusiva del singolo condomino (balcone aggettante).
Rispetto ai balconi incassati, la cui parte verticale, inserendosi nella facciata, è di proprietà comune, i balconi aggettanti, ovvero quelli che sporgono rispetto al fronte facciata, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare ed appartengono in via esclusiva al proprietario della stessa. L’assemblea condominiale non può obbligare i proprietari delle singole unità immobiliari ad accettare interventi che comportano un’evidente limitazione dello spazio a disposizione dei balconi. Tale assunto comporta la nullità delle relative delibere condominiali poiché incidenti sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini (cfr. Cassazione, sentenza n. 4806/2005; Cassazione, sentenza n. 17014/2010; Cassazione, sentenza n. 27016/2011).
fonte italiaoggi