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Il beneficio apre le porte al singolo condòmino interessato
SUPERBONUS
AL SINGOLO CONDÒMINO
Quesito
Un edificio, ubicato in zona sismica 1, è costituito da n. 4 unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari, ognuna con accesso autonomo e funzionalmente indipendente. I proprietari delle unità immobiliari poste ai primi tre piani non hanno intenzione di fruire dell’agevolazione da Superbonus. Quest’ultima circostanza può precludere al proprietario dell’unità immobiliare sita all’ultimo piano l’accesso alla maxi detrazione con riferimento alla realizzazione di interventi che interessano la sola facciata corrispondente al solo quarto piano (cappotto termico), nonché la struttura portante del tetto condominiale? Inoltre, possono essere effettuati interventi trainati all’interno della singola unità abitativa?
Arch. C.V.
Risposta
Si riportano di seguito alcune precisazioni al fine di fornire il dovuto riscontro rispetto alla fattispecie prospettata.
L’agevolazione fiscale da Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a specifici interventi, detti «trainanti», nonché ad ulteriori interventi, c.d. «trainati», , posti in essere su (i) parti comuni di edifici residenziali in «condominio» (sia trainanti che trainati), (ii) edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti che trainati), (iii) unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti che trainati), nonché (iv) singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo interventi trainati).
Un’unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva, ovvero impianti per l’approvvigionamento idrico, impianti per il gas, impianti per l’energia elettrica, impianto di climatizzazione invernale.
Le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
L’agenzia delle entrate, mediante la circolare ministeriale 24/E/2020 ha chiarito che l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).
Come ulteriormente precisato dalla circolare ministeriale n. 24/E/2020, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune realizzando l’oggettiva condizione di frazionamento. In presenza di un «condominio minimo», ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, risultano in ogni caso applicabili le norme civilistiche sul condominio.
Il proprietario dell’unità immobiliare, sita al quarto pianto dell’edificio, potrà fruire della misura agevolativa da Superbonus per gli interventi che interessano la parte dell’involucro dell’edificio che riguarda la propria unità immobiliare residenziale purché autorizzati dall’assemblea condominiale. Ciò a condizione che, nel rispetto delle altre condizioni ed ulteriori adempimenti previsti dalla normativa di riferimento, tali interventi interessino l’involucro dell’edificio con una incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo e che assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio stesso ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata (cfr. risposta ad istanza di interpello del 24 settembre 2020, n. 408).
Rispetto alla realizzazione di eventuali interventi trainati sulla singola unità immobiliare, si precisa che gli stessi dovranno essere effettuati congiuntamente agli interventi trainanti, laddove, tale condizione si ritiene soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi trainati sono ricomprese nell’arco temporale individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.
fonte italiaoggi