Sopraelevare? Sì, ma a distanza
Quella soffitta non s’ha da fare. E ciò perché va realizzata nel sottotetto della villetta, mentre anche la sopraelevazione deve rispettare le distanze minime dal confine prescritte dalla legge e dal piano regolatore generale del comune. Risultato? Trova ingresso il ricorso del vicino: è illegittimo il permesso di costruire rilasciato dall’amministrazione perché l’intervento costituisce una nuova costruzione: aumenta la cubatura dell’immobile anche se nel progetto il vano «incriminato» risulta qualificato come volume tecnico; l’importante, infatti, è che abbia volume e altezza tali da essere ritenuto abitabile. È quanto emerge dalla sentenza 7136/21, pubblicata dalla seconda sezione stralcio del Tar Lazio.

Interesse legittimo. Accolto il ricorso del confinante che denuncia la violazione dell’articolo 9 del dm 1444/68 e 41 quinquies della legge 115042 in materia di distacchi dai confini e distanze minime tra pareti finestrate di edifici antistanti. Nel mirino c’è il progetto di sopraelevare la costruzione esistente con un nuovo corpo di fabbrica distante meno di due metri e mezzo dal confine con l’altro fondo e otto metri e mezzo dalla parete con finestra della casa del vicino. Nessun dubbio, anzitutto, che la controversia spetti al giudice amministrativo perché non si tratta di una lite fra privati, ma fra un cittadino e la pubblica amministrazione: rispetto all’atto autoritativo del comune che concede l’autorizzazione a costruire il vicino che lo ritiene lesivo delle distanze legali vanta infatti un interesse legittimo. E le doglianze risultano fondate perché la sopraelevazione incrementa la superficie d’ingombro oltre che la volumetria: non può dunque essere qualificata come intervento di risanamento conservativo o ricostruzione di volumi edificabili preesistenti, i quali hanno soltanto l’obiettivo di salvaguardare i precedenti valori.

Duplice violazione. Non è in discussione, nella specie, l’aumento delle cubature: la soffitta viene realizzata al di sopra del piano originario nella villetta sul litorale romano, il che aumenta anche l’altezza del fabbricato con la realizzazione di una nuova copertura a tetto. È duplice, insomma, l’illegittimità del titolo edilizio assentito dall’ente locale: da una parte non rispetta la distanza di tre metri dal confine prescritta dalle norme tecniche d’attuazione del piano regolatore generale; dall’altra ignora il distacco minimo di dieci metri lineari tra pareti finestrate di edifici antistanti, imposto dall’articolo 9 del dm 1444/68, disciplina peraltro richiamata in modo esplicito fra le norme generali dalle Nta del Prg. Senza dimenticare che in caso di sopraelevazione la «distanza di sicurezza» va rispettata anche quando soltanto una delle due pareti ha la finestra e che i dieci metri di distacco devono essere calcolati con riferimento a ogni punto dei fabbricati e non soltanto rispetto alle parti che si fronteggiano.

Altezza e volume. Non conta poi che nel progetto l’intervento assentito dall’ente locale sia indicato come volume tecnico. Si tratta infatti di una nozione che comprende soltanto opere prive ogni autonomia funzionale che sono destinate a contenere impianti al servizio della costruzione principale; il tutto per esigenze tecnico-funzionali dell’edificio e con una consistenza volumetrica del tutto contenuta. Insomma: il vano chiuso qualificato come volume tecnico non è calcolato ai fini della cubatura autorizzabile soltanto se non ha altezza e volumi tali da essere destinato a locale abitabile, altrimenti va considerato nel computo dell’altezza e ai fini delle distanze ragguagliate a quest’ultima.

Uso più intenso. Attenzione, però: i lavori non si fermano perché il condomino dell’ultimo piano può procedere alla sopraelevazione senza il permesso degli altri. A patto che, avverte la sentenza 984/20 del Tar Salerno, l’opera non metta a rischio il fabbricato sotto il profilo statico. E in generale l’intervento sul tetto deve ritenersi consentito se non altera la funzione di copertura dell’edificio. Insomma: il comune non può bloccare il cantiere perché manca l’approvazione dell’assemblea al progetto previsto dalla Scia. Accolto il ricorso del singolo proprietario esclusivo: il divieto di proseguire i lavori viene annullato perché ciascun condomino può realizzare sulle parti comuni dello stabile un’opera strettamente pertinenziale alla proprietà esclusiva a condizione di non stravolgere l’assetto delle prime. Ad esempio quando si trasforma una parte del tetto in terrazza a proprio uso esclusivo, senza modifiche significative alla consistenza del bene comune: si configura in tal caso soltanto un uso più intenso della cosa comune, che non richiede l’assenso degli altri condomini, laddove i lavori non comportano un’alterazione significativa dal punto di vista costruttivo, morfologico o funzionale. Nel caso della sopraelevazione, poi, si possono porre obiezioni di ordine architettonico oppure opposizioni sulla diminuzione di aria e luce ai piani sottostanti: le controversie, tuttavia, spettano al giudice civile perché si tratta di questioni prettamente civilistiche, mentre il titolo edilizio può essere ottenuto fatti salvi i diritti di terzi. Ma in questo caso l’intervento si risolve nel rifacimento della copertura che segue l’originaria traccia costruttiva senza rischi per la staticità dell’immobile, modifiche alla sagoma del fabbricato né alterazione di copertura del tetto.

Requisito superfluo. È annullato l’ordine di demolizione emesso dal comune: via libera alla sopraelevazione dell’edificio perché non bisogna rispettare la distanza di almeno dieci metri dalla parete con finestra del vicino. E ciò in quanto, spiega la sentenza 762/20 del Tar Toscana, i due fabbricati sono posti ad angolo retto fra loro, mentre il minimo prescritto dall’articolo 9 del decreto ministeriale 1444/68 si applica soltanto se le pareti si fronteggiano almeno in parte.

Illegittimo il provvedimento adottato dal responsabile del settore edilizio nell’ente sul rilievo che nel progetto per l’ampliamento dei volumi il proprietario dell’immobile avrebbe nascosto l’esistenza la preesistenza della parete “incriminata” del vicino. In realtà dalla documentazione depositata in atti emerge che la facciata dell’abitazione interessata dalla sopraelevazione e quella confinante sono poste fra loro in posizione ortogonale, mentre la distanza minima va garantita quando le pareti sono «antistanti», anche se non necessariamente parallele: i dieci metri vanno rispettati soltanto se l’avanzamento dell’una o dell’altra porta al loro incontro, sia pure per un segmento limitato. Se dunque l’osservanza risulta necessaria laddove gli edifici abbiano un andamento obliquo, il principio non può valere per i fabbricati ad angolo retto: è infatti escluso che la minima sporgenza sul muro dell’edificio da sopraelevare possa formare un’intercapedine che impone il rispetto della fascia di sicurezza per motivi igienici.

Prospectio et inspectio. Via libera, infine, alla sopraelevazione al di sotto della distanza minima se il vicino ha lucernari sul tetto: gli infissi tipo velux, sottolinea il Consiglio di Stato nella sentenza 4628/15, non possono essere considerati vere e proprie vedute, perché non consentono di affacciarsi, ma servono soltanto a far entrare in casa l’aria e i raggi del sole. Insomma: costituiscono una mera luce e non fanno scattare il divieto di costruzione di cui all’articolo 9 del dm 1444/68 che vale solo per le vere e proprie «pareti finestrate». L’inibitoria alle edificazioni sotto la distanza minima vale solo in presenza di vere e proprie vedute, che in base all’articolo 900 c.c. sono soltanto quelle che consentono di affacciarsi sul fondo del vicino e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (prospectio et inspectio). Inutile per i titolari dell’immobile invocare le norme tecniche di attuazione del piano regolatore del Comune: nella specie la sopraelevazione riguarda un fabbricato costruito in aderenza all’edificio degli appellanti ed è situata sul confine con il fondo.

fonte italiaoggi