Case, tutti la vogliono più grande: quanto si spende davvero per 100 mq. A Milano prezzi sul del 27%

Case, tutti la vogliono più grande: quanto si spende davvero per 100 mq. A Milano prezzi sul del 27%

Il ritorno
Torna il mattone come bene rifugio. Con una differenza non da poco rispetto al passato: l’investimento oggi nella maggior parte dei casi non è spinto dal desiderio di trarre un guadagno finanziario, quanto da quello di un guadagno di benessere familiare e personale; e così si cercano case con spazi più grandi o anche seconde case da sfruttare per lunghi periodi. I dati finora disponibili sulla prima metà del 2021 indicano un incremento delle transazioni, non solo come è ovvio rispetto ai periodi del lockdown duro del 2020, ma anche rispetto al pre-pandemia.

La tradizionale indagine sulle intenzioni di acquisto di Nomisma chiusa a inizio giugno indica che le famiglie in cerca di un’abitazione sono ai massimi dal 2012: 848 mila sono i nuclei già concretamente in azione, quasi 2 milioni e mezzo si dicono pronte a cominciare le visite nei prossimi mesi.
Le operazioni
Certo solo una quota minoritaria di quelle famiglie finirà per firmare un rogito: non tanto perché le altre cambieranno idea sul comprare casa, ma perché verificheranno che non hanno le risorse sufficienti per effettuare l’acquisto. Lo studio tiene conto anche di questo e valutando le possibilità reddituali di chi ha risposto sostiene che in oltre 800 mila casi l’acquisto dell’immobile risulta sostenibile, un altro numero record.

D’altro canto per molti le risorse economiche non sono un problema: se nel Paese si è verificato un drammatico aumento della povertà assoluta è altrettanto vero che chi dispone di un reddito fisso e non ha perso il lavoro grazie al risparmio forzoso compiuto negli ultimi mesi è un po’ più ricco di prima, e che per una fascia certo minoritaria ma non trascurabile di popolazione la pandemia ha costituito un’occasione di guadagno.
I soldi «fermi»
A testimoniarlo ci sono i 1.775 miliardi di euro che a fine maggio, secondo i dati Abi, erano parcheggiati sui conti correnti. Sono soldi che fermi rappresentano una pura perdita che in parte finiranno per riversarsi sul mercato immobiliare. Se poi dalle intenzioni passiamo alle transazioni concluse l’ottimismo appare più che fondato. L’Agenzia delle Entrate ha diffuso i dati relativi alle vendite nel primo trimestre, che evidenziano un incremento del 38,6% sullo stesso periodo del 2020.

Certo il dato è influenzato dal fatto che a marzo 2020 per via del lockdown si sono fatti pochissimi rogiti, ma i numeri relativi a gennaio e febbraio segnalano un significativo incremento nei comuni non capoluogo, dove è più facile trovare case grandi a prezzo sostenibile o dove si trovano le seconde case.

Fattore prezzo: le richieste volano
Milano e Roma crescono meno della media, ma il fenomeno per entrambe le città si spiega con il fatto che si sono fermati gli acquisti di immobili da affittare e quelli di stranieri, una situazione che al termine dell’emergenza sanitaria appare destinata a cambiare.

Per il capoluogo lombardo si aggiunge anche il fatto che la pandemia non ha fermato l’aumento delle quotazioni e oggi il prezzo costituisce una barriera d’ingresso decisiva. Una recente indagine sugli annunci di vendita di immobiliare.it segnala che nel capoluogo lombardo i prezzi richiesti sono saliti del 27%. E chiaro che le trattative, soprattutto quando le case sono di livello scadente, si allungano molto. Secondo Nomisma, quest’anno, con 626 mila compravendite, il mercato dovrebbe registrare un incremento significativo rispetto al 2019, con una performance migliore rispetto a quella del Pil, che, se le previsioni saranno rispettate, tornerà ai livelli pre pandemia solo tra due anni.
Incognite
Una forte ripresa delle transazioni dipende però da alcune incognite. La prima è che le banche continuino a erogare mutui ai tassi attuali. Nomisma ritiene che sarà così e prevede che le erogazioni cresceranno complessivamente del 10,9%, quota che sale al 20,6% se si considerano solo i nuovi mutui, mentre le surroghe sono destinate a ridursi di un terzo. Molto però dipenderà dall’andamento dell’occupazione nei prossimi mesi; senza un reddito sicuro il mutuo rimane infatti una chimera.

Un altro fattore decisivo è il successo delle misure in favore degli under 36 (eliminazione delle imposte per acquisto e mutuo, fondo di garanzia per i mutui oltre l’80% di copertura). Si tratta di una fascia di acquirenti fondamentali per il mercato: secondo i dati ufficiali del Notariato nel 2020 gli acquisti di giovani fino a 35 anni (questo era il limite per le agevolazioni sui mutui prima del decreto Sostegni bis) hanno rappresentato il 35,6% degli acquisti di prime case. Se il provvedimento portasse a comprare il 20% di giovani in più da solo varrebbe circa 30mila compravendite.
In giro per l’Italia
Quanto ha influito l’emergenza sanitaria sui prezzi delle case? Molto meno di quanto si temesse. Nella media delle grandi città, infatti, i prezzi sono scesi negli ultimi 12 mesi di poco più dell’1% e a Milano sono addirittura aumentati.

Partendo dall’ultimo rapporto di Tecnocasa abbiamo analizzato le quotazioni nelle otto principali città del Paese e per le tabelle di questa pagina abbiamo selezionato tre tipologie di immobile: case signorili top nelle zone più care, di medio livello nelle aree residenziali più richieste e appartamenti di medio livello ma nei quartieri più economici.

Massimi e minimi
Un giro d’Italia che, per un immobile da 100 metri quadrati, vede prezzi che partono dai 65 mila euro di Sampierdarena per arrivare a 1milione e 250 mila euro per piazza San Babila a Milano. Per ogni immobile poi abbiamo indicato la rata necessaria per finanziare l’acquisto con un mutuo tipico per il target.

A Milano
Milano ha fatto segnare un incremento dei prezzi del 2,8%, nonostante un secco calo di vendite (meno 4.600). Una tendenza molto evidente è lo spostamento verso la periferia delle preferenze di acquisto, dovuto alla maggiore possibilità di trovare abitazioni spaziose a prezzi sostenibili. Tra le macroaree in cui Tecnocasa suddivide la città le performance migliori sono quelle di Fiera San Siro e di Bovisa Sempione. Il Centro storico invece flette dell’1,3%.

Milano è l’unica grande città che registra oggi prezzi più alti, sia pur di poco (+2,1%) rispetto al 2010. Questo dato è relativo alle compravendite effettive negli ultimi 12 mesi. Poco prima avevamo parlato del boom dei prezzi richiesti da chi vende casa, schizzati enormemente nell’ultimo periodo (fino al 27%). La differenza con i prezzi effettivamente pagati dagli acquirenti è ancora notevole, ma è un segnale di un mercato in netto fermento.

A Roma
Nella Capitale calo generalizzato ma lieve delle quotazioni, che fanno registrare un meno 2,4 per cento a fronte di una diminuzione di oltre 3.200 transazioni. Il centro storico, in calo dell’1,3%, registra comunque una domanda vivace da parte di famiglie che cercano la prima casa, mentre il mercato degli immobili destinati agli affitti brevi, già in difficoltà nel 2019 per l’eccesso di offerta, si è ridotto ai minimi termini.

Le macroaree con il migliore andamento (-0,2%) sono San Giovanni e Cassia Torrevecchia. Dal 2010 il calo delle quotazioni è del 33,7%.

A Torino
A Torino i prezzi su base annua sono scesi dell’1,9% mentre il calo dal 2010 è stato del 38,4%. Arrivano a 1.800 le compravendite in meno registrate nell’anno. In lieve ripresa (0,3%) i prezzi nella macroarea del Centro e soprattutto al Valentino, dove hanno comprato famiglie in cerca di spazi ampi in zone verdi.

Analogo discorso per la Collina, dove i prezzi sono stabili. I valori immobiliari sono molto bassi se paragonati a quelli ad esempio di Milano e Roma; consentono però più facilmente di trovare case di grande metratura a valori sostenibili con un mutuo.

A Napoli
Napoli ha sofferto la mancanza di turisti e la richiesta di abitazioni da adibire a bed and breakfast è crollata. Nonostante questo, i prezzi hanno perso in media l’1%, con il centro storico che però registra, per le ragioni indicate, un meno 3,3%.

Il Vomero fa segnare una ripresa dello 0,6%. Dal 2010 la perdita media di valore è stata del 35,5%.

A Genova e Bologna
Negativo il trend di Genova, che fa segnare -6,9%, dato che porta addirittura al 55,9% la perdita di valore dal 2010. Il patrimonio edilizio cittadino molto vecchio, e gli estimi catastali molto penalizzanti, tengono alla larga gli investitori. L’unica macroarea in controtendenza è Marassi-San Fruttuoso.

Bologna perde lo 0,6% su base annua e il 14,3% dal 2010. Il crollo del mercato delle case da affittare agli studenti è stato in buona parte compensato dagli acquisti migliorativi delle famiglie. Corticella, con +1,5%, è in controtendenza, il centro fa segnare -1,6%. Infine Firenze ha limitato i danni allo 0,5% grazie all’interesse di famiglie e investitori per le nuove costruzioni a prezzi sostenibili in aree come Varlungo e Rovezzano: dal 2010 la perdita di valore è stata del 14,5%.

FONTE CORRIERESERA