Coop di abitazione con il 110%

Tra i soggetti beneficiari delle agevolazioni da superbonus anche le cooperative di abitazione a proprietà indivisa. La previsione di una norma ad hoc non esclude, tuttavia, l’estensione delle disposizioni dettate in tema di condominio rispetto alle tipologie di interventi agevolabili e ai limiti di spesa. Inoltre come precisato dall’Agenzia delle entrate con la risposta a interpello n. 430 del 23 giugno scorso, l’assetto proprietario è decisivo ai fini dell’individuazione dell’ambito soggettivo dell’agevolazione da superbonus.

Cooperative di abitazione e Superbonus. Le cooperative edilizie di abitazione hanno lo scopo di assicurare ai soci il godimento, o l’acquisto, di una abitazione condizioni più vantaggiose rispetto a quelli di mercato.

Il Testo unico dell’edilizia popolare ed economica (regio decreto n. 1165/1938), individua due forme di cooperative edilizie:

(i) le cooperative a proprietà individuale o divisa, alla quale i soci aderiscono con lo scopo di ottenere l’assegnazione in proprietà di un alloggio. In questo caso, la cooperativa procede alla realizzazione di immobili di civile abitazione col contributo dei soci, che diverranno, poi, assegnatari in proprietà;

(ii) le cooperative a proprietà indivisa, alla quale i soci aderiscono per ottenere l’assegnazione in godimento a tempo indeterminato di un alloggio. La cooperativa procede a realizzare immobili di civile abitazione, che entrano a far parte del patrimonio della cooperativa stessa e che verranno concessi in godimento ai soci assegnatari dietro pagamento di un canone di godimento.

Il legislatore del dl Rilancio ha inteso agevolare, tra gli altri soggetti, le cooperative di abitazione a proprietà indivisa per gli interventi di efficientamento energetico e antisismici realizzati sugli immobili di proprietà delle stesse assegnati in godimento ai propri soci (art. 119, comma 9, lett. d).

Cooperative a proprietà indivisa e individuazione degli interventi agevolabili. La disciplina sul superbonus delinea specificatamente sia l’ambito oggettivo degli interventi agevolabili sia l’ambito soggettivo di applicazione.

Attesa l’individuazione delle «cooperative a proprietà indivisa» tra i soggetti ammessi a godere della detrazione maggiorata, si rende necessario individuare l’ambito oggettivo di applicazione della previsione agevolativa rispetto agli interventi posti in essere dalle cooperative.

Con la circolare n. 24/E del 2020, che ha fornito i primi chiarimenti sulla disciplina da superbonus e rappresentata tutt’ora, unitamente alla circolare n. 30/E/2020, il più organico contributo pubblicato dall’amministrazione finanziaria, i lavori agevolabili sono stati circoscritti a quelli realizzati su:

(i) «parti comuni di edifici residenziali in condominio» (sia trainanti sia trainati);

(ii) edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti sia trainati);

(iii) unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti sia trainati);

(iv) singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Inoltre, sempre nel citato documento di prassi è stato precisato che, attesa la formulazione della norma riferita espressamente ai «condomìni» e non alle «parti comuni» di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione in parola l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica, che individua nel «condominio» una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

Pertanto, ai fini della nascita del condominio è sufficiente che più soggetti costruiscano su un suolo comune ovvero che l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani, o porzioni di piano, in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento della proprietà.

Orbene, attesi i chiarimenti forniti dall’amministrazione finanziaria, potevano residuare dubbi rispetto alla spettanza del beneficio nel caso in cui la cooperativa fosse unica proprietaria di un edificio composto da una pluralità di unità abitative non funzionalmente indipendenti. Infatti, non potendosi configurare un condominio secondo l’accezione civilistica, l’intervento non poteva essere configurato come realizzato su «parti comuni di edifici residenziali in condominio» e, quindi, sembrava mancare il requisito oggettivo per l’accesso al superbonus.

L’assimilazione ai condomini operata dall’Agenzia delle entrate. Con la risposta ad interpello n. 430/2021, pubblicata lo scorso 23 giugno, l’Agenzia delle entrate sembra aver assimilato, quantomeno rispetto all’individuazione degli interventi agevolabili e dei corrispondenti massimali di spesa, la cooperativa a proprietà indivisa al condominio. L’istante, cooperativa di abitazione, ha rappresentato di essere proprietaria in via esclusiva di un intero edificio costituito da più unità abitative che sono state assegnate in godimento ai propri soci. Ha quindi chiesto se la fruizione dei benefici superbonus, per la realizzazione del c.d. «cappotto termico», presupponeva la necessità di costituire un condominio sebbene l’edificio fosse di un unico proprietario.

L’agenzia delle entrate ha riscontrato l’istanza della contribuente richiamando, anzitutto, la disposizione normativa dell’art. 119, comma 1, lettere a) che prevede massimali di spesa diversi a seconda del numero degli immobili che compongono l’edificio in «condominio», nonché la circolare n. 24/E/2020 nella parte in cui ha chiarito che, rispetto agli interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio. Fatta questa premessa, l’amministrazione finanziaria ha affermato che il medesimo criterio di calcolo si applica anche nel caso in cui l’edificio non sia in condominio in quanto posseduto interamente, come nel caso di specie, da un unico soggetto: la cooperativa in proprietà indivisa, concludendo per la spettanza del beneficio sia con riferimento alle spese sostenute per lavori trainanti sia rispetto alle spese per gli interventi trainati realizzati sulle unità immobiliari assegnate ai soci.

La posizione della cooperativa si distingue, in ogni caso, da quella del condominio. Anzitutto per la possibilità di agevolare anche le spese per interventi trainati effettuati sugli immobili di proprietà della cooperativa assegnati in godimento ai soci, senza alcuna limitazione rispetto al numero di immobili interessati dai lavori, nonché rispetto alle modalità di assunzione delle decisioni in ordine alla realizzazione degli interventi agevolabili.

La cooperativa non proprietaria esclusiva. Secondo il documento di prassi in commento, la cooperativa a proprietà indivisa che non abbia la proprietà esclusiva dell’immobile oggetto di intervento, in quanto alcuni immobili sono posti nella proprietà di soggetti terzi, può beneficiare delle agevolazioni da superbonus per gli interventi eseguiti sulle unità, in proprietà indivisa, assegnate in godimento ai soci, e per gli interventi eseguiti sulle parti comuni dell’edificio qualificandosi, rispetto a questi ultimi, al pari di ogni altro condomino. In tale qualità, la cooperativa potrà fruire della detrazione in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili secondo le disposizioni civilistiche.

fonte italiaoggi