IL MIO 110% RISPONDE
Nuova costruzione, fa fede il titolo abilitativo
AUMENTO VOLUME:
FA FEDE IL TITOLO ABILITATIVO
Quesito
Un edificio, composto da 3 piani fuori terra, presenta 3 unità residenziali e una pertinenza accatastata separatamente (C/6). Attualmente l’immobile è nella proprietà di un unico soggetto, ma è prevista la donazione di un appartamento al fine di istituire un condominio secondo l’accezione civilista. Tutte le unità abitative sono riscaldate; il volume riscaldato pari a 858mc + la pertinenza.
È previsto un intervento edilizio che comporterà l’aumento di volume totale pari al 37%.
L’art. 3 comma d), dpr 380 del 2001, si riferisce al “volume” dell’edificio ma non fornisce alcuna definizione dello stesso. Ammettendo che la disposizione intenda riferirsi alla nozione di volume edilizio, inteso quale corpo chiuso su almeno 5 lati, nel caso di specie, andando a costruire oltre il 20% del volume esistente mi colloco in “nuova costruzione”. Per la normativa provinciale e comunale, i parametri urbanistici non sono dati da un volume ma da una superficie netta e una altezza massima o numero piani fuori terra, e viene peraltro indicato come interventi di ristrutturazione quelli che non vanno oltre il 20% della superficie utile netta esistente. Quindi il riferimento urbanistico che indica se si tratta di nuova costruzione o ristrutturazione è quello provinciale/comunale o quello dato dalla normativa nazionale, quindi il dpr 380? Anche fiscalmente il riferimento rimane lo stesso?
L.D.
Risposta
Preliminarmente si evidenzia che le disposizioni fiscali in tema di agevolazioni per interventi di ristrutturazione edilizia non contengono autonome definizioni degli interventi agevolabili ma rinviano, per quanto riguarda la qualificazione dell’intervento edilizio (di manutenzione ordinaria o straordinaria, restauro, ristrutturazione edilizia o nuova costruzione), alle disposizioni legislative vigenti e, nello specifico, al dpr n. 380/2001, cd «Testo unico dell’edilizia». Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico, è principio consolidato nella prassi dell’agenzia delle entrate quello secondo cui l’agevolazione spetta esclusivamente per gli interventi eseguiti su immobili esistenti, non essendo agevolabili quelli relativi alle «nuove costruzioni». Proprio perché non si rinviene nelle disposizioni fiscali una autonoma definizione degli interventi edilizi, costituisce inoltre un punto fermo della prassi dell’amministrazione finanziaria quello secondo cui la qualificazione delle opere edilizie, quale intervento di ristrutturazione (agevolabile) o nuova costruzione (non agevolabile) spetta esclusivamente al comune, o altro ente territoriale competente in tema di classificazioni urbanistiche. Si ricorda che, la qualificazione dell’intervento edilizio spetta all’ente locale solo se, ai sensi della normativa regionale vigente, gli interventi sono soggetti ad un titolo abilitativo costituito dal permesso di costruire; altrimenti sarà il progettista ad asseverare tramite segnalazione certificata di inizio attività (cosiddetta Scia) la qualificazione dell’intervento stesso. Asseverazione che sarà poi sottoposta, dall’ente territoriale competente, a controllo di verifica, nella maggior parte dei casi condotto a campione. Ai fini dell’accesso alle agevolazioni fiscali, ciò che rileva è che il titolo amministrativo rilasciato dall’ente territoriale competente, che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali, qualifichi l’intervento come di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non come intervento di nuova costruzione. Per quanto riguarda gli interventi di ristrutturazione con ampliamento dell’edificio esistente inquadrabili tra gli interventi di «ristrutturazione edilizia» ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d) dpr 380/2001, l’agenzia delle entrate ritiene che il contribuente abbia diritto alle agevolazioni fiscali solo rispetto alle spese riferibili alla parte esistente. Pertanto, il contribuente dovrà mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, dotarsi di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi. Nel caso in cui il titolo abilitativo in possesso del contribuente qualifichi invece l’intervento come di «nuova costruzione» si ritiene che il contribuente non possa accedere alle agevolazioni fiscali in commento.
fonte italiaoggi