Ok all’agevolazione prima casa se c’è stata modifica catastale
La modifica della categoria catastale dell’immobile riapre la porta all’agevolazione «prima casa»: se l’abitazione è diventata un ufficio, il proprietario può acquistarne un’altra, beneficiando della tassazione ridotta, in quanto non risulta titolare, al momento dell’acquisto, di altra unità ad uso abitativo. Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la recente ordinanza n. 22560 del 10 agosto 2021, accogliendo il ricorso del contribuente, al quale la Ctr aveva invece dato torto ritenendo fondato il diniego opposto dall’ufficio dell’Agenzia delle entrate. Nel riconoscere la spettanza dell’agevolazione sul nuovo acquisto, la Suprema corte ha incidentalmente precisato che, per evitare il raddoppio del beneficio fiscale, l’ufficio avrebbe dovuto contestare la decadenza dall’agevolazione precedente. La pronuncia suscita qualche perplessità, ma va detto che gli stessi uffici dell’Agenzia, come si avrà modo di osservare più avanti, non seguono un comportamento omogeneo.
I requisiti richiesti dalla legge. La legge favorisce l’accesso alla proprietà della «prima casa», eccettuati gli immobili di pregio classificati nelle categorie catastali A1, A8 o A9, con la tassazione ridotta dell’atto di acquisto agli effetti dell’Iva o dell’imposta di registro e dei tributi ipocatastali. Ai detti fini, le disposizioni della nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al dpr n. 131/86, richiedono che l’acquirente attesti nell’atto di acquisto di possedere i seguenti requisiti:
a) la residenza nel comune in cui è situato l’immobile
b) la non possidenza di altre abitazioni nello stesso comune
c) la «novità» dell’agevolazione.
Nel rimandare alla pagina successiva l’esame del primo requisito, si analizzano qui di seguito gli altri due.
Non titolarità di altra abitazione. In base alla lettera b) della citata nota II-bis, l’acquirente non deve essere titolare esclusivo, oppure in comunione con il coniuge, di diritti reali di proprietà, usufrutto, uso o abitazione relativi ad altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che intende acquistare. Nella valutazione del requisito in esame si tiene conto esclusivamente della classificazione catastale dell’immobile, per cui non è di ostacolo, per esempio, la proprietà di un fabbricato di categoria A/10 (ufficio) anche se utilizzato come abitazione; viceversa, la proprietà di un immobile classificato come abitativo, anche se adibito ad altro utilizzo, impedisce l’accesso all’agevolazione.
Novità dell’agevolazione. La lettera c) richiede poi che l’acquirente non abbia la titolarità, neppure pro-quota, anche per effetto della comunione legale, di diritti di proprietà (anche nuda), usufrutto, uso, abitazione su altra casa, ovunque situata nel territorio nazionale, acquistata da egli stesso o dal coniuge beneficiando di una delle disposizioni agevolative in materia di «prima casa» emanate dal 1982 in poi, richiamate nella norma. Da notare che questa condizione, stabilita allo scopo di evitare che il cittadino cumuli il possesso di più abitazioni acquistate con il trattamento agevolato, diversamente da quella della lettera b), prende in considerazione anche la titolarità di una semplice quota, nonché la nuda proprietà, e riferisce all’intero territorio nazionale.
In sostanza, il cittadino che possiede una quota di proprietà di un’abitazione acquistata con l’agevolazione «prima casa», ovunque situata nel territorio italiano, non può avvalersi nuovamente dell’agevolazione stessa. È tuttavia possibile fruire del trattamento agevolato in fase di acquisto di una ulteriore quota dello stesso immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione.
In deroga alle predette disposizioni, il comma 4-bis della predetta nota II-bis, aggiunto dall’art. 1, comma 55, della legge 208/2015, al fine di favorire i cittadini che intendono cambiare l’abitazione, stabilisce che, ai fini della verifica dei suddetti requisiti, non si tiene conto della «prima casa» già posseduta dal contribuente al momento dell’atto, a condizione che questa venga rivenduta entro un anno dalla data dell’atto stesso.
Il caso della recente ordinanza. L’ufficio dell’Agenzia delle entrate aveva contestato il diritto all’agevolazione ad un cittadino che, al momento dell’acquisto, era proprietario, nello stesso comune, di un’altra abitazione acquistata in precedenza con i benefici «prima casa», della quale, un mese prima dell’acquisto, aveva mutato la destinazione d’uso da abitazione a ufficio. Nell’appellare la sentenza di primo grado, favorevole al contribuente, l’ufficio sosteneva che il mutamento di destinazione d’uso fosse stato fatto per eludere la normativa, tanto che, tre anni dopo, il contribuente aveva nuovamente variato la destinazione d’uso da ufficio ad abitazione. L’appello veniva accolto dalla Ctr, che riteneva dimostrata la strumentalità del mutamento di destinazione d’uso, effettuata solamente allo scopo di reiterare la fruizione dell’agevolazione fiscale.
Nella recente ordinanza 22560/2021, tuttavia, la Cassazione ha ribaltato il giudizio, osservando che «al momento dell’acquisto, il contribuente era proprietario di un immobile la cui destinazione abitativa era già stata modificata, sicché la sua dichiarazione», circa il possesso dei requisiti di legge, «non può considerarsi mendace». In proposito, la Corte richiama l’orientamento secondo cui, ai fini della fruizione dell’agevolazione, la norma «condiziona l’agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del comune ove è situato l’immobile da acquistare senza più menzionare il requisito dell’idoneità dell’immobile, presente invece nella precedente formulazione della norma, sicché non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, assumendo rilievo il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso». Aggiunge, quindi, che «la circostanza che il contribuente avesse già goduto della prima agevolazione non può ostare alla seconda, e pur se l’intera operazione può apparire preordinata a beneficiare due volte della stessa agevolazione, questo risultato può essere contrastato dall’erario, in quanto l’Agenzia avrebbe potuto dichiarare la decadenza dalla prima agevolazione al momento del cambio di destinazione e revocare i benefici concessi con riferimento al precedente acquisto, in quanto la modifica della destinazione d’uso determina la revoca del beneficio (Cass. n. 19255 del 2017; sulla possibilità di fruire più volte dell’agevolazione cfr. Cass. N. 2072 del 2016)».
Questa interpretazione non è però molto convincente. In effetti, la lettera b) e la lettera c) della nota II-bis, nell’enunciare le condizioni impeditive dell’agevolazione, menzionano entrambe il pre-possesso di «altra abitazione», sicché occorre stabilire come debba essere intesa tale locuzione.
Ciò detto, nell’ottica della previsione della lettera b), che considera ostativo il possesso di «altra abitazione» nello stesso comune in cui si trova quella che si intende acquistare, appare condivisibile l’orientamento oramai costante della Corte suprema, secondo cui la circostanza ostativa non sussiste se, al momento dell’acquisto, l’interessato non possiede un’unità immobiliare classificata come abitativa, ancorché per effetto dell’intervenuta modifica di destinazione d’uso di una precedente abitazione.
Non altrettanto può dirsi, tuttavia, in relazione alla previsione della lettera c), che considera ostativa la titolarità, anche di una semplice quota e anche della semplice nuda proprietà (e, quindi, indipendentemente dall’effettiva disponibilità giuridica), di altra abitazione acquistata con le agevolazioni «prima casa»: in questa ottica, considerato che lo spirito della norma è di evitare che l’interessato possa essere titolare contemporaneamente di più immobili acquistati con l’agevolazione, la locuzione «altra casa di abitazione», a nostro avviso, deve essere letta congiuntamente con le parole successive «acquistata…con le agevolazioni», in modo da ritenere ostativa al beneficio la titolarità (attuale) di una qualsiasi unità immobiliare, già casa di abitazione, acquistata con le agevolazioni.
Questa sembra, a nostro avviso, l’interpretazione preferibile in armonia con lo spirito della legge. Più problematica e meno efficace, oltre che discutibile in diritto, sarebbe invece la soluzione suggerita dall’ordinanza, secondo cui l’ufficio, in situazioni simili, dovrebbe invece revocare l’agevolazione a seguito della modifica della destinazione d’uso (peraltro le pronunce 19255/2017 e 2072/2016 citate nell’ordinanza non riguardano questa ipotesi). In linea di diritto, va osservato, le ipotesi di decadenza sono espressamente previste al comma 4 della predetta nota II-bis, e fra queste non rientra la fattispecie della modifica della destinazione d’uso. Né può ritenersi che si tratti di una fattispecie sussumibile nell’ipotesi della «dichiarazione mendace», non sembrando ravvisabile nel successivo cambio di destinazione, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte, la mendacità sopravvenuta delle dichiarazioni di non possidenza resa al momento dell’acquisto. Peraltro, la normativa vigente, non subordinando (più), come riconosciuto dalla Corte costituzionale nell’ordinanza n. 46/2009, l’agevolazione «prima casa» alla destinazione dell’immobile ad abitazione principale (anche se non mancano sentenze di legittimità che affermano inspiegabilmente il contrario), non prevede neppure che i requisiti occorrenti al momento dell’acquisto debbano essere mantenuti nel tempo. Deve quindi ritenersi che, una volta effettuato l’acquisto agevolato, l’acquirente possa modificare la situazione, per esempio trasferendo la residenza altrove oppure variando la destinazione d’uso dell’immobile, senza incorrere in alcuna decadenza.
La diversa conclusione suggerita dall’ordinanza, invero, è stata affermata dalla Corte suprema nella sentenza 14173/2013, sulla base, però, del non condivisibile principio giurisprudenziale secondo cui l’agevolazione «presuppone che l’immobile acquistato sia effettivamente adibito ad abitazione principale». Quest’ultima sentenza, comunque, testimonia l’incertezza della stessa amministrazione, cui si accennava in apertura, poiché in quel caso l’ufficio aveva revocato l’agevolazione in conseguenza della modifica di destinazione d’uso dell’immobile.
fonte italiaoggi