LO PRECISANO LE ENTRATE: IL CONDOMINIO BENEFICIA DELLA MAXI DETRAZIONE SU PARTI COMUNI
110% precluso agli edifici grezzi
Gli interventi di ristrutturazione ed efficientemente energetico eseguiti su immobili in fase di costruzione (censiti in F/3) non godono dell’agevolazione fiscale del Superbonus.
La presenza di unità immobiliare F/3 non preclude al relativo condominio di accedere al Superbonus in relazione ai lavori sulle parti comuni delle unità residenziali e non residenziali, a condizione che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza e ricomprese nel condominio sia superiore almeno al cinquanta percento della superficie totale.
Questi gli ultimi chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate con la risposta a interpello n. 609 del 17 settembre del 2021 chiamata a pronunciarsi su una concreta fattispecie relativa a quesiti inerenti interventi trainati e trainanti da effettuarsi su un edificio condominiale composto da immobili di variegata natura (nel dettaglio, unità immobiliari residenziali, immobili in fase di costruzione con categoria catastale F/3 e altre categorie catastali di natura non residenziale).
Nel dettaglio, il condominio istante è composto dalle unità immobiliari attualmente censite al nuovo catasto edilizio urbano (Nceu) con le seguenti categorie:
n. 89 unità nella categoria catastale A/2;
n. 26 unità nella categoria catastale F/3;
n. 5 unità nella categoria catastale A/10;
n. 1 unità nella categoria catastale D/1; n. 222 unità nella categoria C/6 garage e posti auto coperti.
L’istante fa presente che benché vi siano all’interno della struttura unità immobiliari in fase di costruzione allo «stato grezzo» e altre adibite a uso ufficio, oltre il 75% della superficie delle unità immobiliari presenti nel condominio sono destinate ad abitazione.
Il condominio istante così composto intende realizzare una serie di interventi che consentiranno alla struttura un doppio salto di classe energetica. Nel dettaglio, intende realizzare i seguenti interventi:
miglioramento energetico mediante la sostituzione delle pompe di calore a gas metano con nuove macchine in pompa di calore elettriche ad alta efficienza;
installazione di impianto fotovoltaico per la produzione di circa 70 KW;
installazione di batterie di accumulo;
installazione di infrastrutture per la realizzazione di cento colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.
Con riferimento a tali prospettati interventi, il condominio istante chiede all’Agenzia delle entrate se:
ai fini della quantificazione della spesa massima agevolabile ammissibile relativamente agli interventi trainanti e trainati, possano essere conteggiate anche le unità immobiliari in corso di costruzione (F/3);
per gli interventi «trainati», siano ammessi a fruire del beneficio anche i proprietari degli immobili in fase di costruzione e quelli degli immobili non residenziali.
Nel dare riscontro all’istante, l’Agenzia delle entrate ricorda che la fruizione dell’agevolazione del superbonus spetta a condizione che gli interventi vengano effettuati su unità immobiliari di natura residenziale già esistenti alla data di inizio lavori e altresì dotati di impianto di riscaldamento. Non sono invece agevolati gli interventi su edifici di nuova costruzione.
Ebbene, è noto come le unità immobiliari censite al catasto in F/3 («unità in corso di costruzione») non siano immobili che possono essere considerati già esistenti in quanto appunto sono ancora in fase di costruzione.
Premesso ciò, la risposta dell’Agenzia delle entrate non lascia dubbi in merito escludendo de plano la possibilità di intervenire sui suddetti immobili usufruendo dell’agevolazione in parola.
L’esclusione non è priva di effetti, infatti, nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condomini, il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.
Ne consegue che, ai fini della determinazione della spesa massima agevolabile, non si possano prendere in considerazione le unità immobiliari censite in F/3. L’Agenzia, in maniera chiara afferma che: «non possano concorrere alla formazione della spesa massima ammissibile al fine di fruire delle agevolazioni previste per gli interventi trainanti poiché occorre tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all’inizio dei lavori».
Confermato, invece, da parte dell’Amministrazione finanziaria, che la presenza di immobili in fase di costruzione non preclude al relativo condominio di beneficiare, per gli interventi realizzati sulle parti comuni dello stesso, dell’agevolazione da superbonus, ancorché lo stesso sia costituito altresì da immobili di natura non residenziali e relative pertinenze.
L’unica condizione necessaria è che la superficie complessiva delle unità residenziali sia superiore ad almeno il 50% della superficie totale.
Soddisfatto tale requisito, come nel caso di specie, il condominio è ammesso a fruire del beneficio e i detentori delle unità immobiliari esistenti non residenziali (nel dettaglio, nel condominio sono presenti unità in A/10 – Uffici e studi e in D/1- Fabbricati per funzioni produttive connesse all’attività agricola) sono ammessi a fruire dell’agevolazione fiscale relativamente alle spese sostenute per gli interventi trainanti sulle parti comuni.
fonte italiaoggi