L’uso esclusivo è sotto la lente

IL NOTARIATO ANALIZZA GLI EFFETTI PRATICI DELLA SENTENZA N. 28972/2020 DELLA SUPREMA CORTE
L’uso esclusivo è sotto la lente
L’uso esclusivo riservato a uno o più condomini sulle parti comuni, per esempio sul lastrico solare o su una parte del cortile, con un contratto o con nel regolamento originario, non può essere inquadrato come un diritto reale atipico, essendo ciò precluso dal principio del numero chiuso e della tipicità dei diritti reali. Caso per caso, per consentire alla clausola di essere produttiva di effetti, occorrerà verificare se le parti abbiano inteso costituire un diritto reale d’uso tipico, usufrutto o servitù, piuttosto che un diritto di natura obbligatoria, ovviamente a condizione che sussistano i presupposti volta per volta richiesti dalla legge. Queste le precisazioni operate dal Consiglio nazionale del notariato nel recente studio n. 30-2021/C, reso noto nei giorni scorsi, che si è occupato di esaminare gli effetti pratici derivanti dalla sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020 con cui le sezioni unite della Corte di cassazione hanno ribaltato l’orientamento seguito in passato in materia.

L’intervento delle sezioni unite. Le sezioni unite erano state interessate del problema della natura del cosiddetto diritto reale di uso esclusivo di parti comuni dell’edificio condominiale, fattispecie diffusa nella prassi e sul quale si era registrato un contrasto interpretativo tra le sezioni semplici. Con sentenza n. 24301/2017 si era ritenuto che un vincolo siffatto, riconosciuto in favore di una proprietà individuale, fosse meritevole di tutela quale espressione dell’autonomia privata e che sarebbe stato tendenzialmente perpetuo e trasmissibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare. Detta interpretazione era stata ripresa nelle successive decisioni di legittimità, fino a che una più recente decisione aveva invece escluso che potesse ipotizzarsi la costituzione di un uso reale atipico (sentenza n. 193/2020). Come rilevato dalla Suprema corte, già il solo parlare di diritto reale di uso esclusivo di una parte comune genererebbe un vero e proprio ossimoro, perché metterebbe insieme concetti contrastanti, laddove si vorrebbe coniugare l’esclusività dell’uso del bene da parte di un solo condomino con l’appartenenza di esso a più comproprietari. La questione della natura giuridica dell’uso esclusivo ha posto quindi sul tappeto una serie di problematiche di rilevante impatto pratico: a) se e come il diritto di uso esclusivo di una parte comune possa armonizzarsi con la regola basilare di cui all’art. 1102 cc e posta a presidio del diritto di pari uso di tutti i comproprietari; b) se l’attribuzione a un condomino di un diritto di uso esclusivo, al di là delle formule, spesso ambigue, utilizzate nella prassi quotidiana, non nasconda in realtà l’attribuzione al medesimo della proprietà esclusiva sul bene comune; c) se il diritto di uso esclusivo abbia natura di diritto reale atipico o sia riconducibile a una delle figure tipiche di diritto reale di godimento, ovvero se costituisca un diritto di credito. Nel prendere posizione sulla questione, le sezioni unite, sulla base di un’ampia e articolata motivazione, si sono richiamate al tradizionale principio del numero chiuso e della tipicità dei diritti reali, bocciando quindi la tesi che una nuova tipologia di diritto reale possa sorgere semplicemente per accordo delle parti (o per disposizione del regolamento condominiale).

Le sorti del contratto o della disposizione regolamentare di natura contrattuale. Che accade allora del titolo negoziale con cui si sia voluto attribuire a un condomino un potere del tutto particolate sulle parti comuni? Volta per volta, come evidenziato dalle sezioni unite della Cassazione, occorrerà indagare la reale volontà delle parti, in modo che, ove possibile, siano garantiti gli effetti che le stesse volevano raggiungere. Si tratta di un’idea condivisa anche dal Consiglio del notariato nel recente studio n. 30-2021/C. Il notaio al quale venga chiesto di ricevere un negozio di questo tipo dovrà quindi indagare su quale sia l’intento delle parti per determinare, tra le possibili soluzioni prospettate, quella che meglio riesca a realizzarle (si veda la tabella). In alcuni casi potrà aversi costituzione di un vero e proprio diritto reale di usufrutto o di uso, ove ne sussistano i presupposti e, naturalmente, con le conseguenze del caso.

Altre volte, anche se le sezioni unite della Cassazione sembrerebbero averlo escluso, si potrà trattare di una servitù prediale costituita sul bene comune in favore del fondo dominante costituito dalla proprietà esclusiva del condòmino. per esempio, secondo il Notariato, il diritto riconosciuto al singolo comproprietario di parcheggiare un’auto in un’area appositamente delineata del cortile comune, oppure di posteggiarvi quando questo fosse precluso agli altri condòmini, può essere annoverato tra le servitù prediali, mentre lo stesso non si potrebbe dire se gli fosse riconosciuto il diritto di utilizzare quella parte del cortile a suo piacimento oppure se gli fosse genericamente riconosciuto di parcheggiarvi l’auto, quando quel diritto spettasse pure agli altri condòmini. Anche il regolamento condominiale cosiddetto contrattuale, nel disciplinare le modalità d’uso dei beni comuni, può riconoscere a uno dei comproprietari il diritto di fruirne in via esclusiva. Si pensi al caso in cui venga attribuito a ciascuno dei partecipanti di utilizzare in via esclusiva una porzione della cosa comune, come avviene per esempio nella fattispecie oggi disciplinata dall’art. 1122-bis, comma 3, cc relativamente all’installazione degli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili al servizio delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Analogamente è prospettabile una ripartizione cronologica del godimento, secondo un sistema turnario. I beneficiari del diritto potranno essere individuati già nella clausola regolamentare oppure potranno essere individuabili mediante clausole che consentano a tutti prima o poi di fruirne. Resta infine la possibilità di qualificare il negozio come attributivo di diritti personali di godimento. Tuttavia, come indicato dal notariato, questo effetto può prodursi esclusivamente sulla base di una locazione o di un comodato.

fonte italiaoggi