Una riforma contrastata
Uno degli argomenti che stanno tenendo banco nel dibattito politico delle ultime settimane è la riforma del catasto, che avrebbe come scopo quello di arrivare a une definizione del valore degli immobili ai fini fiscali più aderente alla realtà del mercato. Chi si oppone alla riforma sostiene che il passaggio al nuovo sistema comporterebbe un inasprimento delle imposte. Chi la vuole ritiene che sia una questione di equità. Sulla questione si possono mettere alcuni punti fermi.
Estimi obsoleti
Il sistema catastale attuale è basato su estimi cristallizzati, nella grande maggioranza dei casi, alla fine degli anni ‘80 del secolo scorso; un adeguamento finalizzato, all’epoca, all’introduzione dell’Ici. Gli estimi, con coefficienti moltiplicatori diversi a seconda del tributo , servono da base imponibile per l’Imu, le imposte di registro se chi vende non è il costruttore, per le imposte da pagare in caso di eredità o donazione (all’imposta di successione o donazione si aggiungono l’ipotecaria e la catastale), per l’Irpef sulla seconda casa se questa non è locata e si trova in un comune in cui il contribuente possiede una casa di residenza. Inoltre la rendita catastale dell’immobile calcolata sempre con gli estimi contribuisce a determinare il reddito Isee. La ragione con un eufemismo si potrebbe definire cervellotica: se sei proprietario di casa non paghi l’affitto e quello che risparmi è un reddito.
Vani catastali e metri quadrati
Gli estimi catastali sono sganciati dal valore reale di mercato non solo perché sono vecchi, ma anche perché sono basati su una divisione del territorio, soprattutto nelle grandi città, del tutto incongrua. Per gli immobili residenziali c’è poi un ulteriore problema: la “consistenza” (la superficie nel linguaggio catastale) non è computata in metri quadrati come nella prassi commerciale ma in “vani catastali”, di dimensione variabile. Considerare sempre un vano sia un locale di 10 metri quadrati sia uno di 13 ovviamente non ha senso perché sul mercato il locale di 13 metri vale, grosso modo, il 30 per cento in più.
La semplificazione
Con la riforma si vuole giungere a una rappresentazione del patrimonio immobiliare più aderente al mercato. I comuni sono suddivisi in aree di mercato molto più ridotte di quelle attuali e considerate omogenee e le superfici si misurano in metri quadrati. Verrà anche semplificato il sistema molto farraginoso di classificazione in classi e categorie. L’Agenzia delle Entrate oggi ha gli strumenti per dare un valore di mercato teorico ma comunque nella stragrande maggioranza dei casi più attendibile di quello degli estimi a qualsiasi immobile.
Se si mantenessero le aliquote attuali
Mantenendo le aliquote attuali le imposte calcolate su valori imponibili allineati a quelli di mercato salirebbero molto, come mostra il confronto che L’Economia del Corriere ha condotto tra valori catastali medi e valori di mercato medi rilevati dall’Agenzia delle Entrate.

Estimi inadeguati già nel 1996
Nel 1996, all’epoca del primo governo Prodi, gli estimi attuali erano già giudicati inadeguati. Da allora gli annunci di riforma si sono susseguiti. Ferruccio De Bortoli ne ha riassunto la storia. Ogni tentativo si è arenato di fronte alla considerazione che la forte differenza tra valori di mercati ed estimi in vigore avrebbe portato a un inasprimento delle imposte e che la promessa solenne di invarianza del gettito, fatta a ogni annuncio, non reggerebbe alla prova dei fatti.
Il problema dell’equità
Che vi sia un problema di equità nel sistema è evidente. Ma c’è un’altra questione che meriterebbe di essere considerata e che forse sfugge dal dibattito: sono davvero troppo basse le imposte sulla casa? Certamente può lasciare perplesso il fatto che dall’Imu siano esentate, in quanto prima casa, anche abitazioni di valore plurimilionario, visto che il tributo grava sugli immobili A1 e A8 in quanto case di lusso, ma spesso la differenza reale sul mercato delle abitazioni A2 e A7, invece esentate, è pressoché nulla. Ma se guardiamo all’Imu per quello che è, cioè, un’imposta patrimoniale, è facile verificare che ai livelli attuali gli immobili sono fortemente penalizzati rispetto agli altri investimenti. Per mostrarlo (vedi tabella qua sotto) siamo partiti anche in questa occasione dal confronto tra valori catastali e valori di mercato e abbiamo visto quanto nei 19 capoluoghi regionali più Trento e Bolzano l’Imu costa di più rispetto all’imposta di bollo (0,2%) che si pagherebbero se invece che la casa si detenesse una cifra pari al valore dell’immobile in un deposito bancario o in titoli.
Gli esempi
A Milano ad esempio una casa di 100 metri quadrati ha un valore rilevabile dalle statistiche dell’Agenzia delle Entrate di 391.800 euro e un valore imponibile ai fini Imu di 142.900 euro, sui quali però paga l’1,14%, ovvero 1.629 euro. 391.800 euro in un deposito regolamentato pagherebbero 784 euro, quindi la casa paga il 108% in più. A Roma, dove i valori ai fini Imu sono più vicini a quelli reali (a Milano negli ultimi dieci anni i prezzi sono lievemente aumentati, a Roma sono scesi) andrebbe ancora peggio: a fronte di 1.977 euro di Imu con l’imposta di bollo se ne spenderebbero 543, con una differenza del 264%. Il valore medio delle abitazioni nelle 21 città considerate è 102.690 euro ai fini Imu mentre sul mercato si arriverebbe a 200.090 euro, cifra per cui si pagherebbero 400 euro all’anno di bollo. Mentre l’Imu è di 1.107 euro, due volte e mezzo di più.
Immobili penalizzati
La ragione per cui gli immobili sono penalizzati è semplice da capire: non possono sfuggire. Mentre i capitali si spostano facilmente. Le imposte di successione arrivano in gran parte proprio dagli immobili, perché gli eredi provvedono, nella quasi totalità dei casi in maniera perfettamente legale, a far sparire i beni mobili dall’asse ereditario. Se si invoca l’equità non si può pensare giusto che chi riceve in eredità una casetta nel paese natio dei genitori del valore teorico di poche decine di migliaia di euro (spesso anche meno) debba pagare a titolo di Imu un’aliquota patrimoniale reale due o tre volte più alta di chi ha milioni investiti in titoli.

fonte corriere della sera