Mutui agevolati per i giovani, nessun tributo da pagare: per l’Iva c’è il credito d’imposta
La circolare
Con la circolare 12/2021 l’Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza su alcuni aspetti delle agevolazioni fiscali per gli under 36 che comprano la prima casa. Non c’erano dubbi né sulla tipologia di immobile agevolata (la stessa che ha diritto all’imposta di registro al 2% o all’Iva al 4% negli acquisti per così dire ordinari), né sul reddito massimo: l’Isee non può superare i 40mila euro. Ed è stato confermato anche quello che peraltro dalla lettura della norma appariva chiaro anche se di ratio discutibile: la disciplina si applica alle persone che non hanno 36 anni non al momento del rogito ma nell’anno solare in cui avviene il rogito: quindi se una persona nata il 31 dicembre 1985 rogitasse domani non avrebbe diritto all’agevolazione, anche se non ha ancora 36 anni.
Cosa si deve pagare e quando
La novità forse più interessante che si può trarre dalla circolare 12/2021 riguarda la risposta, favorevole agli acquirenti di immobili da privati (comunque si tratta della grande maggioranza dei casi) a un problema interpretativo riguardante l’applicazione di una serie di tributi aggiuntivi che si pagano quando l’imposta di registro è in quota fissa, mentre non si applicano quando il registro è calcolato in proporzione al valore della transazione. La questione è sorta quando alcuni uffici hanno interpretato la norma sostenendo che non essendoci nel caso di acquisto di under 36 un’imposta proporzionale (dato che l’imposta di registro è azzerata) i tributi aggiuntivi vanno pagati. La circolare ora chiarisce, con buon senso, che una norma pensata per essere agevolativa non può portare un aggravio di spesa per chi se ne avvale. Riassumendo con l’ausilio del notaio Filippo Salvo, che a suo tempo ci aveva segnalato il problema, al rogito l’acquirente che ha i requisiti per i benefici della legge se i compra da un privato o da un’impresa non costruttrice non pagherà nessun tipo di tributo mentre se acquista da costruttore paga l’Iva, imposta per la quale però acquisisce un credito di imposta, non paga i 600 euro dovuti complessivamente per le imposte di registro, ipotecaria e catastale ma dovrà pagare, come avviene già ordinariamente, 320 euro complessivi per il bollo (230 euro), tassa ipotecaria (35 euro) e tributi di voltura catastale ( 55 euro).
Valore catastale vs valore d’acquisto
Il risparmio per chi compra casa comunque non è trascurabile. Ricordiamo che negli acquisti di immobili residenziali da privati l’acquirente può optare (in pratica lo fanno tutti) per pagare le imposte sul valore catastale e non sul prezzo di acquisto. Il valore catastale si calcola moltiplicando per 115,5 la rendita catastale originaria della casa. L’imposta di registro è del 2% con minimo di 1000 euro e si aggiungono 100 euro per imposta catastale e ipotecaria. Ad esempio per una casa con rendita originaria 500 euro si sborsano in tutto 1.215,55 euro. Per gli immobili acquistati da costruttore in regime Iva l’imposta si calcola sul prezzo.
Preliminare di compravendita: le norme
Tra gli altri aspetti toccati dalla circolare si segnala che non c’è esenzione sulla registrazione del preliminare di compravendita (200 euro più 16 di bollo ogni quattro facciate) perché la legge agevola gli atti traslativi e si ribadisce che nel caso di acquisto da parte di più persone l’agevolazione spetta, pro quota, solo a chi abbia i requisiti. Se ad esempio compra dividendo a metà la spesa una coppia con uno dei componenti over 36, questi pagherà 100 euro per imposte catastali e ipotecarie e metà dell’imposta di registro, e se la somma dovuta per quest’ultima fosse inferiore pagherebbe ugualmente il minimo di 1000 euro.
Se si vende per comprare la prima casa
Infine ricordiamo che chi compra la prima casa rivendendo un’abitazione a suo tempo acquistata con agevolazione ha la possibilità di portare a credito, fino a concorrenza dell’imposta dovuta per il nuovo acquisto, l’imposta pagata per l’abitazione di cui cede la proprietà. Nel caso dell’acquisto agevolato per under 36 il credito non scatta perché si paga zero. Si potrà esercitare il diritto il giorno in cui si rivendesse la casa comprata a tasse zero per acquistarne una terza.
fonte corriere della sera