L’ultima edizione del sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, condotto dalla Banca d’Italia, in collaborazione con Agenzia delle Entrate e Tecnoborsa (società del sistema delle camere di commercio) segnala per la prima volta dall’epoca della prima edizione, risalente al 2009, che i prezzi delle case stanno salendo. Il sondaggio è effettuato su 1425 agenzie di tutto il Paese e la quota di chi dichiara prezzi in aumento da luglio a settembre sopravanza, sia pur di poco, chi ritiene vi siano valori in calo.
Si tratta, ovviamente, di opinioni raccolte per macro-aree e il dato riflette l’andamento medio del mercato. Città come Milano, per esempio, dal 2009 a oggi hanno visto un andamento dei prezzi di vendita molto differente, con un ripresa molto marcata in alcuni quartieri, soprattutto negli ultimi trimestri.

Due segnali che smorzano gli entusiasmi
Anche le attese sono di una leggera ripresa delle quotazioni; ma vi sono due segnali che consiglierebbero di smorzare un po’ l’ottimismo: lo sconto rispetto al prezzo richiesto è in lieve aumento (richieste esagerate per immobili di qualità scarsa la causa), la domanda starebbe registrando una flessione. C’è anche un terzo motivo a consigliare prudenza: oltre il 70 per cento delle transazioni sono assistite da mutuo; un incremento dei tassi finirebbe inevitabilmente per avere conseguenze sul mercato.

I numeri
Ma vediamo più in dettaglio qualche numero. In Italia il 67,2% dei giudizi sull’andamento dei prezzi è di stabilità, il 16,7 di aumento e il 16,2 di diminuzione. La quota di chi segnala un aumento è molto più forte nella grandi città (oltre 250mila abitanti) e nelle aree metropolitane. Nel Nord Ovest la quota degli agenti che indicano un segno più nelle grandi città supera il 25%, nel Nord Est la percentuale sfiora quota 29. Molto simili i numeri sulle aspettative di prezzo. Il 54,7% delle compravendite si è concluso con uno sconto di prezzo inferiore al 10% ma se si considerano solo le grandi città si arriva al 60% nella media italiana e al 65% nel Nord Est e Nord Ovest. Le vendite richiedono in media 6,4 mesi, con tempi che però nelle grandi città del Nord Ovest si riducono a poco più di 5. Dove le case costano di più c’è maggior ricorso al mutuo: il dato nazionale è del 71,3% di vendite assistite da finanziamento, con una punta del 78,4% nelle aree urbane del Nord Ovest.

Omogeneo il dato del Ltv
Molto omogeneo il dato del Ltv (la somma mutuata in percentuale sul prezzo della casa): siamo al 77,8%. Ricordiamo che per i finanziamenti con Ltv superiore a 80 bisogna offrire oltre l’ipoteca garanzie supplementari. Rispetto al trimestre precedente. Da sottolineare che l’incremento di Ltv è modesto, solo due decimi di punto rispetto a quello del trimestre precedente ma è logico attendersi un aumento nelle prossime rilevazioni perché sul mercato dovrebbero riversarsi i mutui agevolati per gli under 36, che appunto hanno Ltv superiore a 80 e possono arrivare fino a 100.

Gli effetti positivi della pandemia
Infine due notazioni di attualità: il 35,2% degli agenti sostiene che la pandemia abbia comunque avuto un effetto positivo sulla domanda di abitazioni e una quota di pochissimo superiore (35,6%) ritiene che l’effetto sia stato negativo. Un terzo dei broker sostiene che il superbonus sta avendo un effetto positivo sul mercato, soprattutto per quanto riguarda le abitazioni indipendenti. Ma destinato a durare ancora solo pochi mesi, se il disegno di Legge di bilancio non sarà modificato dal Parlamento.

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