LA CASSAZIONE SULLA VOCAZIONE EDIFICATORIA DI UN TERRENO NON INSERITO NEL PIANO REGOLATORE
Imu, conta l’edificabilità di fatto
Per il pagamento dell’imposta municipale conta non solo l’edificabilità di diritto, ma anche quella di fatto. Un’area va qualificata edificabile ed è soggetta al tributo anche se non è inserita nel piano regolatore generale o se lo strumento urbanistico viene annullato dal giudice amministrativo. La vocazione edificatoria di un terreno, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può essere desunta da vari fattori, tra i quali la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio delle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria e via dicendo. Pertanto, in presenza di queste condizioni, se il piano regolatore viene annullato dal Consiglio di stato, il contribuente non ha diritto al rimborso dell’imposta pagata. Lo ha affermato la Corte di cassazione, con l’ordinanza 30732 del 29 ottobre 2021. Per la Suprema corte, l’annullamento delle delibere di adozione e approvazione del Piano del governo del territorio (Pgt) non hanno «alcuna diretta incidenza sulla qualifica di edificabilità del terreno». Per i giudici, l’edificabilità si articola in due specie: «l’area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e l’area edificabile di fatto, vale a dire quella del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria che si individua attraverso la constatazione dell’esistenza di taluni fattori indice, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati». Assume rilevanza anche l’esistenza di altri elementi che incidono sulla destinazione urbanistica. E’ stata, quindi, ritenuta infondata la sentenza d’appello, che ha disposto il rimborso dell’imposta, versata dal contribuente prima dell’annullamento dello strumento urbanistico da parte del giudice amministrativo. Per terreno fabbricabile s’intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Nella pronuncia viene evidenziato che l’edificabilità di fatto è rilevante giuridicamente, poiché viene considerata «dalla legge sia ai fini dell’Ici» che «ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione». Per quanto concerne l’edificabilità di diritto, invece, occorre fare riferimento alla qualificazione normativa delle aree. Pertanto, un’area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta alle imposte locali (Imu e Tasi) indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo. E’ l’amministrazione comunale, su richiesta del contribuente, che attesta se un’area sita nel proprio territorio sia edificabile. Se lo strumento urbanistico è approvato con delibera del consiglio comunale, l’ente può dal momento dell’approvazione richiedere il pagamento del tributo sul valore di mercato dell’area. Lo strumento urbanistico in corso d’approvazione certamente incide sulla stima del fondo in una libera contrattazione di mercato e assume influenza nei rapporti negoziali. La deliberazione di adozione del piano regolatore conferisce allo strumento urbanistico efficacia immediata. La successiva delibera dell’organo regionale perfeziona lo strumento, ma ai fini tributari il terreno è un’entità valutabile sulla base della destinazione edificatoria. Va ricordato che la Cassazione con la sentenza 26169/2019, ha sostenuto che in caso di omessa comunicazione dell’amministrazione comunale delle variazioni apportate allo strumento urbanistico, e del cambio di destinazione di un terreno, i contribuenti sono tenuti a pagare non solo le imposte locali, ma anche sanzioni e interessi.
italiaoggi