I 18 mesi decorrono dalla data del rogito
Benito Fuoco e Nicola Fuoco
In caso di acquisto della prima casa in corso di costruzione, il termine di diciotto mesi per trasferire la residenza decorre dalla data del rogito; quello di tre anni per liquidare una maggiore imposta che disconosca le agevolazioni, invece, decorre dalla fine dei lavori. Lo ha stabilito la sezione quinta della cassazione nell’ordinanza n.32121/2018. Nella decisione la corte precisa come il termine triennale di decadenza dalla potestà impositiva, così come previsto dall’ articolo 76, comma 2, del dpr n. 131 del 1986, inizierà a decorrere non dalla stipula del rogito, bensì dal momento in cui l’immobile in costruzione è stato completato e risulta così consentito all’amministrazione finanziaria accertare l’esatta natura del bene edificato; in particolare, il maggior termine consente di verificare se si tratta o meno di abitazione di lusso, assoggettabile, quindi, all’aliquota dell’Iva ordinaria e non a quella agevolata accordata per la cosiddetta «prima casa». Torna utile rilevare come i giudici di Piazza Cavour non si pronuncino sul termine (non previsto da nessuna norma) entro cui i lavori vadano ultimati; l’Agenzia delle entrate, invece, nella circolare n. 38/2005 ha ritenuto che il termine per completare i lavori sia di tre anni. Diverso, invece, il termine concesso al contribuente per il trasferimento della residenza confermato nei diciotto mesi dalla data del rogito. Quest’ ultimo termine (ribadito nell’ordinanza dagli ermellini) si fonda su due precise considerazioni tratte da alcune decisioni della stessa cassazione (sentenza n. 7067/2014; n. 20042/2015 e n. 14399/2013): in primis non vi sarebbe motivo per differenziare la situazione di chi compra una casa già ultimata rispetto a chi compra una casa in corso di costruzione; inoltre non è configurabile un’ipotesi di forza maggiore tale da esimere il contribuente dall’obbligo di adempiere la sua promessa di trasferire la residenza. Infatti, per non perdere il riconoscimento dell’agevolazione, è sufficiente che la residenza sia trasferita nel termine di diciotto mesi nel comune in cui è ubicato l’immobile e non necessariamente nell’abitazione acquistata; quindi, ai fini della configurabilità della forza maggiore, possono assumere rilevanza solo fatti che abbiano impedito il trasferimento della residenza nel comune.