Fabbricati fatiscenti, fisco light
Pagina a cura
di Sergio Trovato
Le unità immobiliari fatiscenti e prive di rendita non sono soggette al pagamento delle imposte locali né come fabbricati né come aree edificabili. Questi beni immobili non possono essere assoggettati a imposizione fino a quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia alle aree per poter essere nuovamente edificate. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con la sentenza 10122 dell’11 aprile 2019.
Per i giudici di piazza Cavour, «la sottrazione a imposta del fabbricato collabente, iscritto nella conforme categoria catastale F/2 (come quello di cui trattasi), in ragione dell’azzeramento della relativa base imponibile, non può essere superata prendendo a riferimento la diversa base imponibile prevista per le aree edificabili e costituita dal valore venale del terreno sul quale il fabbricato insiste, atteso che la legge (dlgs n. 504 del 1992) prevede l’imposizione Ici per le aree edificabili e non per quelle già edificate».
Dunque, sui fabbricati privi di rendita i contribuenti non pagano l’Ici, e quindi anche l’Imu e la Tasi, né sui fabbricati né sulle aree edificabili sottostanti. Questi fabbricati, cosiddetti collabenti, non pagano le imposte locali non perché manca il presupposto impositivo, ma perché non può essere determinata la base imponibile considerato che il loro valore economico è pari a zero. Tuttavia, questo non autorizza l’amministrazione comunale a richiedere il pagamento dei tributi sull’area edificabile poiché si tratta di un’area che è stata già edificata. Per il fabbricato iscritto in categoria catastale F/2, privo di rendita, la mancata imposizione è giustificata non dall’assenza del presupposto, ma dalla mancanza della base imponibile. E non può essere presa a base l’area su cui insiste il fabbricato.
Le categorie catastali prive di reddito. La categoria «F/2» (unità collabenti) viene attribuita ai fabbricati che non sono suscettibili di fornire reddito, come le costruzioni non abitabili o non agibili a causa di dissesti statici, fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, e comunque nel caso in cui la concreta utilizzabilità non sia conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Se le effettive condizioni dell’immobile siano tali da renderlo totalmente inutilizzabile, a meno di radicali interventi viene disposto anche l’azzeramento della rendita catastale. E agli atti viene conservata l’unità immobiliare e i relativi identificativi con l’attribuzione della categoria F/2. Secondo la Cassazione, in base alla normativa Ici contenuta nel decreto legislativo 504/1992 (ma la stessa regola vale per Imu e Tasi), non si può tassare l’area edificabile in presenza di un fabbricato regolarmente iscritto in catasto, anche se privo di rendita, perché per ragioni contingenti inagibile. Sull’esclusione dell’assoggettamento a imposizione degli immobili inquadrati catastalmente in categorie cosiddette fittizie ci sono pochi precedenti della Cassazione. Con sentenza n. 10735/2013, però, la suprema Corte ha stabilito che ai fini Ici «la nozione di fabbricato, di cui al dlgs 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, rispetto all’area su cui esso insiste, è unitaria, nel senso che, una volta che l’area edificabile sia comunque utilizzata, il valore della base imponibile ai fini dell’imposta si trasferisce dall’area stessa all’intera costruzione realizzata». Ciò che rileva, dunque, è il fabbricato e non l’area edificabile. Con la sentenza 23347/2004, la Cassazione ha ritenuto che le aree edificabili sono soggette a imposizione fino a quando venga realizzata una prima costruzione, in quanto da tale momento oggetto di imposta è la costruzione mentre l’area fabbricabile diviene area pertinenziale esente. Pertanto, non sono tenuti a pagare le imposte locali gli immobili in corso di costruzione e tutti quelli privi di rendita. In questi casi il tributo non è dovuto né sul fabbricato né sull’area edificabile utilizzata a fini edificatori.
Si tratta di un’interpretazione discutibile. In effetti l’articolo 5, comma 6, del decreto legislativo 504/1992 dispone che in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 457/1978, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto previsto dall’articolo 2 del citato decreto, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato. Si ritiene che dalla lettura della norma sopra indicata non si possa arrivare alla conclusione che porta a escludere l’assoggettamento a imposizione anche dell’area edificata, solo perché il fabbricato momentaneamente inutilizzabile sia privo di rendita.
L’interpretazione ministeriale. Anche il ministero dell’economia e delle finanze si è allineato alla tesi della Cassazione. Con la risoluzione 8/2013 il dipartimento delle finanze, riguardo alla tassabilità o meno di un lastrico solare, ha escluso la tassazione come area edificabile e lo ha equiparato ai fabbricati classificati catastalmente in categoria F/2. Anche secondo il ministero l’immobile può essere qualificato come area edificabile, nell’ipotesi in cui sulla stessa non insista alcuna unità immobiliare. Mentre, in presenza di un fabbricato occorre fare riferimento alla rendita catastale associata a ciascuna unità immobiliare, realizzata sull’area, incrementata del 5%, e poi moltiplicata per i coefficienti stabiliti dall’articolo 13 del dl 201/2011. Per l’inquadramento del lastrico solare, il ministero richiama la circolare 9/2001 dell’Agenzia del territorio, ora Agenzia delle entrate, nella quale sono individuate come categorie fittizie (F1 = area urbana, F2 = unità collabenti, F3 = unità in corso di costruzione, F4 = unità in corso di definizione ed F5 = lastrico solare) «quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc…) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa». Viene precisato che il lastrico solare è associato a un edificio che ospita una o più unità immobiliari e che occorre tenere conto delle sue potenzialità già espresse con l’avvenuta edificazione. Non va tenuto conto, invece, delle potenzialità risultanti dagli strumenti urbanistici in vigore, atteso che «la stima catastale riguarda l’uso attuale del bene (existing use) e non già l’uso fisicamente possibile e legalmente ammissibile, caratterizzato dalla massima produttività (highest and best use)».
© Riproduzione riservata