Locazioni, otto vie per le tasse
di Giuliano Mandolesi
Dal 2020 la tassazione dei redditi prodotti dalla locazione di immobili si fa in 8. Il caos fiscale sui redditi fondiari che porterà a ben otto “modalità di tassazione” differenti per le locazioni è prodotto dal mix della legge di Bilancio 2019 (legge 145 del 2018), che ha ampliato la portata della cedolare secca anche agli immobili commerciali di categoria C/1 (entro i 600 mq), e dal progetto di legge sulla semplificazione fiscale, divenuto ora emendamento al decreto crescita, che stravolgerà dal 1 gennaio 2020 la modalità di calcolo della base imponibile per le locazioni di immobili abitativi per cui concorreranno al reddito (si tasseranno) esclusivamente i canoni percepiti. Le due norme, con finalità chiaramente agevolativa, se da un lato agevoleranno i proprietari di C/1 e porranno fine alla vessatoria attuale normativa che impone di pagare le imposte anche sui canoni non percepiti (per poi recuperale solo ex post al momento della convalida di sfratto), dall’altro complicheranno e moltiplicheranno le modalità di tassazione dei redditi fondiari già interessati da una moltitudine di aliquote e sistemi impositivi (tra cedolari e Irpef).
La tassazione delle “locazioni abitative” ante 2020 (tre modalità di tassazione). Per i contratti di locazione che hanno ad oggetto immobili abitativi stipulati prima del 1° gennaio 2020 valgono le attuali regole disposte dall’articolo 26 del Tuir (dpr 917/1986) per cui concorrono alla determinazione del reddito anche i canoni non percepiti salvo poi poterli recuperare una volta ottenuta la convalida di sfratto. Il meccanismo di recupero è complesso dovendo effettuare un ricalcolo della dichiarazione, considerando solo i canoni incassati, per far emergere un credito d’imposta. Il reddito delle locazioni abitative è tassabile con irpef o, su opzione, con cedolare secca al 21% (10% in caso di contratti canone concordato).
La tassazione delle “locazioni abitative” dal 2020 (altre tre modalità di tassazione). Per i contratti di locazione stipulati a partire dal 2020 concorreranno al reddito solo i canoni percepiti (senza dover quindi attendere la convalida di sfratto). La novazione vale solo per gli immobili abitativi e la mancata percezione dovrà essere comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. In questo caso, pagando le tasse solo sul canoni incassati non vi è necessità di una modalità di recupero. Per quanto riguarda la modalità di tassazione si potrà ricorrere all’irpef oppure alla tassa piatta, la cedolare secca, con aliquota al 21% o 10%. Gli immobili commerciali (due modalità di tassazione). Le locazioni aventi ad oggetto immobili commerciali sono attualmente escluse dal progetto di legge sulla semplificazione e dunque continuano a valere le regole per la determinazione dell’imponibile dettate dall’articolo 26 del Tuir (dpr 917/1986) per cui concorreranno alla determinazione del reddito imponibile sia i canoni incassati sia quelli non percepiti e, a differenza di quanto previsto in caso di morosità dell’inquilino per gli immobili abitativi, non vi è la possibilità di recupero delle imposte versate sui canoni non erogati. Per gli immobili commerciali arriva la possibilità introdotta dalla legge di Bilancio 2019 (legge 145/18) che ha ampliato solo per il 2019 la possibilità di applicare la cedolare secca in caso di locazione di immobili di categoria C/1 entro i 600 metri quadri mentre per tutte le altre tipologie di immobili non vi è che l’Irpef.