Un contratto su quattro è a canone concordato
Nella lunga marcia dei contratti concordati il sorpasso sul “canone libero” è ancora lontano. Nonostante i rallentamenti, però, l’appeal della soluzione è in aumento: 220mila contratti a canone concordato stipulati in Italia nel 2018 rappresentano il 24% del totale, nel 2015 erano il 20%, in base ai dati presentati al convegno Asppi (piccoli proprietari) di Bologna sui 20 anni della riforma delle locazioni. Proprio in quell’occasione Alfredo Zagatti, presidente Asppi, aveva evidenziato come il successo vada soprattutto attribuito alla tassazione “piatta” del 10% sui canoni concordati, che scade al 31 dicembre di quest’anno (in mancanza di proroghe l’aliquota salirà al 15%, contro il 21% applicato sui canoni di mercato).
Certo, sinché si perderanno le occasioni dei rinnovi degli accordi territoriali tra sindacati inquilini e associazioni della proprietà, le percentuali di contratti a canone concordato resteranno irrilevanti. A Milano siamo all’8%, record negativo tra i grandi centri, ma comunque più del doppio rispetto al 2015.
I dati del Rapporto immobiliare residenziale 2019 dell’Omi-Entrate danno molte altre informazioni su cui ragionare. A Roma, per esempio, dove pure nel 2018 è stato rinnovato l’accordo locale, siamo al 60% (sorpasso avvenuto sui canoni liberi) e già nel 2015 si sfiorava già il 46 per cento.
La differenti fortune della formula concordata tra le due maggiori città va ricercata in due fattori, di cui però resta difficile misurare singolarmente il peso. Il primo è di carattere economico: a Milano (ma forse le cose cambieranno dopo il nuovo accordo locale, sottoscritto tre mesi fa) lo scarto tra canone concordato e canone di mercato era spesso talmente alto da rendere incomparabile il rendimento al netto del peso fiscale. A Roma, invece, la forbice era meno aperta (e ancor meno dopo il nuovo accordo). Va però ricordato che a Milano il boom degli affitti brevi e turistici (si veda l’articolo nella pagina) è stato impressionante negli ultimi anni e ha oscurato ancor più l’appeal del “concordato”. Ma c’è un altro aspetto: la quota di affitto in “nero” che a volte l’inquilino si impegna a pagare. Essendo del tutto esentasse, può anche non essere enorme ma può consentire di raggiungere una redditività netta pari a quella di mercato.
Ormai paradigmatica è Genova: qui il canone concordato prevale largamente sul “mercato” perché a suo tempo lo scarto tra i due canoni era già in partenza contenuto in torno al 20-25 % e la catastrofe immobiliare ha fatto il resto: lo spopolamento e il pesante (e connesso) fenomeno di deprezzamento hanno aumentato vertiginosamente l’offerta, facendo scendere i canoni di mercato sino al livello di quelli concordati e rendendo i primi, per ovvie ragioni fiscali, svantaggiosi (e infatti rappresentano ormai il 19 per cento). Andamenti in lieve controtendenza si registrano a Bologna e Firenze dove però, soprattutto per quest’ultima, vale il ragionamento sulle locazioni turistiche fatto per Milano.
Il confronto 2015-18 mostra anche un forte aumento dei nuovi contratti registrati su base annua. Escludendo (o considerando comunque marginale) un boom del mercato degli affitti, da cosa dipende questo andamento? In attesa di analisi ufficiali, si possono fare due ipotesi, che potrebbero anche coesistere. Un’emersione di locazioni che in precedenza erano in nero. E un’accelerazione del turn-over contrattuale, con la risoluzione di contratti a canone libero e la stipula di nuovi contratti concordati.
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