rendita immobili speciali

Immobili speciali, rendita ben motivata

A seguito di procedura Docfa volta alla determinazione della rendita di un immobile a destinazione speciale, sarà necessaria una motivazione approfondita da parte dell’ufficio che decida di discostarsi dai valori della rendita dichiarata, tale da non trascurare i dati tecnici e le caratteristiche fattuali proprie del bene. È il principio seguito dalla Ctp Milano con la sentenza n. 1865/18/2019 relativa a un accertamento catastale. In principio veniva presentata apposita Docfa ex dm 701/94 per un immobile situato in Legnano successivamente alla quale interveniva l’ufficio rettificandone in aumento la rendita con atto tempestivamente impugnato. Principale doglianza contro quest’ultimo era quella relativa al difetto di motivazione a fronte della quale il ricorrente chiedeva pertanto l’annullamento dell’atto. In merito alla vicenda così delineata la Ctp milanese si è preoccupata di procedere alla disamina dell’atto, soprattutto nella sua parte motiva, tenendo conto sia della normativa di riferimento e sia dell’orientamento di Cassazione. Con riguardo alla prima, oggetto della legge di stabilità 2016, art. 1, comma 18, evidenzia che «a decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi a essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento». La stima diretta imposta dalla normativa ai fini della determinazione dell’esatta rendita per tali tipologie speciali di immobili è peraltro confermata anche dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. ord. 12497/2016) la quale ha rimarcato l’importanza della motivazione specifica dell’accertamento laddove lo stesso sia preceduto da apposita procedura Docfa e l’ufficio, procedendo nell’attività di verifica, decida di discostarsi dalle risultanze di essa. In tal caso, sarà necessaria, nel rispetto dell’art. 7, legge 212/2000, una motivazione approfondita al fine di consentire la massima comprensione delle differenze riscontrate dall’ufficio e il corretto esercizio del diritto di difesa. Nell’accogliere il ricorso del contribuente, pertanto, la Ctp sanciva che in casi del genere, riguardanti immobili speciali, fosse oltretutto necessaria l’attivazione del contraddittorio preventivo obbligatorio, nel caso di specie omesso, al pari dei dettagli motivazionali di cui l’atto di rettifica avrebbe necessitato.
Benito Fuoco
(…) La commissione osserva che l’art. 1, comma 18 della legge di «Stabilità 2016», prevede che: «A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi a essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento».
Va premesso che la giurisprudenza di legittimità ha precisato che «qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura disciplinata dall’art. 2 del dl n. 16 del 1993, convertito in legge n. 75 del 1993, e dal dm n. 701 del 1994 (c.d. Procedura Docfa), l’obbligo di motivazione dell’avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’Ufficio e l’eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore (…) mentre, in caso contrario, la motivazione dovrà essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (Cass. sez. 6-5, Ordinanza n. 12497 del 16/6/2016).
Inoltre ha affermato che (…) per i «fabbricati a destinazione speciale o particolare», il cui reddito, a norma dell’art. 34 del dpr 22 dicembre 1986, n. 917, va rideterminato mediante stima diretta, la quale presuppone l’utilizzazione di dati ed elementi fattuali offerti dalla peculiarità delle specie, i quali possono essere diversi da caso a caso; e che debbono essere specificati, in motivazione, i criteri adottati e gli elementi presi a parametro della determinazione della rendita, tenendo in considerazione le caratteristiche degli immobili.(…)
La motivazione dell’atto di rettifica, doveva essere più dettagliata e contenere la specifica indicazione delle ragioni che hanno indotto l’Ufficio a utilizzare il criterio del costo di costruzione del fabbricato, omettendo dell’obbligo di «stima diretta per ogni singola unità» espressamente previsto dall’art. 10, legge 1249/1939 in relazione proprio alle unità immobiliari edificate per «speciali esigenze» di attività commerciali o industriali, non suscettibili di destinazione estranea a tali finalità senza radicali trasformazioni.
L’inadeguatezza della motivazione emerge altresì in termini di mancata attivazione del contraddittorio preventivo con il contribuente. Invero, il contraddittorio preventivo deve considerarsi un passaggio endoprocedimentale obbligatorio nell’ipotesi di valutazione di categorie catastali speciali o particolari (…).