Diritto reale di superficie,
a ciascuno il suo trattamento
Pagine a cura
di Giovanni Valcarenghi
e Raffaele Pellino
Rebus per le regole contabili da adottare in caso di diritto di superficie. Per alcune fattispecie è stata trovata una soluzione, mentre per altre, nel silenzio dei principi contabili, ci si aggrappa alle interpretazioni fornite dalla dottrina prevalente nonché alla linea tracciata dal documento Irdcec n. 16 dell’aprile 2013. Ciò detto, ripercorrendo brevemente gli aspetti civilistici del diritto di superficie (articoli da 952 a 956 del cod. civ.) si individuano due fattispecie ben distinte: una concerne la concessione del diritto di erigere e mantenere una «costruzione» al di sopra del suolo a favore di un terzo (superficiario) il quale acquisirà la proprietà del manufatto una volta completato, e l’altra, consistente nel trasferimento della titolarità giuridica di un immobile (costruzione già esistente) separatamente dalla proprietà del suolo che rimane in capo al concedente. In entrambe le situazioni si assiste, di fatto, a una «separazione» tra la titolarità del fondo e quella della costruzione (da edificare o già esistente). Tuttavia, l’istituto non comporta un frazionamento della titolarità giuridica del suolo, che rimane in capo al concedente, ma una compressione per lo stesso del diritto di proprietà a seguito della rinuncia a esercitare il suo potere sul bene oggetto del diritto. Il superficiario, nella sua veste di proprietario della costruzione, potrà imporre sulla stessa ipoteche e/o diritti reali che, in caso di durata limitata del diritto di superficie, si estingueranno alla scadenza del termine. Questo diritto trova una delle sue più diffuse applicazioni pratiche negli investimenti effettuati nel fotovoltaico: in queste operazioni, infatti, si preferisce la costituzione di un diritto su porzioni di fabbricato (quali lastrici solari, tetti, terrazze ecc.) rispetto all’installazione degli impianti su terreni agricoli, in quanto fattori logistici e legislativi sconsigliano quest’ultima eventualità. Un ulteriore elemento di cui tener conto è il fatto che il diritto di superficie può essere costituito a titolo gratuito ovvero a titolo oneroso e lo stesso può riguardare un arco temporale indeterminato oppure determinato. Ed è proprio quest’ultimo aspetto unitamente alla individuazione del soggetto interessato (concedente o superficiario) a delineare il diverso trattamento contabile da applicare. Per il concedente, infatti, secondo il documento Irdcec, la concessione del diritto di superficie a tempo «indeterminato» origina una componente di reddito (positivo o negativo) pari alla «differenza» tra il corrispettivo percepito e il costo sostenuto per l’acquisto del diritto di superficie (se il corrispettivo percepito è superiore al costo storico si manifesta una plusvalenza, nel caso opposto una minusvalenza, da classificare in conto economico secondo le regole previste dall’Oic 12). Detta concessione a tempo «indeterminato», tuttavia, non comporta alcun trasferimento della proprietà e, conseguentemente, il terreno/fabbricato resta fermo nella contabilità del concedente.
Dal punto di vista patrimoniale, la concessione del diritto di superficie implica la riduzione del valore contabile del terreno/fabbricato per un ammontare pari al costo storico del diritto (secondo parte della dottrina, invece, il concedente dovrebbe cancellare dalla contabilità l’intero valore del terreno).
Per quanto riguarda gli effetti in capo al superficiario occorre rilevare che il costo sostenuto per l’acquisto del diritto di superficie, comprensivo degli oneri accessori, è iscritto alla voce B.I.7 – «altre immobilizzazioni immateriali». Il diritto di superficie a tempo indeterminato, in particolare, segue le disposizioni previste per le valutazioni successive dell’attività materiale a cui è riferito. Conseguentemente, se il diritto di superficie: a) è costituito su un terreno, l’attività immateriale non è sottoposta al processo di ammortamento, poiché la sua utilità non si esaurisce nel tempo, salvo accertare perdite durevoli di valore; b) è ottenuto su un fabbricato, è soggetto sia a ammortamento che a eventuali svalutazioni.
© Riproduzione riservata