scorporo area e spese incrementative

Spese incrementative e rivalutazioni fuori dal valore dell’area

Un’ulteriore problematica connessa al concetto di scorporo del valore del terreno potrebbe ravvisarsi in presenza di spese «incrementative» sostenute in relazione al fabbricato o a eventuali «rivalutazioni» dello stesso. Il comma 8 dell’articolo 36 del dl 223/2006 dispone, infatti, che il costo complessivo (area più fabbricato) su cui applicare le suddette percentuali del 20 o 30% deve essere assunto «al netto dei costi incrementativi capitalizzati e delle rivalutazioni effettuate» le quali, secondo la circolare 11/E/2007, sono riferibili esclusivamente al valore del fabbricato e non anche a quello dell’area. Così, per un immobile acquistato nel 2019 sul quale sono state sostenute, in corso d’anno, spese portate a incremento del valore dell’immobile, ai fini dell’applicazione delle percentuali forfetarie occorrerà fare riferimento al valore complessivo del fabbricato al momento dell’acquisto, che, ovviamente, non è comprensivo delle spese incrementative. Si ricorda che i costi incrementativi «capitalizzati» sono costituiti dalle spese per interventi di manutenzione, riparazione, ammodernamento, trasformazione e ampliamento portate a incremento del costo dei fabbricati strumentali, sostenute successivamente all’acquisto o alla costruzione dello stesso. I predetti costi incrementativi, precisa la circolare 1/E/2007, non devono essere decurtati dal costo complessivo nel caso in cui oggetto di acquisizione sia un «edificio significativo» ai sensi dell’articolo 2645-bis, comma 6 del cod. civ. (per tale si intende un edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura), il quale per essere utilizzato come bene strumentale necessita del sostenimento dei costi incrementativi. In tali casi, il valore complessivo del fabbricato deve essere comprensivo dei costi incrementativi sostenuti per renderlo pienamente funzionale, ovvero di quelli sostenuti fino all’entrata in funzione del bene nel ciclo produttivo. Inoltre, rientrano nella disciplina prevista per i costi incrementativi anche gli «oneri di urbanizzazione» e gli oneri «accessori» capitalizzati, che, pertanto, dovranno essere decurtati dal costo complessivo (area più fabbricato) su cui si applicano le percentuali forfetarie indicate dalla norma. Così, per esempio, se un contribuente acquista un fabbricato industriale, comprensivo dell’area, per un importo di 2.200, di cui 200 sono spese incrementative capitalizzate, il valore dell’area sarà pari 600, ottenuto riducendo il valore complessivo del fabbricato delle spese incrementative capitalizzate (2.200-200) e applicando il 30% sul valore residuo (2.000). Alla luce di quanto su riportato, anche in presenza di «rivalutazioni» effettuate in esercizi precedenti, una volta verificato se le stesse hanno riguardato solo il fabbricato oppure anche la quota riferita al terreno, si procede all’applicazione delle percentuali forfetarie tenuto conto del costo complessivo al netto delle rivalutazioni.