Il fabbricato demolito non è area edificabile


Il fabbricato demolito non è area edificabile

Non può attribuirsi intento fraudolento e riqualificarsi in cessione di terreno edificabile la compravendita di un fabbricato civile per il quale le parti abbiano presentato all’ufficio del comune, all’indomani dell’atto, una istanza di autorizzazione a demolirlo. Sono in sintesi le indicazioni espresse dalla Ctp Milano con la sentenza n. 2480/07/2019, relativa a un accertamento di plusvalenze per cessione di fabbricato a uso di civile abitazione, posta in essere dal ricorrente. La commissione milanese si è soffermata sulle motivazioni di un avviso di accertamento emesso in recupero di plusvalenze realizzate sulla cessione di un fabbricato, non ritenendo condivisibile la tesi dell’ufficio che aveva ritenuto il bene immobile compravenduto qualificabile come area fabbricabile e non come fabbricato civile. Tale posizione dell’Agenzia delle entrate veniva infatti assunta a fronte della successiva istanza dei contraenti volta a chiedere al competente organo del comune le autorizzazioni alla demolizione del fabbricato. Tale comportamento, secondo l’ufficio, celava un intento ingannatorio volto a modificare l’effettivo oggetto della cessione. 
Parte ricorrente insisteva nella qualificazione dell’oggetto della cessione in civile abitazione e non in area fabbricabile, dovendosi desumere ciò a partire dalle stesse risultanze catastali preesistenti all’atto di vendita e a quanto riportato in quest’ultimo dal notaio rogante.
Oltretutto, pur a fronte del fatto che, in seguito alla cessione, fossero rinvenibili istanze dell’acquirente stesso volte a ottenere dall’ente comunale le dovute autorizzazioni per la demolizione del fabbricato acquisito e della successiva ricostruzione con maggiori volumetrie, tali erano inquadrabili come elementi del tutto aleatori, data la ovvia incertezza nel conseguimento dei permessi alla realizzazione di quelle opere. Ciò non poteva ragionevolmente portare l’ufficio a ritenere ingannevole, a fini fiscali, il contratto di cessione.
Dovendosi tener conto sia dei dati catastali che rintracciavano pacificamente l’immobile nella categoria A/7 e sia della piena disponibilità del bene facente ora capo al nuovo pieno proprietario legittimato a disporne e utilizzarlo secondo il proprio esclusivo interesse, la commissione non ha potuto ritenere ragionevole la tesi dell’ufficio, accogliendo perciò il ricorso e condannando l’amministrazione alle spese del giudizio.
Benito Fuoco
Il sig. B. M. (…) ha impugnato l’avviso di accertamento (…) con il quale l’Agenzia entrate – Direzione provinciale II di Milano ha accertato per l’anno 2012 plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione per l’importo di 590.000,00 euro con conseguente maggiore imposta (…) eccependo l’abuso di presunta ipotesi di riqualificazione giuridica del reale oggetto della controversia che inequivocabilmente risulta destinata a civile abitazione e non ad area fabbricabile. Ha dedotto parte ricorrente che con l’atto di vendita oggetto della controversia (…) ha effettuato una cessione della piena proprietà dell’intera casa di abitazione (…) e non di un’area fabbricabile (…). L’Agenzia direzione provinciale II di Milano costituitasi in giudizio ha sostenuto la sussistenza di un fine occulto volto a modificare il reale oggetto della compravendita che non deve essere riferito a un edificio già esistente ma essenzialmente al terreno sottostante e pertanto in contrasto con le specificazioni dichiarate e documentate dal ricorrente. L’Agenzia fonda i motivi dell’accertamento sul presupposto che se l’immobile dopo la cessione viene demolito e ricostruito il pattuito tra le parti non può che riferirsi all’area e alla sua potenzialità edificatoria e pertanto ritiene tassabile la plusvalenza rettificando l’oggetto della vendita da fabbricato ad area fabbricabile.(…)
La Commissione non ritiene ragionevole la tesi dell’Ufficio secondo cui qualsiasi compravendita di fabbricato potrebbe senza adeguate motivazioni teoricamente contemplare ipotesi di un fine occulto volto a celare e a modificare l’effettivo oggetto della compravendita. Si deve ritenere del tutto non provato l’asserito fine mistificatorio del ricorrente, stante la indubitabile facoltà del nuovo proprietario di poter disporre del bene acquistato secondo proprio esclusivo interesse e discrezionalità.(…) Nel merito specifico a fronte della motivazione di parte resistente afferente la qualificazione del bene compravenduto ritenuto area fabbricabile e non fabbricato civile occorre considerare che l’inquadramento catastale di fabbricato civile era preesistente al momento della compravendita. Infatti appare irragionevole la sussistenza di un contratto di compravendita posto in essere con finalità ingannevoli stante l’incertezza dell’ipotesi aleatoria di conseguire l’autorizzazione dagli organi competenti all’esecuzione di opere come prima specificate, che comunque non possono essere attribuite a un interesse della parte venditrice ancorché la stessa per ovvie esigenze burocratiche ha sottoscritto con l’acquirente, unico ed effettivo interessato, la citata istanza.(…)