Finestre con grate senza limiti
Pagine a cura
di Dario Ferrara
Altro che demolizione. Resta dov’è la finestra con le grate di ferro perché, a conti fatti, costituisce una semplice luce e non una vera e propria veduta: si tratta infatti di un’apertura praticata solo per dare aria e luminosità ai locali e posta a un’altezza tale dal pavimento che non consente di affacciarsi sulla proprietà del vicino. Dunque non si applicano le norme di cui all’articolo 8 del decreto ministeriale 1444/68: la distanza minima di dieci metri fra gli edifici vale soltanto per le pareti finestrate. È quanto emerge dalla sentenza 1168/19, pubblicata dalla seconda sezione del Tar Lombardia.
I fatti. Accolto il ricorso: annullato lo stop al permesso di costruire deciso dal comune. Non c’è dubbio che sia legittimato a farlo anche il figlio del proprietario dell’immobile, che ne è usufruttuario, perché l’atto incide direttamente sul diritto reale di cui è titolare. Trova ingresso in particolare il secondo motivo di censura, secondo cui le aperture incriminate possono essere considerate non vedute in base all’articolo 900 c.c. ma mere luci di cui all’articolo 902 cc: consentono sì di vedere e guardare frontalmente (la cosiddetta inspectio), ma non anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e di lato (prospectio), in modo da assoggettare il fondo vicino altrui a una visione mobile e globale.
Nel caso specifico, le strutture individuate durante il sopralluogo nei locali sono «finestrature con interposte parti apribili ed entrambe munite di grate in ferro». Ma non consentono di affacciarsi, tanto che per poter guardare fuori servirebbe una scala o almeno uno sgabello. E d’altronde i tecnici del comune non prendono posizione sulla natura delle aperture durante l’ispezione. Insomma: anche senza accertarne l’altezza ex articolo 901 c.c. si può qualificarle come luci e non vedute.
I precedenti. Chi non rispetta le norme sulla densità edilizia può dire addio ai sogni di cemento a colate. Scatta lo stop al permesso di costruire concesso dal comune perché il progetto del vicino prevede una parete con finestra a meno di cinque metri dal confine: nella proprietà contigua, infatti, a ridosso della linea di demarcazione c’è già un manufatto, che pure fuoriesce soltanto di un metro e mezzo dal piano di campagna. E dunque la nuova opera deve rispettare la distanza minima di dieci metri, altrimenti si impedirebbe un’eventuale soprelevazione del manufatto preesistente. È quanto emerge dalla sentenza 4799/17, pubblicata dall’ottava sezione del Tar Campania, che ha accolto il ricorso per bloccare i lavori del confinante, facendo leva sulla norma di cui all’articolo 9 del dm 1444/68. L’obbligo di rispettare le distanze minime stabilite dalla disposizione sussiste, per i giudici campani, al di là dell’eventuale differenza di quote su cui si collocano le aperture fra le due pareti poste una di fronte all’altra; anzi, la previsione opera anche se soltanto una delle due pareti ha gli infissi. Nessuna deroga è possibile né viene riconosciuta discrezionalità al giudice: la ratio della norma è la salubrità dell’ambiente e quindi la parete prevista dal progetto del vicino deve arretrare di almeno altri cinque metri; diversamente il proprietario del manufatto sarebbe obbligato a non sopraelevare perché la preclusione assoluta vale anche per l’opera a quota inferiore delle finestre antistanti e pure se con muro cieco. Il confinante, a sua volta, non riesce a dimostrare che il manufatto preesistente sarebbe abusivo.
Sempre in tema di distanze, il minimo dei dieci metri fra gli edifici va rispettato soltanto se almeno una delle due pareti che si fronteggiano ha una finestra. Così va interpretato l’articolo 9 del dm 1444/68. Lo ha appreso, a sue spese, il proprietario dell’abitazione che non è riesce, almeno su questi presupposti, a bloccare l’apertura del chiosco bar davanti a casa. È quanto emerge dalla sentenza 109/17, pubblicata dalla prima sezione del Tar Abruzzo. Infatti, ha torto il vicino che ha tentato di far annullare l’autorizzazione unica concessa all’attività commerciale nel parco di fronte a casa, invocando la normativa che disciplina gli spazi fra gli insediamenti. Inequivocabile il dato testuale della disposizione, riferita alla distanza minima assoluta «tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti».
È stata bocciata, quindi, la tesi secondo cui la distanza minima dal confine dovrebbe essere calcolata con riferimento al limite esterno della pedana: l’osservanza delle norme va invece verificata rispetto alla parete del chiosco, che infatti è lontana più di dieci metri dall’abitazione, come emerge dalla stessa relazione tecnica di parte depositata dal proprietario dell’appartamento. Il quale, tuttavia, è riuscito a far annullare il provvedimento del comune perché la platea di fondazione del manufatto all’interno dell’area verde è risultata realizzata in cemento armato: il materiale utilizzato ha di per sé i caratteri della stabilità e della durevolezza nel tempo e in quanto tale risulta incompatibile con la natura amovibile della struttura.
Proseguendo nella ricognizione della giurisprudenza, neppure il piano casa della regione può derogare a regolamenti edilizi e norme tecniche di attuazione sui prg dei comuni per quanto riguarda le distanze minime fra pareti con finestre di costruzioni differenti: gli atti dell’amministrazione locale riproducono comunque norme statali di principio nel settore urbanistico e sarebbe dunque incostituzionale la legge regionale che pretendesse di disciplinare la materia senza quei limiti. È quanto emerge dalla sentenza 19/2016, pubblicata dalla prima sezione del Tar Molise. Deve rassegnarsi, così, ad abbattere l’opera realizzata il proprietario della villetta a schiera che intendeva chiudere il portico approfittando delle agevolazioni del piano casa: l’obbligo di riduzione in pristino scatta perché manca un valido titolo edilizio laddove la presentazione della Dia non può prescindere dalla legittimità dell’intervento. Sbaglia il titolare dell’immobile quando invoca l’articolo 2 della legge regionale che consente la deroga a regolamenti edilizi e norme tecniche di attuazione degli strumenti urbanistici adottati dai comuni. Non per ciò solo la deroga deve ritenersi estesa all’articolo 9 del decreto ministeriale 1444/68 e alle altre relative previsioni recepite negli atti adottati dalle amministrazioni locali. E ciò perché la stessa legge regionale non può derogarvi, in quanto la distanza minima fra pareti finestrate è una norma fondamentale in urbanistica: il piano casa deve dunque essere interpretato in senso conseguente pena l’illegittimità costituzionale.
E se invece la finestra diventa balcone? Uno dei condomini non può rivolgersi al comune per bloccare l’opera edilizia promossa dall’altro sulla base della Scia. E ciò anche se l’assemblea ha bocciato la proposta di trasformazione avanzata dal singolo proprietario esclusivo, approfittando dei lavori alla facciata dell’edificio: l’amministrazione, infatti, non ha il potere di subordinare il rilascio del titolo abilitativo al consenso del confinante perché si tratta di una questione di diritti reali, e dunque civilistica, che resta estranea alla competenza dell’ente locale. È quanto emerge dalla sentenza 1409/15, pubblicata dalla sede di Salerno del Tar Campania, prima sezione. Niente da fare per i condomini che invocavano dal comune misure repressive contro i lavori dei vicini. È vero: nella documentazione presentata all’ente locale si tace che l’assemblea condominiale ha già bocciato la proposta di far diventare veri e propri balconi le finestre dell’edificio, che risale a prima della seconda guerra mondiale. Ma in realtà è sbagliata la prassi dei comuni che subordinano l’emissione del titolo abilitativo per l’opera edilizia al consenso dei titolari di diritti reali confinanti ovvero di diritti reali di comunione, tra i quali il condominio: va invero ricordato che l’articolo 11, comma 3, del Testo unico per l’edilizia contiene una clausola di salvaguardia generale che fa salvi i diritti dei terzi. Ai vicini, dunque, non resta pagare che le spese di giudizio davanti al Tar e rivolgersi al giudice civile.
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