Cedolare secca in formato XL
Pagina a cura
di Giuliano Mandolesi
La cedolare secca amplia il perimetro di applicazione. Un’estate intensa per la tassa piatta sulle locazioni interessata da due interpelli di primaria importanza che, oltre a dirimere fondamentali problematiche, aprono il fronte però a una serie di ulteriori dubbi che si aggiungono alle questioni tuttora sospese come la possibilità di applicare la cedolare in caso di affitto per uso foresteria.
I due interpelli estivi, sia la risposta n. 297 del 22 luglio scorso, sia la più recente n. 340 del 23 agosto, rappresentano una presa di posizione forte dell’Agenzia delle entrate che, in entrambi i casi, andando probabilmente oltre la norma, amplia l’ambito applicativo della «nuova» cedolare secca sulle locazioni commerciali, da un lato abbracciando i contratti prorogati, dall’altro accettando (con molti «se» e molti «ma») le locazioni con canoni variabili.
La norma. Il riferimento normativo è il comma 59 dell’art. 1 della legge 30 dicembre 2018, n. 145 (legge di bilancio 2019): «Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi a oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21%. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale».
La norma, che limita fortemente l’ambito applicativo a una tipologia ben precisa di immobile e a un ristretto arco temporale, sembra semplice e lineare eppure gli interpelli sollevano a latere dubbi e perplessità complesse.
L’interpello n. 297. Con la risposta n. 297 del 22 luglio scorso l’Agenzia delle entrate, senza alcun input o richiesta in merito, amplia enormemente la portata della cedolare secca per le locazioni commerciali annettendo anche quelli «in proroga».
Il quesito posto dal contribuente riguarda tre immobili C/1 con contratti di locazione in corso lasciati in usufrutto al 100% alla fantomatica sig.ra Bianchi dopo il decesso del marito sig. Rossi proprietario.
La domanda del contribuente, priva di qualsivoglia indicazione oltre il numero di registrazione dei contratti, riguardava la possibilità di poter applicare ai contratti di locazione la cedolare secca «in virtù del particolare caso di decesso del proprietario e conseguente cessione dei contratti alla vedova usufruttuaria».
L’Agenzia delle entrate sopperisce alla carenza di informazioni indicando correttamente che probabilmente alla data del decesso il locatore non aveva il diritto di optare per la tassa piatta poiché limitata ai soli «nuovi» contratti stipulati nel 2019 ma poi va oltre indicando che «se uno dei contratti di locazione scade nel corso del 2019, vale a dire termina la scadenza naturale prevista nel contratto, l’erede potrà optare per il citato regime fiscale in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione» poiché «tale proroga, agli effetti della disposizione in esame, si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019».
Secondo l’Agenzia delle entrate, dunque, l’impedimento dettato dal legislatore che limita l’applicazione della cedolare ai soli contratti 2019 a patto che non vi sia, alla data del 15 ottobre 2018, in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale, è superabile in tutti i casi di proroga.
Tirato il sasso e ampliato l’ambito applicativo della tassa piatta la domanda consequenziale è: qual è la «scadenza naturale di un contratto di locazione commerciale»? In poche parole la scadenza «naturale» si realizza dopo i «primi» 6 anni di locazione o dopo il «primo» rinnovo, ovvero dopo 12 anni? La questione è dubbia. A parere di chi scrive la proroga o la scadenza naturale si realizza già dopo i primi 6 anni poiché come disposto dall’articolo 28 della legge 392 del 27/7/1978 «il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza».
Nulla vale anche il cosiddetto «rinnovo automatico a scadenza» poiché, benché sia noto che il diniego del rinnovo da parte del locatore dopo i primi sei anni è cosa assai rara poiché limitata e concessa solo per casistiche predeterminate, la possibilità comunque esiste come esiste eventualmente la scelta da parte del conduttore di non «prorogare» di ulteriori 6 anni il contratto in quella fase.
L’interpello n. 340. Così come il precedente anche la risposta n. 340 è estremamente di rilievo e l’importanza deriva dall’interpretazione ferrea dell’Agenzia delle entrate che non accetta (accettava) la registrazione di contratti di locazione con opzione per il regime della cedolare secca in presenza di un canone di locazione variabile.
Con la risposta di agosto l’Agenzia fa un piccolo/grande dietrofront lasciando comunque dei dubbi irrisolti.
Nell’interpello infatti il contribuente chiede conferma della possibilità di applicare la cedolare secca al reddito derivante da un contratto di locazione commerciale di cui canoni sono costruiti in parte da un fisso in parte da un variabile correlato ai ricavi dell’attività svolta dal conduttore.
L’Agenzia delle entrate, citando una sentenza della Corte di cassazione (n. 5849 del 2015) accetta ufficialmente che «la possibilità di determinare il canone di locazione rientra nella libertà accordata alle parti di determinare il contenuto del contratto e non integra una determinazione privatistica della misura di indicizzazione, né un aggiornamento del canone a qualsiasi titolo di cui al comma 11 dell’art. 3 del dlgs n. 23 del 2011 citato (l’aggiornamento Istat)».
In poche parole c’è l’ammissione che il canone variabile non configuri un aggiramento della norma che vieta aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo compresa quella Istat, ma questo vale sempre o c’è comunque la necessità di una correlazione tra la variabilità del canone e un parametro aziendale (oppure un contesto particolare) che giustifichi tale accordo tra locatore e conduttore? Anche in questo caso il dubbio resta.
Parere di chi scrive è che come specificato dalla Cassazione «le parti, nel momento in cui costituiscono il rapporto di locazione commerciale, sono lasciate libere di determinare il contenuto del contratto che meglio riproduca il loro concreto assetto di interessi, dando spazio anche alla possibilità che il canone non sia uniformemente determinato per tutti gli anni di durata del rapporto» e, un canone variabile crescente o decrescente, stabilito anche senza giustificazione alcuna, non configura un aggiramento del divieto di aggiornamento Istat né tantomeno una «determinazione privatistica della misura della indicizzazione» ma rispecchi appunto solo e unicamente la libera volontà delle parti con possibilità dunque di applicare la tassa piatta al relativo reddito prodotto.
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