Contatori, installazione libera
Pagine a cura
di Gianfranco Di Rago
Per l’installazione dei contatori individuali dell’acqua non è necessaria l’autorizzazione assembleare. E l’eventuale delibera che sia stata comunque adottata è legittima anche ove il regolamento condominiale preveda un diverso criterio di riparto. La contabilizzazione dei consumi deve infatti intendersi come necessaria ai sensi della normativa vigente, tesa a responsabilizzare gli utenti nell’utilizzo di questa importante risorsa naturale. Lo ha chiarito la tredicesima sezione civile del tribunale di Milano con la recente sentenza n. 4275 dello scorso 3 maggio 2019, ribadendo quanto statuito lo scorso anno in un’altra decisione della medesima sezione del tribunale meneghino.
Il problema della ripartizione dei costi dell’acqua. L’individuazione del criterio con il quale suddividere tra i condomini le spese legate al consumo dell’acqua è sempre risultato alquanto spinoso. Nella pratica condominiale si è assistito a una molteplicità di soluzioni imposte dai regolamenti, previste con specifiche deliberazioni assembleari o semplicemente applicate di fatto. Generalmente si è fatto ricorso al criterio millesimale, in base al quale la relativa spesa viene ripartita tra i condomini proporzionalmente al valore di ciascuna unità immobiliare (criterio criticabile in quanto non sempre è vero che la maggiore ampiezza di un appartamento coincida con un maggiore utilizzo dell’acqua). Ecco, allora, che spesso la suddivisione è avvenuta sulla base del numero di soggetti occupanti le varie unità immobiliari di cui è costituito il condominio (con l’evidente difficoltà per l’amministratore di controllare l’effettiva composizione dei nuclei familiari in tal modo dichiarati). Il problema è poi amplificato ove nello stabile vi siano esercizi commerciali, magari esercenti attività che prevedono generalmente un abbondante utilizzo di acqua. In casi siffatti si sono anche verificate ipotesi di disposizioni regolamentari che stabiliscono, per le unità destinate allo svolgimento di attività commerciali, un aumento fisso della spesa dovuta sulla base della ripartizione millesimale dei consumi, in modo da differenziarle da quelle a uso abitativo (per esempio, raddoppiandone, triplicandone o, addirittura, decuplicandone il consumo: sul punto si può richiamare anche l’interessante sentenza n. 6006 del 25/05/2018 del medesimo tribunale di Milano).
È evidente come la soluzione ottimale di questo problema risieda nella possibilità di gestire il servizio centralizzato dell’acqua potabile con un sistema che consenta di rilevare i consumi effettivi di ciascuna unità immobiliare. Tuttavia le difficoltà pratiche sollevate negli edifici condominiali già esistenti non sono poche, dalla (presunta) necessità di una deliberazione condominiale di installazione del sistema di contabilizzazione (con annesso problema della qualificazione giuridica dell’intervento tecnico da effettuare ai fini dell’individuazione del quorum deliberativo che ne garantisca la legittimità) al problema della deroga a eventuali differenti criteri di riparto indicati dal regolamento condominiale (di natura contrattuale), dalla difficoltà di raggiungere un accordo a maggioranza tra i condomini per l’ovvia contrapposizione dei propri opposti interessi ai nuovi costi da affrontare per la realizzazione dell’intervento necessario all’installazione dei contabilizzatori.
I chiarimenti della Suprema corte. In anni recenti la Corte di cassazione ha stabilito un primo e importante punto fermo, solitamente riportato dai giudici di merito che volta per volta sono stati chiamati a risolvere questo genere di dispute. Con sentenza n. 17557 dell’1/08/2014, la seconda sezione civile della Suprema corte ha infatti chiarito che, salva diversa convenzione, la ripartizione delle spese dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., in base ai valori millesimali. Di conseguenza, nel caso concreto ai medesimi sottoposto, i giudici di legittimità hanno ritenuto annullabile, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che, adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare, esentava dalla contribuzione i proprietari degli appartamenti che erano rimasti vuoti nel corso dell’anno. Con detta decisione la Suprema corte ha quindi a suo tempo chiarito che, relativamente alla suddivisione dei consumi dell’acqua potabile, il criterio millesimale di cui all’art. 1123, comma 1, c.c. o il diverso criterio eventualmente indicato in un regolamento di natura contrattuale sono applicabili soltanto ove nello stabile manchi un sistema di contabilizzazione poiché, in caso contrario, sarebbe irragionevole non tenere conto dei consumi effettivi nella ripartizione delle relative spese. Ove non si possa contabilizzare il consumo dell’acqua, si farà quindi applicazione del criterio indicato nel regolamento contrattuale. In mancanza di disposizioni regolamentari, si farà invece riferimento al criterio generale di cui all’art. 1123, comma 1, c.c..
La decisione del tribunale di Milano. Il tribunale di Milano, con la sentenza n. 1280/2018 e con quella più recente dello scorso mese di maggio, ha quindi fornito un forte impulso alla diffusione in condominio dei sistemi di contabilizzazione dei consumi dell’acqua, fornendo una serie di chiarimenti che, di fatto, ne semplificano enormemente l’adozione negli edifici che ne siano privi. I giudici milanesi hanno infatti rilevato come nell’ordinamento sia ravvisabile una normativa di favore nei confronti della contabilizzazione dei consumi idrici, in base alla quale deve ritenersi che l’adozione di questo sistema sia addirittura necessaria. Il riferimento è al dpcm del 4 marzo 1996 (emanato a seguito della legge n. 36/94), che ha previsto l’obbligo della misurazione dei consumi, richiamando la direttiva comunitaria n. 75/33, che indicava come obbligatoria l’installazione di contatori differenziati per le attività produttive e del settore terziario, e al più recente art. 146 del dlgs n. 152/2006, in base al quale le regioni dovrebbero prevedere norme e misure volte a razionalizzare i consumi e a eliminare gli sprechi e, in particolare, a installare contatori per il consumo dell’acqua in ogni singola unità abitativa, nonché contatori differenziati per le attività produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano. Per quanto sopra, secondo il tribunale di Milano, la compagine condominiale può decidere a maggioranza di optare per il sistema di contabilizzazione dei consumi dell’acqua anche ove un regolamento di natura contrattuale indichi come criterio di riparto quello millesimale. La delibera condominiale che abbia stabilito di provvedere all’installazione dei contatori, violando in tal modo una previsione regolamentare, deve quindi considerarsi del tutto legittima. Anzi tale delibera, alla luce della normativa vigente, deve considerarsi doverosa e meramente ricognitiva di un obbligo di legge. Addirittura, come si anticipava, una siffatta deliberazione neppure è necessaria, poiché l’amministratore condominiale, essendo tenuto ad applicare la legge e a gestire in modo efficace ed efficiente i beni e i servizi comuni, non ha alcuna necessità dell’autorizzazione assembleare per procedere all’installazione di un sistema di contabilizzazione. Nella sentenza n. 1280/2018 il medesimo tribunale aveva ritenuto legittima l’installazione dei contatori effettuata soltanto in relazione a una parte delle unità immobiliari comprese nell’edificio condominiale, con la conseguenza che il riparto delle spese avrebbe dovuto avvenire sulla base dei consumi in tal modo rilevati, per le unità che ne fossero provvisti, e, per la parte restante, sulla base dei millesimi di proprietà o del diverso criterio eventualmente indicato nel regolamento.
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