Locazioni, le clausole penali sono accessorie


Locazioni, le clausole penali sono accessorie

Le clausole penali presenti all’interno di un contratto di locazione a uso abitativo, regolarmente registrato, rappresentano un atto accessorio al contratto principale, privo di una giustificazione e quindi di un presupposto autonomamente tassabile, poiché le sue sorti dipendono da quelle del negozio principale. La Ctp di Milano, con sentenza n. 2999/22/2019, ha ritenuto ribadito tale assunto, già invocato da un ricorrente avverso un avviso di liquidazione d’imposta di registro per l’anno 2015, emesso dall’Agenzia delle entrate di Milano su un originario contratto di locazione. L’avviso in questione, infatti, concerneva una clausola che regolamentava le condizioni sanzionatorie pecuniarie in caso di inadempimento o ritardato pagamento del canone di locazione. Secondo l’Ufficio, essa era una disposizione autonoma rispetto alle altre presenti nell’atto, meritevole quindi di autonoma imposizione ai fini dell’imposta di registro ex artt. 20 e 21, c.1 dpr 131/86. Nel costituirsi in giudizio, inoltre, insisteva nel proprio operato, ma aggiungeva che tale clausola avrebbe dovuto essere qualificata come clausola penale ed essendo sottoposta a condizione sospensiva dell’inadempimento dell’obbligazione principale, a essa andava applicato quanto previsto nell’art. 27 dpr 131/86 . Da tale impostazione dell’ufficio, discendeva in capo al contribuente un’imposta fissa di 200 euro alla registrazione del contratto e quella proporzionale del 3% scomputando la somma già versata, qualora quella pattuizione fosse divenuta efficace e produttiva di effetti per il verificarsi della condizione. Il Collegio milanese, esaminata tutta la documentazione prodotta da entrambe le parti in causa, riteneva giustificate le rimostranze del ricorrente. L’art. 21 comma 1, infatti, non poteva essere applicato alla fattispecie, poiché la clausola in questione era accessoria al contratto e quindi priva di giustificazione causale autonoma. L’Ufficio accertatore, per di più, aveva inammissibilmente modificato, in corso di giudizio, le ragioni della propria pretesa impositiva originaria, in cui non indicava mai l’art. 27 comma 1 del dpr 131/86 che regola la registrazione degli atti sottoposti a condizione sospensiva. Aveva quindi trasgredito quanto sancito dall’art. 7 legge 212/2000 che garantisce al contribuente il pieno diritto di difesa in corso di giudizio di impugnazione e l’impossibilità per l’amministrazione finanziaria di integrare in esso la pretesa. La Commissione accoglieva il ricorso con annullamento dell’atto impugnato, disponendo l’integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.
Benito Fuoco
(…) In particolare questo collegio ha esaminato il contratto di locazione a uso abitativo e la pattuizione che stabilisce che «il mancato pagamento, totale o parziale, anche di una sola rata del canone di locazione e del riscaldamento o della quota per gli accessori, decorsi venti giorni dalle convenute scadenze, determina la risoluzione ipso jure del contratto ai sensi dell’art.1456 c.c. Si conviene l’essenzialità del termine suddetto ai sensi dell’art.1457 c.c. Sulle somme non pagate il conduttore corrisponderà un interesse di mora pari al tasso legale maggiorato di due punti percentuali».
L’Ufficio, considerandola come clausola penale apposta volontariamente dalle parti e «disposizione autonoma rispetto alle disposizioni presenti nell’atto», l’ha assoggettata, ai fini dell’imposta di registro, ad autonoma imposizione in misura fissa (…) sulla base del combinato disposto degli artt. 20 e 21, comma 1 dpr 131/1986. L’Ufficio ha applicato l’imposta sulla base di questo assunto (…). L’Ufficio, in sede di costituzione in giudizio, ha fornito, rifacendosi sostanzialmente a quanto previsto in tema di registrazione clausola penale volontaria con l’entrata in vigore del nuovo modello di registrazione telematica (…), una motivazione non coincidente con quella originaria dell’atto impugnato (…). In questo modo l’Ufficio, al di là del contrasto giurisprudenziale tuttora esistente in ordine al fatto che la pattuizione in un contratto di locazione di una clausola di determinazione di interessi moratori in ipotesi di inadempimento possa valere a fini fiscali come clausola penale da assoggettare ad autonoma imposizione (…), ha così però inammissibilmente modificato in corso di giudizio le ragioni della propria pretesa impositiva mentre invece avrebbe dovuto rimanere vincolato a quanto fissato nella motivazione originaria dell’atto impugnato che fa esclusivo riferimento agli artt. 20 e 21, comma 1 del dpr 131/1986 e che non indica in alcun modo l’art. 27 n. 1 del dpr 131/1986 che regola la registrazione degli atti sottoposti a condizione sospensiva.
L’Ufficio accertatore, infatti, durante la fase contenziosa non può modificare e/o integrare il presupposto della pretesa impositiva atteso che la motivazione dell’atto impugnato delimita i confini della lite e che l’obbligo di idonea e completa motivazione (…) mira a garantire al contribuente il pieno e immediato esercizio delle sue facoltà difensive nella fase del giudizio e di impugnazione (…). 

P.Q.M. La Commissione accoglie il ricorso e annulla l’atto impugnato…