casa: in periferia rende di più, in centro si rivaluta di più

Investire sulla casaInvestire sulla casa: in periferia rende di più, in centro si rivaluta di più: in i investire sulla casa: in periferia rende di più, in centro si rivaluta di più
Due filosofie a confronto (anche per le case)
Cassettista o speculatore? Ovvero: per investire in case è meglio puntare su immobili che possono dare un rendimento immediato molto elevato, anche del 9-10% lordo all’anno, come il Portuense a Roma o la Comasina a Milano, ma che presentano maggiori rischi di sfitto e minori possibilità di rivalutazione nel tempo, o su abitazioni di maggior pregio che rendono meno del 4% lordo ma con più ragionevoli possibilità di rivalutazione nel tempo, come piazza Navona o Brera?
Meglio diversificare
Con i rendimenti sotto zero dei titoli obbligazionari più sicuri, l’investimento immobiliare sta tornando di attualità; tutte le analisi concordano sul fatto che stanno crescendo gli acquisti di case da parte di persone che pensano di trarne un reddito, soprattutto nelle città più grandi, dove i canoni di locazione nell’ultimo triennio sono saliti a doppia cifra e anche se tradizionalmente l’investimento immobiliare per le famiglie è sempre stato inteso come un impiego tranquillo dei propri risparmi, destinato a consolidare il suo valore nel tempo, i rendimenti in crescita delle case danno comunque un senso alla domanda iniziale. Alla quale non siamo in grado di dare una risposta sicura: l’unica certezza in materia è che negli immobili non destinati all’utilizzo diretto è comunque sempre meglio investire in un’ottica di diversificazione di portafoglio e non certo puntandovi tutti i propri risparmi.
l confronto tra bilocali
Qualche elemento di valutazione però lo presentiamo in queste tabelle dove abbiamo indicato per le quattro maggiori città italiane i quartieri dove, sulla base del rapporto sui prezzi e gli affitti nel primo semestre 2019 di Tecnocasa, è possibile investire privilegiando il rendimento e quelli dove, per le caratteristiche della zone e sulla base dell’andamento dei prezzi nell’ultimo biennio, si può comprare con un’ottica di probabile capital gain finale. Il confronto considera l’acquisto di un bilocale usato di medio livello: il rendimento delle case più grandi è di norma minore, perlomeno se si considera, come qui facciamo, un contratto di locazione tradizionale della durata di otto anni a un solo inquilino. Ma anche se restiamo nell’ambito dei bilocali si verifica facilmente che le case che rendono di più sono quelle che costano meno.
Con centomila euro
Se si hanno a disposizione meno di 100 mila euro e si vuol comprare la casa in contanti la domanda iniziale ha una risposta facile, soprattutto a Milano e a Roma, dove con quella cifra è possibile andare solo in periferia mettendo in conto il fatto che le possibilità di rivalutazione dell’immobile sono minori. Ma se si dispone di somme più alte, può aver senso valutare se sia più opportuno investire tutto in un solo immobile di maggior pregio o comprarne ad esempio due di minor valore ripartendo il rischio.
Il mutuo che si «mangia» l’affitto
Un affitto che «contiene» la rata del mutuo. La diminuzione dei tassi dei mutui e l’aumento dei rendimenti dei canoni rende possibile un’operazione fino a qualche mese fa impensabile: comprare un’abitazione da affittare con un ridotto apporto di contanti e pagando il mutuo in buona parte o del tutto con l’introito netto dei canoni. Se si trovano inquilini affidabili alle attuali condizioni l’operazione sul medio periodo si dimostra sempre conveniente, per perderci infatti sarebbe necessario che la casa nel tempo dimezzasse di valore rispetto al prezzo di acquisto e partendo dai valori attuali la cosa appare molto improbabile.
I calcoli da fare se si dà in gestione la casa
Calcolare quanto renda effettivamente l’acquisto di una casa finalizzata a questo utilizzo è complicato perché gli immobili vanno forniti arredati, bisogna tenere a proprio carico le spese delle utenze e quelle condominiali e infine mettere in conto, se si dà in gestione la casa, il peso delle commissioni che possono arrivare a sfiorare il 50% dell’introito lordo. Infine si può aggiungere che le tabelle su affitto e mutuo lette dal punto di vista del potenziale inquilino fanno capire come tra acquisto e locazione oggi non ci sia partita: l’inquilino infatti il confronto lo deve fare tra il canone lordo e la rata del mutuo, e questa è sempre più bassa, e lo è ancor di più se si ipotizza un finanziamento a tasso variabile o di durata superiore ai 20 anni.
La mini stangata sugli affitti concordati
In apparenza un piccolo aumento, in realtà un segnale che potrebbe avere effetti di mercato pesanti. Ci riferiamo all’incremento dell’aliquota della cedolare secca dal 10 al 12,5 per i canoni concordati prevista dal disegno di legge di Stabilità. L’aliquota al 10%, in luogo di quella precedente al 15% è in vigore in via sperimentale da sei anni e scade il 31 dicembre, ma presentare, come fa chi ha proposto la misura, la stabilizzazione al 12,5% rispetto al 15% come uno sconto appare un gioco di parole che rischia di divertire poco chi cerca una casa in affitto. I contratti concordati prevedono che la locazione avvenga a canoni e con criteri determinati da accordi comunali tra associazioni di proprietari e inquilini e nelle grandi città (tranne che a Milano) sono ormai largamente praticati. Nella Capitale i contratti concordati di lunga durata (cinque anni) sono più di quelli a canone libero. Due i vantaggi fiscali degli affitti concordati: cedolare secca al 10% contro il 21% ordinario e Imu ridotta del 25%.
I rischi per gli inquilini
Oltre che alla locazione quinquennale l’imposizione ridotta si applica alle locazioni concordate per studenti universitari fuori sede e a quelle transitorie. «Questi contratti —dice il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa — sono nati allo scopo di incentivare le locazioni dove c’è tensione abitativa e vengono penalizzati quando la disponibilità di case per la locazione di lunga durata sta diminuendo perché molti proprietari già oggi preferiscono gli affitti brevi». Il rischio è che gli inquilini troveranno meno case e le pagheranno di più. Sui nuovi contratti è logico aspettarsi una revisione al rialzo dei canoni nei nuovi accordi comunali, tanto più che quelli liberi stanno salendo, ma il costo potrebbe scaricarsi sull’inquilino anche sui quelli in corso. Come spiega Spaziani Testa il decreto ministeriale 16 gennaio 2017 che regola i contratti concordati prevede (articolo 6 comma 4) la possibilità per il proprietario di ricorrere a una commissione di conciliazione che riveda l’entità del canone se variano le imposte.