Abitabilità, la Cila non basta
Non basta la Cila a trasformare la cantina in cucina nell’immobile del centro storico. E ciò anche dopo lo Sblocca Italia e la manovra correttiva del 2017: la nuova definizione di restauro e risanamento conservativo, infatti, presuppone che si rispettino gli elementi formali e strutturali che identificano l’organismo edilizio, il che è escluso quando vani accessori diventano abitabili nel fabbricato a uso residenziale. È quanto emerge dalla sentenza 11155/19, pubblicata dalla sezione seconda quater del Tar Lazio.
Il caso. Legittimo lo stop ai lavori da parte del comune dopo che il dirigente dell’ufficio ha dichiarato inefficace la comunicazione di lavori asseverata. Non basta la relazione tecnica allegata al progetto che fa riferimento al risanamento leggero di cui al punto 5 della tabella A allegato al decreto Scia 2, il dlgs 222/16, a salvare i comproprietari dell’immobile, uno dei quali è anche direttore dei lavori. L’intervento è comunicato in corso di esecuzione ai sensi dell’articolo 6-bis, comma quinto, del testo unico dell’edilizia: si punta a trasformare in una cucina di 17 metri quadrati un ambiente composto da due vani destinati in precedenza a deposito o cantina, con il ripristino del collegamento preesistente con il fabbricato principale, un’ex caserma dei carabinieri. In realtà, secondo il progetto approvato dal comune, i locali dovrebbero essere destinati a uffici, mentre l’iniziativa del privato è fondata sulle risultanze catastali e lo stato di fatto dell’immobile. Ma non è questo che fa scattare l’alt ai lavori. Il mutamento di destinazione d’uso con realizzazione di opere, infatti, va inquadrato nell’ambito della ristrutturazione edilizia «pesante» o «maggiore» alla quale fa riferimento l’articolo 33 del testo unico per l’edilizia. E ciò perché si tratta di un elemento che qualifica la connotazione del bene immobile e risponde a precisi obiettivi di interesse pubblico, a partire dalla pianificazione territoriale. L’intervento progettato dal privato nell’ex caserma, dunque, può essere realizzato soltanto se prima si chiede il permesso di costruire e si paga il contributo di costruzione previsto dalla diversa destinazione d’uso. In generale vanno evidenziati i punti di contatto fra gli interventi di ristrutturazione edilizia e quelli di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo: agli uni come agli altri serve il permesso di costruire quando comportano un cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico; fuori dai centri storici devono possono essere realizzati soltanto con la denuncia di attività quando il mutamento avviene all’interno di una stessa categoria omogenea, mentre dentro il cuore antico della città la segnalazione non è sufficiente anche quando la destinazione varia all’interno della medesima categoria. Non conta poi che con lo Sblocca Italia si possano frazionare o accorpare unità immobiliari con opere che implicano la variazione di superfici dei locali oltre che del carico urbanistico. La nuova nozione di restauro e risanamento conservativo impone il rispetto degli elementi formali e strutturali dell’organismo edilizio: i primi riguardano la disposizione dei volumi, i secondi lo scheletro che vi è sotteso ma entrambi esprimono l’identità del fabbricato a uso residenziale e vanno non giustapposti ma considerati insieme. Nella specie, poi, il permesso di costruire è richiesto a maggior ragione perché l’immobile si trova nel centro storico e dunque il titolo edilizio risulta necessario anche per il mutamento di destinazione d’uso all’interno della categoria.
I precedenti. Attenzione, però: se il comune non ha titolo per sindacare la Cila, può sempre reprimere gli abusi edilizi. La comunicazione di inizio attività asseverata è un atto di natura privatistica e l’amministrazione non può valutare l’ammissibilità o meno dell’intervento ma conserva comunque il potere di controllare che l’immobile sia conforme alle prescrizioni delle leggi vigenti. È escluso, poi, che il privato possa ottenere dal giudice un accertamento sulla regolarità del fabbricato: la verifica spetta all’amministrazione e la prima autorità non può sconfinare nella sfera riservata alla seconda. Lo ha stabilito la sentenza 2052/18, pubblicata dalla seconda sezione del Tar Calabria, con cui è accolto solo in parte il ricorso del proprietario del manufatto. La Cila introdotta dal decreto legislativo Scia 2 ha carattere residuale: si applica agli interventi non riconducibili all’edilizia libera, alle opere che richiedono il permesso di costruire e alle iniziative sottoposte a Scia. A differenza di quest’ultima la comunicazione di inizio lavori asseverata non è soggetta a un controllo sistematico: il comune deve soltanto verificare che le opere progettate implicano un modesto impatto sul territorio. E ha in proposito un potere soltanto sanzionatorio. Il diniego della Cila, dunque, è nullo perché espressione di un potere non tipizzato dall’articolo 6 bis del testo unico dell’edilizia, fermo restando che l’amministrazione deve vigilare contro i manufatti contro legge. Il motivo di ricorso che chiede l’accertamento di regolarità del fabbricato è bocciato perché la sentenza richiesta dal privato sarebbe un’invasione di campo nei poteri dell’amministrazione al di fuori delle ipotesi tassative di giurisdizione di merito previste dall’articolo 134 Cpa.
L’inerzia, tuttavia, può costare cara all’amministrazione. Rischia che arrivi il commissario dalla prefettura a far abbattere l’abuso edilizio il comune che fa finta di non vederlo dopo la comunicazione di inizio lavori asseverata: la presentazione della Cila, infatti, non dispensa l’ente locale dall’esercitare i suoi poteri repressivi contro le irregolarità, mentre risulta illecita la condotta dell’amministrazione che non riscontra entro 30 giorni la diffida del vicino, il quale punta alla demolizione della veranda. È quanto si legge nella sentenza 522/17, pubblicata dalla settima sezione del Tar Campania, «Accolto il ricorso del condomino, atto che va qualificato come soggetto al rito del silenzio ex articoli 31 e 117 Cpa». Sbaglia l’ente locale a non compiere entro un mese le verifiche sulla Cila richieste nella diffida perché il parere della Soprintendenza allegato parla chiaro: va ridimensionato il terrazzo che costituisce la copertura della veranda. Soltanto così si può ottenere la sanatoria. Risulta quindi illegittimo il silenzio serbato dal comune perché dai documenti emerge che il manufatto è abusivo, mentre l’ente locale è deputato al controllo del territorio in base all’articolo 27 del Testo unico sull’edilizia e doveva dunque controllare la sussistenza dei requisiti per la Cila. Insomma: non soltanto l’amministrazione deve riscontrare la diffida entro trenta giorni, ma nello stesso termine deve ordinare la demolizione della veranda e del terrazzo soprastante. E se non provvederà sarà «commissariato» da un funzionario della prefettura.
Il comune, comunque, non può bloccare i lavori avviati con Cila per dividere in tre l’appartamento in centro invocando la contrarietà al regolamento urbanistico dell’ente: l’attività edilizia libera, infatti, rientra ormai nella manutenzione ordinaria e straordinaria che soltanto in casi eccezionali risulta soggetta alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. D’altronde il frazionamento dell’immobile non incrementa il carico urbanistico ammesso nella zona né incide sull’aspetto esteriore dell’edificio. È quanto emerge dalla sentenza 1625/16, pubblicata dalla terza sezione del Tar Toscana, che ha accolto il ricorso proposto dal proprietario dell’appartamento da suddividere: è annullato il regolamento urbanistico del comune nella parte in cui vieta l’aumento di unità immobiliari nell’ambito di operazioni di frazionamento che costituiscono manutenzione straordinaria ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera c) del testo unico dell’edilizia. Non si capisce, osservano dunque i giudici, quali siano le superiori ragioni di interesse pubblicano che spingono il comune a stoppare di fatto la Cila.