L’assemblea condominiale on-line
Assemblea di condominio on-line ai nastri di partenza. Sarà possibile convocare la riunione con la maggioranza dei consensi della compagine condominiale. La nuova modifica normativa dell’art. 66 disp. att. c.c. sembra quindi avere eliminato il principale ostacolo che si frapponeva all’utilizzo di questo nuovo strumento, evitando di essere costretti ad attendere il via libera dell’intera compagine condominiale. Ma nonostante questo rimane ancora qualche dubbio sul tappeto, legato alla poco chiara formulazione della nuova disposizione. E il rischio, evidentemente, è quello che eventuali vizi procedurali si traducano in altrettanti difetti di legittimità delle deliberazioni adottate in quella sede. Occorre quindi più che mai prudenza da parte degli amministratori condominiali nel fare ricorso a questa nuova soluzione. Vediamo allora come procedere alla convocazione e allo svolgimento in sicurezza delle assemblee telematiche.

Come cambia l’art. 66 disp. att. c.c.
Con un ennesimo intervento legislativo, realizzato con l’art. 5-bis della legge n. 159 del 27 novembre 2020, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 300 dello scorso 3 dicembre 2020, che ha convertito in legge il dl n. 125/2020, è stato quindi nuovamente modificato l’art. 66 disposizioni per l’attuazione del codice civile. Dopo mesi di pressanti richieste al governo da parte degli amministratori e delle associazioni di categoria per individuare qualche rimedio alle difficoltà legate allo svolgimento in presenza delle assemblee, la conversione in legge del dl n. 104/2020 aveva apportato una serie di rilevanti modifiche all’art. 66 disp. att. c.c. in ordine alla possibilità per i condomini di riunirsi a distanza. La nuova disposizione si era però attirata una pioggia di critiche, in quanto, a tacer d’altro, aveva subordinato il regolare svolgimento delle riunioni telematiche all’unanimità dei consensi dei condomini, notoriamente difficile (se non impossibile) da ottenere. In tempi davvero record si è quindi giunti a una seconda versione della disposizione in questione, appositamente riveduta e corretta.
La correzione dell’art. 66 disp. att. c.c. è stata, per così dire, chirurgica, in quanto è stato cambiato un solo punto della disposizione di legge introdotta poco tempo prima. Come meglio indicato nella tabella pubblicata in pagina si è infatti provveduto a sostituire le parole «di tutti i condomini» con quelle «della maggioranza dei condomini». La nuova versione dell’art. 66 disp. att. c.c. prevede quindi ora che «anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza». 
Le modifiche normative di questi ultimi mesi del 2020 affondano però le proprie radici nella situazione emergenziale verificatasi nel primo lockdown della scorsa primavera e nei conseguenti provvedimenti adottati dal governo. Si rivela allora utile partire da quelle disposizioni per comprendere come e perché si sia arrivati a questa novità davvero rilevante per il settore condominiale.

 IL NUOVO ART. 66 DISP. ATT. C.C. L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione, o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date e ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi. Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione. n.d.r
in corsivo le modifiche di cui alla legge n. 126/2020 e in grassetto le più recenti modifiche di cui alla legge n. 159/2020 

L’epidemia di Covid-19 e la dichiarazione dello stato di emergenza
Il 30 gennaio 2020, in seguito alla segnalazione da parte della Cina di un cluster di casi di polmonite a eziologia ignota, nella città di Wuhan, poi identificata come un nuovo coronavirus Sars-CoV-2, l’Organizzazione mondiale della sanità ha dichiarato emergenza di sanità pubblica di interesse internazionale l’epidemia di coronavirus in Cina. Il giorno successivo il governo italiano, dopo i primi provvedimenti cautelativi adottati a partire dal 22 gennaio, tenuto conto del carattere particolarmente diffusivo dell’epidemia, ha proclamato lo stato di emergenza e messo in atto le prime misure di contenimento del contagio sull’intero territorio nazionale. Il successivo dl n. 19/2020, pubblicato sulla G.U. del 25 marzo 2020, ha ulteriormente previsto che, al fine di contenere e contrastare i rischi sanitari e il diffondersi del contagio, possano essere adottate, su specifiche parti del territorio nazionale o sulla totalità di esso, per periodi predeterminati, ciascuno di durata non superiore a trenta giorni, reiterabili e modificabili anche più volte fino al termine dello stato di emergenza, fissato al 31 luglio 2020 dalla delibera assunta dal consiglio dei ministri del 31 gennaio 2020, una o più tra le misure previste dal decreto stesso. L’applicazione delle misure può essere modulata in aumento ovvero in diminuzione secondo l’andamento epidemiologico del predetto virus, una o più tra le misure previste dal decreto stesso, secondo criteri di adeguatezza specifica e principi di proporzionalità al rischio effettivamente presente. Lo stato di emergenza è stato successivamente procrastinato e, a oggi, la sua durata è prevista sino al 31 gennaio 2021.

Il divieto di riunione e l’obbligo di evitare assembramenti
Anche il settore condominiale è stato ovviamente interessato dai numerosi provvedimenti adottati dal governo e dal parlamento per fronteggiare l’epidemia. In particolare, con il dpcm 1 marzo 2020, per evitare pericolosi assembramenti, una vera e propria miccia per l’esplosione della pandemia, è stata disposta la sospensione di manifestazioni o iniziative di qualsiasi natura, di eventi e di ogni forma di riunione in luogo pubblico o privato, anche di carattere culturale, ludico, sportivo e religioso, anche se svolti in luoghi chiusi aperti al pubblico. Come chiarito anche nelle Faq predisposte dalla presidenza del consiglio dei ministri e pubblicate sul relativo sito internet, anche le assemblee condominiali sono state quindi vietate durante il periodo di emergenza, «a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere».
Il divieto di riunione e la predetta Faq del governo hanno quindi acceso un intenso dibattito sulla possibilità di svolgere le assemblee in videoconferenza. Sono emersi parecchi dubbi sulla fattibilità di questa soluzione, che ne hanno ovviamente limitato grandemente la diffusione per timore di impugnazione delle decisioni in tal modo deliberate. Si è fatto riferimento alla mancanza di una disposizione normativa ad hoc, alla inderogabilità delle disposizioni che regolano lo svolgimento delle assemblee condominiali e alla mancanza di un luogo fisico, che sarebbe viceversa necessario in base alla normativa vigente.
Il dubbio maggiore sulla fattibilità delle assemblee a distanza è stato quello relativo alla mancanza di una normativa di copertura. Anche il riferimento per analogia alle disposizioni del codice civile in materia di assemblee societarie, si ricorda come l’art. 2370 c.c. consenta la partecipazione a distanza all’assemblea svolta in presenza, è sembrato poco utile, in quanto lo svolgimento delle riunioni societarie in videoconferenza o con modalità analoghe è consentito soltanto ove previsto dal rispettivo statuto. Quindi, nel caso del condominio, sarebbe stata necessaria una analoga disposizione del regolamento condominiale. Era tuttavia difficile pensare che vi fossero regolamenti contenenti disposizioni siffatte (e lo è in grandissima parte ancora oggi, come si dirà anche più avanti). 
Da questo punto di vista era stato però evidenziato come il dl n. 18/2020 avesse introdotto delle disposizioni normative che aprivano uno spiraglio sulla possibilità di effettuare le assemblee condominiali a distanza durante il periodo emergenziale. Infatti l’art. 106, comma 2, del menzionato dl n. 18/2020 aveva legittimato per le società l’intervento in assemblea e l’espressione del voto a distanza, anche in deroga a eventuali e diverse disposizioni statutarie. Questa disposizione, limitatamente al periodo emergenziale, era sembrata al alcuni applicabile in via analogica anche alle assemblee condominiali. È infatti evidente come scopo comune a tutte le disposizioni emergenziali adottate dal governo fosse quello di evitare assembramenti ma, al contempo, garantire il più possibile la prosecuzione delle attività economiche. Di qui l’insistenza della predetta normativa d’urgenza sulla riunione a distanza degli organi collegiali, sia pubblici che privati. Illuminante, a questo proposito, anche quanto previsto dall’art. 73, comma 4, del medesimo dl n. 18/2020 per le riunioni delle associazioni private non riconosciute e delle fondazioni. Queste disposizioni avrebbero quindi potuto essere individuate come una sufficiente cornice normativa per giustificare lo svolgimento delle assemblee condominiali interamente a distanza, almeno limitatamente al periodo emergenziale.
Circa la mancanza di un luogo fisico nel quale convocare i condomini si era invece osservato come nell’ipotesi di convocazione di un’assemblea da tenersi interamente a distanza un luogo di svolgimento della riunione fosse pur sempre presente e dovesse essere ovviamente indicato nel relativo avviso di convocazione. Esso avrebbe potuto corrispondere al luogo in cui si sarebbe trovato il soggetto chiamato a fungere da segretario dell’assemblea e a curarne la verbalizzazione. In questo luogo fisico, nel quale si sarebbe trovata la piattaforma informatica utilizzata per lo svolgimento della riunione, sarebbero quindi convenuti a distanza i condomini, ciascuno per mezzo del proprio device (pc, tablet, smartphone). Il luogo della riunione avrebbe quindi dovuto essere individuato nell’ufficio/abitazione del soggetto che aveva convocato l’assemblea (l’amministratore) e che, ragionevolmente, avrebbe anche svolto il ruolo di segretario verbalizzante.
Venuto meno il possibile scudo normativo rappresentato dall’art. 106 del dl 18/2020, si era quindi suggerito di individuare nel regolamento di condominio lo strumento per disciplinare l’assemblea a distanza. Si sarebbe potuto intervenire sui regolamenti in via di formazione o addirittura, per quelli già in uso, deliberarne la modifica in assemblea, prevedendo la possibilità che, accanto alla partecipazione tradizionale, i condomini potessero optare anche per una soluzione a distanza. Ma permaneva il dubbio che clausole regolamentari siffatte potessero essere considerate legittime. Il problema era rappresentato dal disposto di cui all’art. 72 disp. att. c.c., che impedisce al regolamento condominiale di derogare, in particolare, alle disposizioni di cui agli artt. 66 e 67 disp. att. c.c., relative proprio alla convocazione e allo svolgimento delle assemblee. 
In questo contesto si era dibattuto anche sulla necessità che una deroga siffatta dovesse essere approvata all’unanimità piuttosto che a maggioranza. A sostegno di quest’ultima conclusione, che avrebbe ovviamente reso le cose molto più semplici, era stata richiamata l’elaborazione giurisprudenziale condotta sull’art. 1138 c.c.. Per la giurisprudenza è per esempio indubbio che il regolamento non possa diminuire il termine legale che deve intercorrere tra la spedizione e il ricevimento dell’avviso di convocazione (mentre lo stesso può essere innalzato). Pacifico è poi il fatto che non possano essere modificati i quorum costitutivi e deliberativi fissati dalla legge per l’adozione delle delibere. È invece ammesso che il regolamento stabilisca criteri più stringenti per la nomina dell’amministratore ex art. 1129 c.c. o che preveda una clausola compromissoria per la devoluzione ad arbitri delle liti tra condomini e condominio ex art. 1137 c.c. oppure, ancora, che introduca limiti più stringenti alla facoltà dei condomini di delegare soggetti terzi a partecipare all’assemblea. Se si ammette che anche una disposizione regolamentare possa introdurre una disciplina particolare dello svolgimento dell’assemblea, laddove non vengano intaccati i principi di collegialità e di tutela della minoranza, limitandosi quindi a regolare l’esercizio dei diritti dei condomini, si potrebbe allora ritenere legittima la clausola adottata a maggioranza che preveda la possibilità che i condomini partecipino a distanza a un’assemblea che si svolga in maniera tradizionale.
Con l’art. 1, commi 8 e 10, del dl n. 33/2020 era stato quindi superato il divieto di riunione, a condizione che venissero rispettate tutte le misure precauzionali di cui al dl n. 19/2020. Anche le assemblee condominiali hanno quindi potuto tornare a svolgersi liberamente. Ulteriore conferma di ciò è pervenuta ancora una volta con una Faq pubblicata a inizio giugno sul sito internet della presidenza del consiglio dei ministri. La diffidenza degli amministratori e dei condomini, preoccupati dei rischi connessi alla necessità di riunirsi tutti insieme, per quanto nel rispetto delle misure di sicurezza, ha comunque mantenuto la situazione di stallo che si era verificata nei mesi precedenti. In estate e in autunno si sono comunque svolte poche assemblee e, come si diceva, è continuato il pressing sul governo e il legislatore perché venisse coniata qualche norma ad hoc per il settore condominiale. Nella tabella che precede abbiamo quindi visto in quale modo il legislatore sia intervenuto sull’art. 66 disp. att. c.c., allo scopo evidente di eliminare gli ostacoli che si frapponevano allo svolgimento delle assemblee on-line.

Come leggere e interpretare il nuovo art. 66 disp. att. c.c.
Con gli interventi normativi di questi mesi che hanno avuto a oggetto l’art. 66 disp. att. c.c. il legislatore pare aver voluto offrire risposta ai dubbi interpretativi ai quali si è accennato in precedenza.
È stata infatti offerta una cornice normativa all’assemblea on-line, rendendo chiaro che i condomini si possono riunire anche a distanza. È stato quindi indirettamente superato anche il problema della mancanza di un luogo fisico che secondo alcuni sarebbe stato necessario individuare per la validità delle assemblee, essendo ormai evidente come i condomini siano chiamati a incontrarsi sulla piattaforma informatica indicata dall’amministratore nell’avviso di convocazione, che rappresenta il luogo virtuale della riunione. È stato infine chiaramente indicato nel regolamento condominiale lo strumento principale attraverso il quale regolamentare le fasi della convocazione e dello svolgimento dell’assemblea telematica.
Come anticipato, sono però rimaste sul tappeto alcune problematiche, in gran parte legate all’eccessiva laconicità dell’intervento legislativo e alla poca chiarezza delle espressioni utilizzate. Occorre infatti in ogni caso prendere le mosse da una ricostruzione il più possibile pratica e operativa del nuovo strumento assembleare, in modo da offrire agli amministratori indicazioni concrete su come procedere, perché vi è assoluta necessità di riprendere a svolgere le riunioni condominiali. Non bisogna però sottacere i rischi ai quali si può andare incontro, in modo che ognuno faccia le proprie valutazioni e cerchi di operare nel modo più serio e trasparente possibile.
Ebbene, secondo l’interpretazione che pare riscuotere maggiore successo tra gli addetti ai lavori, il legislatore, con questo ennesimo intervento sull’art. 66 disp. att. c.c., ha inteso risolvere il principale ostacolo posto al via libera dell’assemblea on-line. Infatti con la nuova disposizione normativa sono state previste sostanzialmente due strade perché i condomini possano riunirsi validamente a distanza: una previsione regolamentare ad hoc (da introdurre con apposita delibera assembleare a maggioranza) oppure il previo consenso, sempre della maggioranza (e non più dell’unanimità) dei condomini. Poiché attualmente non esistono regolamenti che contengano clausole siffatte, si ritiene che la prima assemblea on-line debba necessariamente essere convocata con il preventivo via libera della maggioranza dei condomini. Il relativo ordine del giorno potrebbe perciò prevedere una modifica regolamentare che attribuisca all’amministratore la facoltà di riunire telematicamente l’assemblea in modo che, una volta adottata tale deliberazione, con le successive convocazioni questi potrebbe provvedere a indire direttamente le riunioni a distanza, evitando di fare ricorso al previo consenso dei condomini. In altri termini, con l’aggiunta di una clausola siffatta, il regolamento diverrebbe lo strumento cardine per la convocazione e la gestione dell’assemblea on-line, evitando il ricorso al previo assenso dei condomini, che fungerebbe da rimedio una tantum. La modifica dell’art. 66 disp. att. c.c., da questo punto di vista, avrebbe quindi semplicemente sbloccato la possibilità di svolgere a distanza la prima riunione condominiale nella quale procedere a istituzionalizzare, a livello regolamentare, la possibilità di svolgimento delle assemblee da remoto.
Con la nuova formulazione del predetto art. 66 disp. att. c.c. si fa quindi riferimento a una sorta di effetto sanante legato al consenso della maggioranza dei condomini, ma non sono fornite ulteriori indicazioni su come calcolare detta maggioranza. Valgono solo le teste? Oppure occorre conteggiare anche i millesimi? Sempre secondo l’interpretazione a oggi maggiormente seguita dagli addetti ai lavori occorre fare riferimento alla sola maggioranza per teste. L’amministratore che intenda convocare un’assemblea telematica è quindi chiamato ad acquisire preventivamente il consenso della maggioranza della compagine condominiale e procedere quindi a spedire gli avvisi di convocazione, indicando in modo chiaro e trasparente le modalità di svolgimento della riunione e la piattaforma elettronica prescelta. È consigliabile richiedere un consenso scritto, in modo che l’amministratore, in caso di contestazione, possa dimostrare di essersi risolto a convocare l’assemblea a distanza perché supportato in tal senso dalla maggioranza dei condomini. Ovviamente nulla vieta che i comproprietari inizialmente contrari a tale forma di riunione vi partecipino successivamente, acconsentendo quindi implicitamente alla scelta organizzativa compiuta dall’amministratore. 

Le criticità ancora sul tappeto
Tuttavia, come si anticipava, non tutti i dubbi sembrano essere stati risolti.
Per esempio, non era da tutti ammesso, anche alla luce della precedente formulazione dell’art. 66 disp. att. c.c. che, come detto, richiamava la necessità del consenso unanime dei condomini, che la clausola regolamentare che introducesse la possibilità di svolgere la riunione in forma telematica potesse essere introdotta a maggioranza, in considerazione dell’importanza del sotteso diritto dei condomini di partecipare all’assemblea e della conseguente inderogabilità degli articoli 1136 c.c. e 66 disp. att. c.c., disposta rispettivamente dagli articoli 1138 c.c. e 72 disp. att. c.c.. Si potrebbe quindi anche ritenere che l’introduzione dell’assemblea on-line per via regolamentare sia possibile soltanto nei nuovi regolamenti stilati dall’originario costruttore-proprietario e poi accettati dai successivi acquirenti oppure mediante una modifica assembleare deliberata all’unanimità, ovvero con i mille millesimi. Il ricorso al consenso preventivo dei condomini sarebbe quindi necessario ove il regolamento non preveda nulla in tal senso, ma la recente modifica dell’art. 66 disp. att. c.c. nel senso di rendere sufficiente la maggioranza dei consensi mal si concilierebbe con detta interpretazione. Non si vede infatti perché nel caso di una previsione regolamentare sarebbe necessaria l’unanimità dei consensi, mentre nella seconda ipotesi basterebbe la maggioranza. Se il principio dell’unanimità fosse davvero necessario per tutelare il diritto di partecipazione dei condomini all’assemblea, esso dovrebbe essere in ogni caso ritenuto inderogabile. 
Il nuovo testo di legge parla poi di «partecipazione» (del condomino) all’assemblea e non di svolgimento della stessa, lasciando forse intendere che in tal modo si sia soltanto voluto facoltizzare il singolo a partecipare on-line a un’assemblea in presenza, rimettendo però tale decisione alla volontà della maggioranza dei presenti, ove tale diritto non sia già previsto nel regolamento (in questa disposizione riecheggerebbe allora l’analoga previsione del diritto societario sulla quale si era tanto insistito la scorsa primavera a seguito dell’emanazione dell’art. 106 del dl n. 18/2020 in tema di voto a distanza nelle assemblee societarie). In ogni caso, nulla sembra vietare che d’ora in poi l’assemblea possa svolgersi anche in modalità mista, ovvero con la partecipazione fisica di una parte dei condomini e quella a distanza di altri comproprietari. In questo caso il regolamento o la previa informativa sottoposta dall’amministratore ai condomini potrebbero prevedere due modalità alternative di partecipazione all’assemblea, quindi sia in presenza sia a distanza. Nel relativo avviso di convocazione l’amministratore dovrebbe allora indicare, oltre al giorno e all’ora della riunione, tanto il luogo fisico della stessa quanto la piattaforma informatica alla quale collegarsi. Si evidenzia altresì come la disposizione di cui all’art. 66 disp. att. c.c. possa anche essere interpretata nel senso di assicurare la possibilità di partecipare all’assemblea convocata esclusivamente in presenza anche al condomino che intenda prendervi parte in modalità telematica, purché vi acconsenta la maggioranza dei condomini presenti e a condizione che l’amministratore che ha organizzato e gestisce l’assemblea sia tecnicamente in grado di accogliere la richiesta del condomino.

La convocazione dell’assemblea a distanza
Chiarito quanto sopra, vediamo allora di illustrare i vari passaggi per la convocazione e lo svolgimento di un’assemblea on-line, sulla base di quanto previsto dal nuovo art. 66 disp. att. c.c. e dell’applicazione analogica delle altre disposizioni in materia.
In occasione della convocazione della prima riunione on-line, non essendo la stessa disciplinata dal regolamento condominiale, l’amministratore, come anticipato, dovrà preventivamente inviare ai condomini un’informativa sull’opportunità di svolgere l’assemblea a distanza, chiedendo ai medesimi se acconsentono o meno a tale modalità organizzativa. Poiché l’amministratore potrebbe trovarsi nella condizione di dover provare di avere preventivamente ottenuto il consenso della maggioranza della compagine condominiale, sarebbe consigliabile inserire nella medesima informativa una dichiarazione di consenso esplicito che il condomino potrà sottoscrivere e inviargli, anche via e-mail.
L’amministratore, quindi, potrà procedere a convocare l’assemblea a distanza soltanto ove la maggioranza dei condomini abbia prestato il relativo assenso. In questo caso si opererà nel rispetto delle nuove modalità indicate dall’art. 66 disp. att. c.c. per la redazione e l’invio dell’avviso di convocazione. Come si diceva sarebbe poi consigliabile prevedere all’ordine del giorno la questione dell’inserimento nel regolamento condominiale di una clausola ad hoc per la convocazione e lo svolgimento dell’assemblea telematica, in modo da ovviare per il futuro al previo ottenimento del consenso della maggioranza dei condomini.
Quanto al contenuto dell’avviso di convocazione – rimandando anche al modello pubblicato in tabella – sarà ovviamente di fondamentale importanza specificare le modalità di partecipazione all’assemblea a distanza, fornendo tutte le istruzioni necessarie per il collegamento telematico. Occorre infatti garantire a tutti i condomini il diritto di partecipare in maniera informata alla riunione, di intervenire nel dibattito e di esprimere il proprio voto. Il nuovo art. 66 disp. att. c.c., come anticipato, impone all’amministratore di specificare la piattaforma informatica che verrà utilizzata a tale scopo, nonché il giorno e l’ora della riunione a distanza.
Per riunirsi in videoconferenza non servono strumenti molto sofisticati, possono bastare un pc (dotato di telecamera, anche esterna), un tablet o uno smartphone, oltre a una buona connessione internet (che si rivela di fondamentale importanza per evitare disconnessioni involontarie o disturbi nella trasmissione del segnale). Si tratta di strumenti che dovrebbero essere ormai in possesso della stragrande maggioranza delle persone. Il problema è ovviamente rappresentato dai condomini più avanti con gli anni, poco avvezzi alla tecnologia, e a quelle aree non ancora raggiunte da un buon servizio di telecomunicazioni.
L’utilizzo dello strumento della videoconferenza consente ai partecipanti alla riunione di vedersi tra di loro e, soprattutto, consente al presidente e al segretario di identificarli al momento dell’appello e di verificarne la presenza per tutta la durata dell’assemblea. Occorre infatti evidenziare come la disconnessione, volontaria o accidentale, da parte di uno o più condomini equivalga all’abbandono della riunione e debba quindi essere verbalizzata dal segretario ai fini della verifica costante dei quorum costitutivo e deliberativo. Sarà buona norma che il presidente e/o il segretario che si accorgano della improvvisa disconnessione di uno o più condomini provvedano a ricontattarlo telefonicamente, ove possibile, per accertarsi che la stessa non sia stata involontaria, perché il tal caso occorrerà verificare come procedere per garantire al condomino che vi abbia interesse di continuare a partecipare ai lavori assembleari.
L’invio dell’avviso di convocazione potrà avvenire nei modi soliti previsti dall’art. 66 disp. att. c.c., a esclusione della consegna a mani, per evidenti motivi legati all’opportunità di evitare contatti personali durante il periodo di emergenza sanitaria. Come avviene generalmente in questi casi si eviterà di far riunire l’assemblea in prima convocazione, per esempio indicando un orario che scoraggi i condomini dalla partecipazione.
Una riflessione in più è opportuno operare in merito ai tempi di invio dell’avviso di convocazione. L’amministratore, nel caso in cui il regolamento non contenga una specifica clausola sull’assemblea on-line, ai fini della decisione della data di svolgimento della riunione, dovrà infatti tenere conto anche dei temi necessari a richiedere e ottenere il preventivo consenso della maggioranza dei condomini. 
Questa operazione, come detto, deve necessariamente precedere l’invio dell’avviso di convocazione. I tempi quindi si allungano sensibilmente. Inoltre, come è noto, l’art. 66 disp. att. c.c. dispone che l’avviso di convocazione debba essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione. Si tratta di una disposizione finalizzata a tutelare la posizione dei condomini, in modo da dare agli stessi la possibilità di organizzare i propri impegni per presenziare alla riunione e prepararsi in modo adeguato alla discussione dei singoli argomenti posti all’ordine del giorno. Tenuto conto della novità della questione e delle presumibili difficoltà che molti condomini incontreranno nel maneggiare il nuovo strumento, appare fortemente consigliabile che anche detto termine venga ulteriormente ampliato, almeno per i primi tempi, in modo che chi intende partecipare abbia tutto il tempo di capire come procedere e chiarire gli eventuali dubbi con l’amministratore.

Avviso di convocazione
dell’assemblea condominiale
da svolgersi in videoconferenza

………., lì ……….
Condominio «……………»
in ………………
via ……………………………….
Egregi Signori Condomini
Loro Sedi


Raccomandata A.R./Fax/Posta elettronica certificata

Oggetto: convocazione dell’assemblea condominiale da svolgersi in videoconferenza

I signori condomini sono convocati per l’assemblea condominiale che si svolgerà in data
- …… alle ore ……, in prima convocazione,
oppure
- …… alle ore ……, in seconda convocazione
sulla piattaforma informatica …………………………, per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno:
1) esame e approvazione del bilancio consuntivo ………. e conseguente riparto;
2) esame e approvazione del bilancio preventivo …………….. e conseguente riparto;
3) ratifica attività svolta dall’amministratore condominiale ……;
4) modifica del regolamento condominiale con inserimento di una clausola che disciplini le modalità di convocazione e di svolgimento dell’assemblea in modalità telematica;
5) varie ed eventuali.
Si evidenzia che, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., tenuto conto altresì della situazione di emergenza legata alla diffusione dell’epidemia Covid-19 e dei conseguenti divieti di riunione e assembramento, l’intervento e l’esercizio del diritto di voto in assemblea potranno avvenire in via esclusivamente telematica, a mezzo di videoconferenza, sulla piattaforma informatica in precedenza indicata e con le modalità meglio illustrate nell’allegata informativa e/ reperibili sul sito internet dell’amministratore condominiale, all’indirizzo ………
Per qualsiasi informazione è possibile contattare l’amministratore nel proprio studio.
È ovviamente possibile, e fortemente consigliato nel caso in cui non si disponga dei mezzi tecnici per partecipare all’assemblea in videoconferenza, delegare a tal fine una persona di fiducia, utilizzando la sottostante delega debitamente sottoscritta o comunque fornendo la stessa di valida delega scritta, anticipandone copia all’amministratore condominiale.

Cordiali saluti
L’amministratore condominiale
……………

DELEGA ALLA PARTECIPAZIONE 
ALL’ASSEMBLEA
Io sottoscritto ………….., delego alla partecipazione all’assemblea del ………. (prima convocazione) o del ……….. (seconda convocazione) del condominio «………..», sito in …………, che si svolgerà in forma esclusivamente telematica, mediante videoconferenza, sulla piattaforma informatica ………………………., il signor …………………………., approvando fin d’ora il suo operato.
Letto, approvato e sottoscritto.
………, ………..
Firma
…………….

La costituzione dell’assemblea e la verifica del quorum costitutivo
Una volta riunita l’assemblea, la prima preoccupazione deve essere quella di verificarne la regolare costituzione, ovvero controllare che sia presente il numero di condomini necessario per legge, in modo che la stessa possa validamente deliberare sugli argomenti posti all’ordine del giorno. Come è noto, sono sostanzialmente due gli aspetti da tenere presenti: il numero di condomini presente alla riunione, necessario per la regolare costituzione dell’assemblea (cosiddetto. quorum costitutivo), e quello obbligatorio, volta per volta, per adottare validamente una decisione sugli argomenti posti all’ordine del giorno (cosiddetto. quorum deliberativo). La verifica del quorum costitutivo deve essere operata al momento dell’avvio della riunione, mediante appello nominale. Nell’assemblea on-line questo adempimento sarà ovviamente possibile mediante un semplice controllo dell’avvenuta connessione telematica da parte dei soggetti che abbiano diritto a partecipare alla riunione. Questa verifica, come si anticipava, dovrà essere effettuata costantemente nel corso dell’assemblea, in modo da tenere conto di eventuali disconnessioni e appurarne, ove possibile, la causa. Il problema è analogo a quello degli ingressi e delle uscite che possono verificarsi nel corso di una riunione in presenza le quali, come è noto, vanno sempre conteggiate ai fini dei quorum. Tuttavia nelle assemblee on-line è difficile appurare l’intenzionalità della disconnessione di uno dei partecipanti alla riunione, a meno che sia il medesimo ad annunciarla, e occorre quindi per prudenza investigare sulle ragioni della stessa, in modo da trovare un rimedio a eventuali disconnessioni involontarie che, influendo negativamente su diritto di partecipazione del condomino all’assemblea, potrebbero incidere sulla validità delle deliberazioni.

La partecipazione delegata.
Per sopperire all’impossibilità di uno o più condomini di partecipare in via telematica all’assemblea, pare ragionevole suggerire di organizzare un utilizzo oculato delle deleghe, facendo in modo di concentrare il potere di voto su quei condomini o soggetti terzi (figli, parenti, ecc.) che siano invece in possesso degli strumenti di connessione a distanza. Anche per le riunioni a distanza non sussiste infatti alcun ostacolo a che i condomini attribuiscano volontariamente a soggetti terzi il potere di rappresentarli in assemblea, assistendo alla discussione e votando in nome e per conto degli stessi. L’art. 67, comma 1, disp. att. c.c., infatti, dispone che ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante.
Occorre però prestare attenzione a non cumulare un numero eccessivo di deleghe in capo al medesimo soggetto. Infatti, nei condomini ove siano presenti più di venti condomini, il soggetto delegato non potrà cumulare su di sé deleghe superiori a un quinto dei comproprietari e del relativo valore proporzionale. Si tratta di un’indicazione importante per evitare che la discussione e la votazione assembleare possa essere diretta dalla volontà di pochi condomini che, unendo i propri millesimi a quelli degli altri soggetti rappresentati, possano di fatto condizionare la formazione della volontà assembleare.
Da un punto di vista soggettivo, si ricorda inoltre il divieto assoluto per l’amministratore di ricevere qualsiasi tipo di delega dai condomini. Quanto alle caratteristiche del soggetto delegato, nel silenzio della legge e salvo previsto da eventuali disposizioni regolamentari, chiunque può svolgere questo compito in nome e per conto di un condomino. Può trattarsi di un parente, di un altro condomino, del conduttore, di una persona del tutto estranea al condominio, di un avvocato o di altro professionista, ecc. ecc..
Nel periodo emergenziale, le deleghe potranno essere fatte recapitare a mano ai condomini delegati all’interno dello stabile condominiale o scansionate e anticipate via e-mail a questi ultimi (o ai soggetti terzi delegati) e all’amministratore, il quale curerà poi di ritirare gli originali appena possibile per conservarli insieme alla documentazione assembleare (ovviamente per il tempo necessario a tutelare le ragioni del condominio nell’eventualità di una impugnazione delle relative deliberazioni).

La nomina del presidente e del segretario
Uno dei primi incombenti dell’assemblea, una volta che la stessa si sia riunita, è quello della nomina del presidente e del segretario. In realtà nessuna norma codicistica, fino alla menzionata riforma dell’art. 66 disp. att. c.c., prevedeva espressamente queste due figure, ma esse si reputavano necessarie, per principio generale, per l’ordinata gestione della riunione condominiale. Presidente e segretario svolgono infatti compiti essenziali al fine del buon andamento dell’assemblea. Tuttavia la loro eventuale mancanza non inficia la validità delle deliberazioni adottate nel corso dell’assemblea.
La novella legislativa, come anticipato, prevede ora che, nel caso di assemblea svoltasi on-line, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, sia trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.
Anche se la disposizione sembrerebbe riferita solo alle assemblee telematiche, pare corretto ritenere che questo sia vero relativamente all’obbligo di trasmissione del verbale ai condomini, mentre il periodo incidentale sulle formalità connesse alla redazione del verbale abbia un valore generale. Infatti si ritiene comunemente che il verbale assembleare debba essere inviato soltanto ai condomini assenti, in modo gli stessi abbiano formale conoscenza dell’esito della riunione e possano impugnarne le deliberazioni nei 30 giorni successivi al suo ricevimento. L’ampliamento del novero dei soggetti ai quali inviare il verbale dell’assemblea telematica, tra l’altro con le medesime forme previste dalla legge per la spedizione dell’avviso di convocazione (raccomandata, pec, fax e consegna a mani), risponde probabilmente all’esigenza di garantire un’effettiva conoscenza dell’esito dei lavori assembleari a tutti i condomini, anche a quelli che abbiano preso parte ai lavori, rimediando in qualche modo a eventuali (ma probabili) difficoltà che potrebbero verificarsi nella connessione telematica e/o nella qualità della video/audio trasmissione. 
Da segnalare come la novella preveda che il verbale sia sottoscritto dal solo presidente, laddove generalmente detto documento viene firmato anche dal segretario (sulla funzione del verbale assembleare si tornerà comunque a breve). 
Per la nomina del presidente si ritiene generalmente sufficiente il voto concorde della maggioranza semplice degli intervenuti, senza che sia necessario basarsi anche sui millesimi di proprietà dei singoli condomini, visto che tale votazione non rientra nel campo di applicazione dell’art. 1136 c.c.. La veste di presidente dell’assemblea può essere ricoperta da chiunque partecipi alla riunione, sia esso un condomino o un estraneo munito di delega. Compiti del presidente sono quelli di constatare la validità della riunione attraverso la verifica della regolarità degli avvisi di convocazione e di controllare il raggiungimento del quorum costitutivo e, volta per volta, dei vari quorum deliberativi, tenendo conto del numero di condomini presenti, nonché delle deleghe e dei successivi allontanamenti dei partecipanti che incidono sul mantenimento della maggioranza prescritta. Altra fondamentale attività del presidente è poi quella di dirigere la discussione in seno all’assemblea, indicando gli argomenti posti all’ordine del giorno, assegnando la parola ai partecipanti che abbiano desiderio di intervenire, moderando modi e tempi dei singoli interventi, invitando l’assemblea a prendere posizione sui vari temi trattati. Infine, il presidente deve mettere a verbale gli esiti della discussione e delle singole votazioni e, al termine dell’assemblea, esaminare il medesimo processo verbale e controfirmarlo.
Spetta, invece, al segretario provvedere alla materiale redazione del verbale. È proprio questo, infatti, il principale compito di questa figura, anch’essa nominata in seno all’assemblea a maggioranza, oppure scelta dallo stesso presidente. Di solito questo compito viene svolto dall’amministratore condominiale e in occasione delle assemblee on-line pare a maggior ragione opportuno confermare tale prassi, essendo verosimilmente proprio l’amministratore a gestire la piattaforma informatica sulla quale i condomini saranno stati invitati a partecipare.

La discussione e la votazione
Dovrà ovviamente essere garantita la libera discussione tra i partecipanti e il pari diritto di intervento di ciascuno di essi. Come si anticipava, sarà molto importante verificare costantemente che tutti i condomini siano connessi e fare in modo di consentire un dialogo ordinato, evitando per quanto possibile un accavallamento degli interventi.
Si può pensare che sia molto difficile gestire la discussione a distanza dei condomini in un contesto, quello assembleare, notoriamente litigioso. Tuttavia, a ben vedere, nell’assemblea on-line il presidente, ossia il soggetto che deve assegnare e togliere il diritto di parola, ha a sua disposizione uno strumento di indubbia efficacia per governare al meglio l’andamento dei lavori. Generalmente le piattaforme informatiche in uso prevedono infatti la possibilità che l’organizzatore della riunione possa silenziare il microfono di tutti i partecipanti, assegnando volta per volta la parola a ognuno di essi, evitando quindi interferenze e interruzioni. Se ben governato, questo strumento tecnologico potrebbe quindi condurre a riunioni più efficienti ed efficaci, maggiormente chiare e più concentrate nel tempo.
Pari garanzie dovranno essere assicurate ai condomini al momento della votazione, prendendo ovviamente nota della posizione espressa da ciascun avente diritto sulle questioni poste all’ordine del giorno. Da questo punto di vista si evidenzia come molte delle applicazioni informatiche utilizzate dagli amministratori per la gestione del proprio studio prevedano già la possibilità di organizzare la votazione a distanza dei condomini connessi alla piattaforma telematica sulla quale viene ospitata la riunione. In caso contrario, si potrà sicuramente procedere con un più tradizionale voto per appello nominale.

La verbalizzazione
Atto conclusivo dell’assemblea in videoconferenza è poi la redazione del verbale, che sarà ovviamente scritto e, una volta raccolte le sottoscrizioni del presidente (e del segretario), inviato a tutti i condomini, con le stesse modalità previste dalla legge per l’invio dell’avviso di convocazione, come previsto dal nuovo art. 66 disp. att. c.c.. Se il ruolo del segretario sarà stato svolto dall’amministratore, a maggior ragione servirà recuperare soltanto la sottoscrizione del presidente, la quale potrà avvenire, nel periodo emergenziale, con firma digitale e invio via pec, oppure potrà essere anticipata via e-mail in copia scansionata e consegnata all’amministratore in originale non appena possibile per la sua conservazione nel relativo registro.
Il verbale svolge la funzione strumentale di illustrare il procedimento di formazione della volontà assembleare in relazione agli argomenti posti all’ordine del giorno. Rispetto alle deliberazioni adottate in assemblea il verbale è quindi mero strumento di documentazione e non ha alcuna efficacia giuridica costitutiva. Di conseguenza la sua mancata redazione non comporta l’inesistenza della deliberazione, perché la legge non richiede la formazione del verbale come condizione per la sua validità. Lo stesso ha però un’indubbia rilevanza dal punto di vista probatorio, in quanto costituisce, fino a prova contraria, la riproduzione in forma scritta della volontà della maggioranza assembleare. Spetterà allora a chi intenda impugnare la deliberazione dimostrare la difformità di tale volontà a quanto attestato nel verbale medesimo. Non si tratta di una prova facile da raggiungere. A questo proposito la Cassazione ha infatti affermato che è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale, in quanto la stessa risulta da un documento scritto. Il verbale assembleare, per quanto sottoscritto dal presidente e dal segretario, ha comunque il semplice valore di una scrittura privata.
Quanto al suo contenuto, il verbale deve riportare traccia delle varie fasi dell’assemblea, dalla formazione e costituzione della stessa (verifica del quorum costitutivo, nomina del presidente e del segretario, verifica della regolarità degli avvisi di convocazione, controllo delle deleghe rilasciate dai condomini) alla discussione (interventi dei condomini e dell’amministratore, condomini intervenuti o che si sono allontanati), fino alla votazione (punti all’ordine del giorno, verifica del quorum deliberativo, risultato della votazione) e alla dichiarazione di chiusura della riunione. In tale documento devono quindi essere indicati gli elementi indispensabili per il riscontro della validità della costituzione dell’assemblea e delle sue deliberazioni. Il verbale, infatti, deve costituire lo specchio fedele di quanto accaduto in assemblea, specificando aspetti di fondamentale importanza come il numero dei condomini presenti e i relativi millesimi di proprietà rappresentati, il conferimento delle deleghe, gli argomenti trattati e le decisioni prese, il risultato delle singole votazioni, senza tralasciare tutte le altre informazioni pertinenti allo svolgimento della riunione.

La registrazione dell’assemblea on-line
La redazione del verbale dovrebbe essere contestuale alla chiusura dell’assemblea, in modo da poterne dare lettura ai condomini e quindi procedere alla sua sottoscrizione. La prassi ci ha invece abituato a verbali redatti anche molti giorni dopo l’effettivo svolgimento dell’assemblea. In questi casi un utile supporto alla memoria per il segretario chiamato a redigere il verbale, nonché un importante mezzo di prova in caso di contestazioni successive del suo contenuto, può essere la registrazione dell’assemblea. Questo strumento, attualmente poco utilizzato dagli amministratori condominiali, potrebbe maggiormente diffondersi in seguito allo svolgimento delle assemblee on-line per la facilità di registrazione della riunione, insita nell’utilizzo della piattaforma informatica.
Occorre però comprendere a quali condizioni ciò sia possibile. Anche se si ritiene comunemente il contrario, è infatti lecito operare la registrazione di una conversazione alla quale si partecipa. E questo anche se le altre persone coinvolte non ne siano state preventivamente informate. Il principio di cui sopra è stato in un certo senso codificato dalle sezioni unite penali della Corte di cassazione con la sentenza 24 settembre 2003, n. 36747, nella quale è stato chiarito che «deve escludersi che possa essere ricondotta nel concetto d’intercettazione la registrazione di un colloquio, svoltosi a viva voce o per mezzo di uno strumento di trasmissione, a opera di una delle persone che vi partecipi attivamente o che sia comunque ammessa ad assistervi. Difettano, in questa ipotesi, la compromissione del diritto alla segretezza della comunicazione, il cui contenuto viene legittimamente appreso soltanto da chi palesemente vi partecipa o vi assiste, e la «terzietà» del captante. La comunicazione, una volta che si è liberamente e legittimamente esaurita, senza alcuna intrusione da parte di soggetti a essa estranei, entra a fare parte del patrimonio di conoscenza degli interlocutori e di chi vi ha non occultamente assistito, con l’effetto che ognuno di essi ne può disporre, a meno che, per la particolare qualità rivestita o per lo specifico oggetto della conversazione, non vi siano specifici divieti alla divulgazione (es.: segreto d’ufficio). Ciascuno di tali soggetti è pienamente libero di adottare cautele e accorgimenti, e tale può essere considerata la registrazione, per acquisire, nella forma più opportuna, documentazione e quindi prova di ciò che, nel corso di una conversazione, direttamente pone in essere o che è posto in essere nei suoi confronti; in altre parole, con la registrazione, il soggetto interessato non fa altro che memorizzare fonicamente le notizie lecitamente apprese dall’altro o dagli altri interlocutori». La successiva giurisprudenza di legittimità ha quindi sempre confermato tale principio di diritto, sia in sede penale che civile.
Il problema riguarda, piuttosto, l’utilizzo che il soggetto che abbia registrato la conversazione voglia fare del materiale in tal modo legittimamente acquisito. La normativa sul trattamento dei dati personali vieta infatti la comunicazione e la diffusione dei medesimi senza il consenso dell’interessato. Occorre però ricordare come nell’ambito che ci occupa tutti i condomini siano da considerarsi contitolari del trattamento e quindi la comunicazione infra-condominiale dei dati personali sia da considerarsi del tutto legittima, purché ciò avvenga in relazione a finalità di tutela e gestione dei beni e dei servizi comuni e abbia a oggetto informazioni pertinenti rispetto al raggiungimento di tali scopi. Si può quindi ritenere del tutto legittima la registrazione audio dell’assemblea condominiale che venga effettuata dal segretario (anche ove si tratti dell’amministratore) allo scopo di agevolare la successiva stesura del verbale, purché detto materiale sonoro sia conservato solo per il tempo necessario al raggiungimento della predetta finalità (o tutto al più fino al decorso del termine di impugnazione delle deliberazioni ivi contenute).
Occorre però avvertire che le medesime conclusioni non valgono anche per la videoregistrazione. A questo proposito appare utile richiamare il provvedimento generale reso dal Garante per la protezione dei dati personali in data 18 maggio 2006 (pubblicato sulla G.U. del 3 luglio 2006), nel quale sono state affrontate le principali problematiche emerse in relazione all’applicazione in ambito condominiale della normativa in materia di privacy. Circa la gestione dell’assemblea, l’authority nel predetto provvedimento ha infatti evidenziato quanto segue: «(…) salva la presenza di una causa giustificatrice (quale il consenso dell’interessato o uno degli altri presupposti previsti all’art. 24 del Codice), è illecita la comunicazione a terzi di dati personali riferiti ai partecipanti: ciò potrebbe avvenire, per esempio, mettendo a disposizione di terzi dati personali riportati nei prospetti contabili o dei verbali assembleari o, ancora, consentendo la presenza in assemblea, il cui svolgimento è suscettibile di videoregistrazione in presenza del consenso informato dei partecipanti, di soggetti non legittimati a parteciparvi».
Il Garante, per quanto in via incidentale, ha quindi affermato che la videoregistrazione dell’assemblea condominiale è possibile soltanto con il consenso informato di tutti i partecipanti, mentre non ha preso in considerazione la fonoregistrazione. Il perché di questa differenza fra le due tipologie di trattamento è presto spiegata. La videoregistrazione è uno strumento a ragione considerato dall’authority molto più invasivo rispetto ad altre forme di trattamento dei dati personali, tanto è vero che per esempio la cosiddetta. videosorveglianza è stata oggetto di due specifici e successivi provvedimenti generali (il primo del 29 Aprile 2004 e il secondo dell’8 Aprile 2010).
Nell’utilizzare la piattaforma informatica per lo svolgimento dell’assemblea a distanza occorrerà allora ricordare di non avviare la videoregistrazione dei lavori, a meno che ne sia stata preventivamente fornita adeguata informativa ai condomini presenti e tutti abbiano prestato il proprio consenso. In caso contrario si potrà procedere soltanto alla registrazione audio della riunione.

L’invio ai condomini del verbale assembleare e la sua conservazione
L’ultimo comma dell’art. 1136 c.c. prescrive che il verbale assembleare venga trascritto in un apposito registro tenuto dall’amministratore. Scopo della trascrizione è quello di consentire l’ordinata archiviazione in ordine cronologico delle deliberazioni assembleari risultanti dai verbali assembleari, eventualmente nelle forme e nei modi prescritti dal regolamento condominiale. La tenuta del registro, così come la trascrizione nello stesso dei verbali delle assemblee, è un compito che spetta all’amministratore del condominio, il quale risponderà civilmente di eventuali omissioni o inesattezze che abbiano causato danno ai condomini o a terzi.
Una volta terminata l’assemblea è interesse dell’amministratore inviare nel più breve tempo possibile copia del verbale ai condomini assenti, in modo da dare il via al decorso del termine di impugnazione di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c.. Anche l’assolvimento di questo ulteriore incombente spetta all’amministratore. L’obbligo di comunicazione del verbale assembleare ai condomini che non abbiano partecipato alla riunione condominiale si spiega con la necessità di portare a conoscenza dei medesimi le deliberazioni adottate dall’assemblea, consentendo loro di poter fare opposizione nei tempi e nei modi previsti dalla legge. È comunque prassi diffusa quella di inviare copia del verbale a tutti i condomini, a prescindere dal fatto che siano stati o meno presenti ai lavori dell’assemblea. 
Ricordiamo ancora una volta come il nuovo art. 66 disp. att. c.c. preveda che in caso di assemblea telematica sia obbligatorio inviare una copia del verbale a tutti i condomini.
Quanto alle forme nelle quali realizzare la comunicazione del verbale assembleare agli assenti, risulta predominante l’interesse a fare in modo che l’amministratore, in caso di impugnazione della delibera, possa agevolmente provare il ricevimento dell’atto da parte del condomino che abbia agito in giudizio. Infatti, nel caso in cui il condominio, rappresentato in giudizio dall’amministratore, intenda eccepire la tardività dell’impugnazione da parte del condomino attore, dovrà fornire prova della data di ricevimento del verbale da parte di quest’ultimo. A tale scopo, come previsto ora dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., si potrà procedere alla consegna a mano del verbale con relativa sottoscrizione del condomino per ricevuta, all’invio del medesimo per posta raccomandata, all’inoltro per fax ovvero per posta elettronica certificata. In ogni caso, sarà onere dell’amministratore convenuto in giudizio in rappresentanza del condominio provare di avere effettivamente comunicato ai condomini il verbale assembleare, in quanto la giurisprudenza ritiene concordemente che soltanto da tale momento decorra il termine di impugnazione di cui all’art. 1337 c.c..