IL MIO 110% RISPONDE
Il 110% fa rotta sulle parti comuni del condominio
SUPERBONUS PER PARTI
COMUNI DEL CONDOMINIO
Quesito
Nel condominio in cui risiedo è stato deliberato di usufruire del Superbonus al 110% per interventi trainanti e trainati, da effettuare su parti comuni dell’edificio, e sostituzione degli infissi sulle singole unità immobiliari. L’immobile da me detenuto è accatastato come A10 (ufficio) e locato ad uno studio professionale ed io sono una persona fisica che non svolge attività di impresa, arte o professione. Posso usufruire del Superbonus al 110% oltre che per gli interventi trainanti e trainati sulle parti comuni anche per la sostituzione degli infissi sul mio appartamento?
Risposta
Come precisato dall’agenzia delle entrate nella circolare 24/E/2020, le unità immobiliari che, nell’ambito di un condominio, non hanno destinazione residenziale, possono fruire del Superbonus esclusivamente in relazione alle spese sostenute per gli interventi, trainanti e trainati, eseguiti sulle parti comuni di condomìni a condizione, in ogni caso, che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza nell’edifico sia superiore al 50%. Nella fattispecie prospettata, nell’assunzione che la superficie di cui sopra sia superiore al 50%, le spese in previsione in ogni caso non atterrebbero alle parti comuni dell’edificio, bensì alla singola unità immobiliare non residenziale, con la conseguenza della impossibilità, per queste, di applicazione del Superbonus. Restano ferme, tuttavia, le ulteriori disposizioni attualmente vigenti in tema di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica, rispetto alla possibilità di applicazione delle quali si consiglia opportuna verifica.
ACCESSO AL BENEFICIO
PER CONDOMINIO MINIMO
Quesito
In un edificio, composto da tre unità residenziali per piano, l’unità immobiliare sita a piano terra è funzionalmente indipendente, mentre gli immobili posti al primo e secondo piano sono dotati di (i) vano scala d’accesso e allacciamento alla fognatura comunale in comune, (ii) impianti per l’acqua, energia elettrica e gas separati. I proprietari degli immobili ubicati al primo e secondo piano dell’edificio possono accedere al Superbonus 110, in qualità di condominio minimo, indipendentemente dall’unità a piano terra? Ancora, il doppio salto di classe energetica richiesto dalla norma deve obbligatoriamente afferire all’intero fabbricato o esclusivamente ai due piani con esclusione dell’immobile sito al piano terra?
Risposta
Si riportano di seguito alcune precisazioni al fine di fornire una corretta interpretazione della disciplina in questione:
1) l’agevolazione fiscale da Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a specifici interventi, detti «trainanti», nonché ad ulteriori interventi, c.d. «trainati», ove realizzati congiuntamente ai primi, realizzati su (i) parti comuni di edifici residenziali in «condominio» (sia trainanti che trainati), (ii) edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti che trainati), (iii) unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti che trainati), nonché (iv) singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo interventi trainati).
2) Un’unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva, ovvero impianti per l’approvvigionamento idrico, impianti per il gas, impianti per l’energia elettrica, impianto di climatizzazione invernale.
3) Le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
4) Come precisato dalla circolare ministeriale n. 24/E/2020, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune realizzando l’oggettiva condizione di frazionamento.
5) In presenza di un «condominio minimo», ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, risultano in ogni caso applicabili le norme civilistiche sul condominio.
Posto quanto sopra, con specifico riferimento alla fattispecie prospettata, si precisa che:
i.) nel rispetto di tutti i requisiti richiesti dalla relativa disciplina, le due unità immobiliari, in qualità di condominio minimo, potrebbero rientrare nel perimetro oggettivo dell’agevolazione fiscale indipendentemente dall’immobile sito al piano terra;
ii.) la verifica circa il c.d. doppio salto di classe energetica, come ex lege richiesto, andrà effettuata, esclusivamente in base all’effettivo intervento di riqualificazione energetica previsto, a seconda che lo stesso inerisca all’edificio nella sua interezza ovvero a ciascuna delle due unità immobiliari singolarmente accatastate.