Fabbricati da demolire non sono aree edificabili 

Non è legittima la riqualificazione operata dall’ufficio che, tenuto conto delle vicende commerciali che interessavano un fabbricato da demolire, recuperi imposte dirette sulla plusvalenza derivante da cessione di esso, riferendosi al valore dell’area su cui lo stesso insiste, ritenuta a tutti gli effetti edificabile. Lo ha stabilito la sezione seconda della Ctp di Brescia nella sentenza 256/2020. L’opposizione del contribuente muoveva contro un avviso di accertamento con cui l’ufficio quantificava imposte dovute su una plusvalenza accertata e non dichiarata: origine di essa, nel particolare, era l’avvenuta cessione non di un fabbricato da demolire insistente su una determinata area, bensì l’area stessa ritenuta a tutti gli effetti edificabile.
Il ricorrente, a questo punto, eccepiva la violazione dell’art. 67 del Tuir, e l’erroneità dei calcoli effettuati dall’ufficio, dal momento che i conteggi erano stati effettuati in relazione alla potenzialità edificatoria dell’area tenendo conto della demolizione dei fabbricati sulla stessa insistenti.
L’ufficio, dal canto suo, insistendo sulla regolarità del proprio operato, affermava che le operazioni che avevano riguardato quei cespiti, anche prima che gli stessi pervenissero al contribuente in eredità, erano riconducibili a una operazione realizzante una plusvalenza tassabile, in quanto derivata da una sostanziale cessione di area fabbricabile e non già di immobile da demolire.
 Ebbene il collegio bresciano, ricostruito il quadro normativo di riferimento di cui agli articoli 67 e 68 del Tuir, ha accolto il ricorso, tenendo anche conto di altro pedissequo contenzioso già conclusosi dinanzi la Ctp di Milano che aveva accolto la ricostruzione del contribuente secondo cui l’acquisto di un fabbricato da demolire non va tassato come area edificabile essendovi indipendenza economica tra demolizione e ricostruzione.
Decisiva sul punto appare la posizione della giurisprudenza di legittimità e comunitaria, tesa ad affermare che l’assoggettamento previsto dall’art. 67 non si applica alle cessioni aventi a oggetto non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ma un terreno su cui sorge già un fabbricato, già edificato, la cui entità non può dunque essere mutata in terreno edificabile sulla base di presunzioni e di elementi riferibili alla sfera soggettiva dei contraenti (cfr. Cass. ord. n. 22409/2019 e Corte di giustizia Ue sent. 4 settembre 2019 causa C-71/18).
Benito Fuoco
(…) Il tema non è nuovo posto che la Suprema corte di cassazione con diversi arresti (p.e. ordinanza Cass. Civ. Sez VI – 5 ordinanza 6 settembre 2019, n. 22409) ed esaminando diversi precedenti di medesima forgia ha affermato, richiamandone in contestualità taluni passaggi che: «La disposizione (art. 67 Tuir) che assoggetta a tassazione, quali redditi diversi, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, non è applicabile alle cessioni aventi a oggetto, non un terreno «suscettibile di utilizzazione edificatoria», ma un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato; l’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, e, soprattutto, la cui realizzazione (nel caso di specie attraverso la demolizione del fabbricato) è futura (rispetto all’atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla potestà di soggetto diverso (l’acquirente) da quello interessato dall’imposizione (Cass. n. 15629 del 2014; nello stesso senso, Cass. n. 7853 del 2016 in motivazione)»; in particolare sulla permuta, che è il caso omologo a quello odierno con Cass., Sez. VI – T, ordinanza 20 febbraio 2017, n. 4361.
In sostanza, come più volte reiteratamente ribadito dal Supremo collegio di cui non vi è motivo di disattenderne le statuizioni, ciò che ha rilevanza per la individuazione della plusvalenza da sottoporre a tassazione ai fini dell’Irpef è unicamente la natura del cespite al momento della transazione portando a escludere qualsiasi elemento che riguardi la sfera oggettiva dei contraenti e 1′ evoluzione postuma. Sulla stessa linea si pone anche la giurisprudenza comunitaria (sebbene in materia Iva).
La Corte di giustizia Ue con la sentenza del 4 settembre 2019 (causa c-71/18, KPC Herning), ha stabilito che I’ acquisto di un fabbricato da demolire non va tassato come area edificabile essendovi indipendenza economica tra demolizione e ricostruzione.
È la ricostruzione a sua volta operata dall’Ufficio che è quindi da disattendere e all’accoglimento della domanda principale formulata dalla ricorrente, restando assorbite le restanti questioni, l’avviso di accertamento deve essere annullato.(…)