Immobili da privati senza l’Iva
La persona fisica che vende gli immobili che aveva acquistato nell’ambito di un procedimento esecutivo promosso per recuperare un proprio credito non effettua una cessione soggetta all’Iva, poiché l’operazione non è qualificabile come attività economica agli effetti dell’imposta, ma costituisce il mero esercizio del diritto di proprietà. Lo ha stabilito la Corte di giustizia Ue nella sentenza 20 gennaio 2021, causa C-655/19.
Il procedimento pregiudiziale era stato promosso dai giudici romeni in relazione ad una controversia concernente la pretesa dell’amministrazione finanziaria di assoggettare all’Iva, sulla base della normativa nazionale, le cessioni di due immobili effettuate da un cittadino che li aveva acquistati all’asta nell’ambito dell’esecuzione forzata promossa contro il venditore al quale aveva concesso prestiti non rimborsati. La normativa romena, nel disciplinare specificamente il requisito della soggettività passiva da parte delle persone fisiche che effettuano operazioni immobiliari, prevede tra l’altro che non costituisce attività economica la vendita di abitazioni o di altri beni utilizzati a fini personali, compresi gli immobili ereditati; in caso di acquisto di terreni o di fabbricati da parte della persona fisica ai fini di vendita, la cessione è un’attività economica agli effetti dell’Iva se la persona fisica effettua più di una transazione nell’arco di un anno civile.
In questo contesto, i giudici nazionali hanno chiesto alla Corte se gli articoli 2 e 9 della direttiva Iva debbano essere interpretati nel senso che l’operazione mediante la quale una persona si aggiudica un immobile pignorato nell’ambito di un procedimento di esecuzione forzata, da essa stessa promosso per recuperare un prestito precedentemente concesso e, dopo qualche tempo, procede alla vendita di tale immobile, costituisca un’attività economica e se, per tale operazione, detta persona debba essere considerata un soggetto passivo. Nella sentenza, la Corte ricorda che la nozione di «sfruttamento» di un bene per ricavarne introiti stabili, costituente attività economica ai fini Iva, non comprende il semplice acquisto e la semplice vendita di un bene, dal momento che l’unico reddito risultante da tali operazioni è costituito dall’eventuale profitto all’atto della vendita del bene stesso. Non può inoltre ritenersi che il mero esercizio del diritto di proprietà da parte del suo titolare costituisca, di per sé, un’attività economica.
Quanto ai criteri per stabilire se un’attività sia economica ai fini Iva, dalla giurisprudenza risulta che il numero e la portata delle vendite non possono costituire un criterio di distinzione tra le attività di un operatore che agisce a titolo privato e quelle di un operatore economico. È stato inoltre precisato, a proposito della vendita di un terreno edificabile, che costituisce un criterio di valutazione pertinente il fatto che l’interessato abbia intrapreso attivamente iniziative di commercializzazione fondiaria, impiegando mezzi simili a quelli impiegati da un operatore economico; iniziative del genere, infatti, non rientrano di norma nell’ambito della gestione di un patrimonio personale.
È alla luce di tali elementi che occorre esaminare il caso di specie, nel quale risulta anzitutto che le vendite immobiliari sono state effettuate dalla persona al fine di reintegrare il proprio patrimonio e di recuperare i propri crediti, a seguito del mancato rimborso dei prestiti concessi. In secondo luogo, avendo come obiettivo il recupero dei suoi crediti e la ricostituzione del suo patrimonio, tale persona non ha intrapreso attivamente iniziative di commercializzazione fondiaria. Queste circostanze, che spetta al giudice nazionale verificare, dimostrano che le vendite immobiliari rientravano, di fatto, nel mero esercizio del diritto di proprietà e non nell’ambito dell’esercizio di un’attività economica.
Non vale a dimostrare il contrario, come sostenuto dal governo romeno, il fatto che il creditore abbia partecipato all’asta e abbia acquistato egli stesso gli immobili ipotecati, senza attendere il recupero del proprio credito mediante l’esecuzione forzata delle garanzie. Tale circostanza non conferma che vi è stato uno sfruttamento dei beni, ma piuttosto che l’interessato aveva l’obiettivo di recuperare i propri crediti e ricostituire il proprio patrimonio, sicché non può essere considerato un soggetto passivo dell’Iva. Ciò detto, la Corte puntualizza però che la questione così risolta non riguarda le vendite immobiliari che costituiscano il prolungamento diretto di un’attività economica di concessione di prestiti.