Il 110% guarda anche al 2020
Edifici fino a quattro unità, posseduti da un unico proprietario o da comproprietari, con detrazione maggiorata al 110%. Non solo per le spese del 2021, ma si ritiene anche per quelle già sostenute nel 2020, al fine di non penalizzare chi è stato più tempestivo nei pagamenti ai fornitori.
È noto che la lett. n), del comma 66 della legge 178/2020 (legge di bilancio 2021) ha modificato la lett. a) comma 9 dell’art. 119 del dl 34/2020, convertito con modifiche nella legge 77/2020, introducendo l’equiparazione indicata tra i condomini e le persone fisiche che, letteralmente, eseguono interventi «su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate».
Preliminarmente, la novellata lettera a), del comma 9, che identifica i destinatari, deve essere combinata con i commi relativi agli interventi, tenendo in considerazione, ulteriormente, che ai sensi del successivo comma 10 i detti contribuenti (persone fisiche) possono beneficiare della detrazione maggiorata del 110% per gli interventi indicati dai commi da 1 a 3 realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, in aggiunta delle detrazioni per gli interventi sulle parti a comuni.
Quindi, dalla limitazione delle due unità sono esclusi, e quindi devono rispettare il limite indicato, gli interventi relativi al rischio sismico, essendo gli stessi collocati nel comma 4 dell’art. 119 del dl 34/2020.
Con riferimento alla recente modifica della legge di bilancio 2021 si deve prendere atto, quindi, che gli interventi indicati dai commi 1 a 8 dell’art. 119 possono essere eseguiti, e danno la possibilità di fruire della detrazione maggiorata, dai condomini ma anche dalle persone fisiche uniproprietarie, ma anche in comproprietarie, di edifici composti da due a quattro unità, singolarmente accatastate; non viene specificato se autonome e funzionalmente indipendenti.
Quindi, se il contribuente, per esempio, esegue un intervento di sostituzione di una caldaia su un edificio unifamiliare collocato all’interno di un edificio plurifamiliare, composto da cinque unità tutte di proprietà, il 110% non risulterà fruibile, giacché la possibilità rimarrebbe solo in presenza di un condominio; se, invece, l’edificio è composto da quattro unità, il contribuente-proprietario, a tenore delle disposizioni attualmente vigenti, può beneficiare della detrazione maggiorata del 110%, se le unità che compongono l’edificio sono residenziali e detenute a livello privato nonché autonome e funzionalmente indipendenti e se l’intervento avviene, per esempio, con la sostituzione, e non una nuova installazione, della caldaia a pompa di calore e a condensazione, con efficienza pari alla classe «A» come indicato dal regolamento UE n. 811/2013 (con possibilità per impianti ibridi e/o geotermici), per un massimo di due unità delle quattro.
Quindi, se l’intervento è uno di quelli indicati alle lettere a), b) o c) del comma 1 dell’art. 119 è necessario che anche le unità abitative, situate all’interno di edifici plurifamiliari, sebbene possedute da un unico proprietario (edificio da due a quattro unità), rispettino anche i requisiti di autonomia e di funzionalità, richiamati non dalla novellata lettera a) del comma 9 ma, in particolare, dal comma 1 (trainanti) dell’art. 119.
Una ulteriore perplessità, ma non l’unica rimasta, riguarda la necessità di inserire nel conteggio delle unità anche le pertinenze; sul punto (si veda ItaliaOggi, 19/01/2021) si ritiene che le pertinenze, da considerare accessorie alle unità principali, ancorché siano destinatarie di interventi connessi a quelli dell’unità cui sono asservite, non debbano rientrare nel conteggio, sebbene la novellata lettera a) del comma 9 dell’art. 119 parli di unità immobiliari «distintamente accatastate».
Infine, la problematica dei contribuenti che hanno già sostenuto spese per interventi rientrabili nel 110%, ma dopo la modifica intervenuta (quella relativa all’unico proprietario in particolare), poiché la detrazione maggiorata, nella situazione indicata, dovrebbe essere riconosciuta, sicuramente per le spese 2021 per gli interventi già iniziati, ma si ritiene anche per le spese del 2020, stante il fatto che la modifica dovrebbe essere inquadrata non come una vera e propria modifica, ma come una mera interpretazione, evitando una evidente discriminazione che penalizzerebbe chi più tempestivamente ha eseguito i pagamenti e, quindi, ha sostenuto la spesa.