IL MIO 110% RISPONDE
La soglia del 50% per qualificare un edificio residenziale
ISCRIZIONE IN CATASTO
ANTE E POST LAVORI
Quesito
Un edificio è composto da un’unità immobiliare residenziale (accatastata A/7) e relativa pertinenza (C/6) posta nella contitolarità di due coniugi e da un’altra unità immobiliare attualmente non residenziale, precisamente una soffitta (riscaldata) accatastata C/2, di proprietà esclusiva di un altro soggetto. Si intendono effettuare una serie di lavori finalizzati al risparmio energetico e alla riduzione del rischio sismico dell’intero edificio. Al termine dei lavori è previsto anche il cambio di destinazione d’uso dell’immobile attualmente accatastato C/2, che sarà accatastato come A/2. L’edificio dispone di parti comuni quali il locale caldaia e le scale di accesso alle unità immobiliari. L’edificio, presenta le caratteristiche di un «condominio minimo» e lo stesso può essere considerato «residenziale», secondo i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate, in quanto la superficie delle unità immobiliari residenziali è superiore al 50% della superficie complessiva. Nell’ipotesi che prima dell’inizio lavori si provveda all’accatastamento, nello stesso edificio, di una nuova unità immobiliare (C/2), pertinenziale all’appartamento residenziale esistente (A/7), i massimali di spesa del superbonus dovranno essere calcolati tenendo conto di 4 unità immobiliari? Per il calcolo della superficie complessiva residenziale (superiore al 50%) si può già comprendere anche la superficie della soffitta riscaldata (C/2) che al termine dei lavori sarà interessata da un cambio destinazione d’uso che la renderà residenziale e abitabile, conformemente al provvedimento amministrativo che autorizza i lavori?
Risposta
A norma dell’art. 119, comma 1, lett. a), dl Rilancio, negli edifici in condominio composti da due a otto unità immobiliari, quale quello rappresentato dal lettore, il massimale di spesa stabilito per gli interventi trainanti è calcolato moltiplicando euro 40 mila per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Come chiarito dall’Agenzia delle entrate con la circolare n. 19/E del 2020, rispetto a tale tipologia di edifici, l’ammontare massimo delle spese ammesse in detrazione va calcolato tenendo conto anche di eventuali pertinenze a servizio delle unità residenziali. Nel caso in cui, prima dell’inizio dei lavori agevolabili con le disposizioni Superbonus, il contribuente provveda all’accatastamento di una ulteriore pertinenza e a condizione che la stessa faccia parte del medesimo complesso interessato dai lavori, si ritiene che questa debba essere ricompresa nel calcolo delle unità immobiliari ai fini del calcolo dell’ammontare massimo della spesa detraibile. Difatti, da ultimo con la risposta ad interpello n. 121 del 2021, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che l’individuazione dei limiti di spesa va effettuata tenendo conto tenendo conto delle unità immobiliari censite in catasto all’inizio degli interventi edilizi agevolabili secondo le disposizioni recate dal dl Rilancio.
Per quanto riguarda il secondo quesito posto, secondo l’Agenzia delle entrate un edificio è qualificato «residenziale nel suo complesso» quando più del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza. A tal fine, vanno considerate tutte le unità immobiliari residenziali che fanno parte dell’edificio, comprese quelle che rientrano nelle categorie catastali escluse dal Superbonus (A/1, A/8 e A/9). Dunque, a rigore, l’immobile non abitativo che al termine dei lavori sarà interessato da cambio di destinazione d’uso e accatastato come A/2 non sembra poter rientrare nel calcolo della superficie delle unità immobiliari destinate a residenza al fine di individuare, secondo la posizione espressa dall’Agenzia delle entrate, i condomini «residenziali nel complesso» che possono godere delle agevolazioni da Superbonus per gli interventi realizzati sulle parti comuni. Tuttavia, tenuto conto dell’apertura manifestata dall’Agenzia delle entrate rispetto alla fruizione delle agevolazioni da Superbonus anche per gli interventi che interessano immobili non abitativi che risulteranno con destinazione d’uso abitativo solo a seguito dei lavori di ristrutturazione, sembrano configurabili anche margini per una risposta positiva. In considerazione di quanto osservato, si suggerisce, pertanto, di interpellare l’amministrazione finanziaria in argomento.