Bonus edilizi, cessione scritta
Cessione dei bonus edilizi tra condomini con accordo scritto tra le parti. La direzione regionale del Piemonte dell’Agenzia delle entrate, pur consapevole che il trasferimento costituisce un rapporto di natura privatistica, anche ai fini di un eventuale controllo, ritiene necessario provare il sostenimento delle spese in presenza di un condominio minimo.
Questa una delle indicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate, Dre Piemonte, con la risposta a interpello n. 901-956/2020, avente ad oggetto la cessione del bonus facciate, di cui ai commi da 219 a 223 della legge 160/2019 nell’ambito di un condominio minimo.
L’istante evidenzia che lo stesso è proprietario, insieme ad altri due, di un edificio composto da cinque unità immobiliari e che, per tale motivo, siamo in presenza di un condominio minimo, di cui all’art. 1129 c.c., privo di amministratore e di codice fiscale.
È intenzione dei proprietari eseguire un intervento di manutenzione ordinaria destinato al restauro della facciata, con rimozione di graffiti e quant’altro, rispristino di fessurazioni, cornicione e altro, che non impatta dal punto di dell’efficientamento energetico, ma che sussistono le condizioni per ottenere il «bonus facciate». Pertanto, l’istante incaricato dagli altri due proprietari-condomini procederà con la sottoscrizione dei contratti con l’impresa appaltatrice, si intesterà le fatture e procederà con il relativo pagamento, con la cessione della detrazione del 90% (loro spettante pro-quota) all’incaricato, rifondendo l’istante della quota residua del 10% rimasta a loro carico; tale impostazione, di fatto, appare come una mera compensazione tra la residua quota di spesa ad essi imputabile (90%) e l’importo della detrazione da ogni condomino trasferita all’istante (90%).
Sul punto, quindi, si chiede, proponendo la propria soluzione, se il proprietario incaricato resti comunque obbligato a presentare la comunicazione dell’opzione, ai sensi dell’art. 121 del dl 34/2020 (Agenzia delle entrate, provvedimento n. 326047/2020) e come deve essere indicato (quindi, qualificare) il soggetto cessionario nell’ambito del modello di comunicazione, qualora, in alternativa all’utilizzo diretto della detrazione, quest’ultimo volesse ulteriormente cedere il credito d’imposta a soggetti terzi o banche.
La direzione regionale dell’Agenzia delle entrate piemontese, richiama le disposizioni e una serie di documenti di prassi (circ. 2/E/2020), evidenzia che la detrazione spetta per gli edifici ubicati nella zona A o B, ai sensi del dm 1444/1968, e che gli interventi agevolati devono riferirsi al recupero o restauro della facciata nonché, dal punto di vista soggettivo, che il bonus riguarda tutti i contribuenti, residenti o non residenti, che sostengono le spese per l’esecuzione dei lavori, a prescindere dalla tipologia di reddito posseduto.
Lo stesso ufficio conferma che in presenza di condominio minimo non è necessario ottenere il codice fiscale e nominare l’amministratore (circ. 13/E/2019) ma ricorda che il contribuente è tenuto, in sede di controllo, a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni con presentazione di autocertificazione che attesti i dati catastali e la natura dei lavori, se si avvale dell’assistenza fiscale di intermediari abilitati o Caf, essendo sufficiente che uno solo dei proprietari adempia agli obblighi per la fruizione del beneficio, surrogandosi alla funzione di amministratore.
Quindi, l’ufficio indica le modalità per la corretta compilazione del modello e richiede la formalizzazione della cessione mediante un accordo scritto tra le parti in causa, anche ai fini di dimostrare il sostenimento delle spese pro-quota in sede di eventuale controllo della stessa agenzia, definendo condizioni e termini della stessa, tenendo presente i chiarimenti già forniti sulla irrilevanza della forma del contratto (risoluzione 84/E/2018), pur in assenza di norme a supporto e pur consapevole che il trasferimento del bonus tra i proprietari costituisce un mero rapporto creditorio tra l’istante e i restanti condomini, che il rapporto si estingue con la cessione del credito e che tale rapporto rientra tra i rapporti di diritto privato,
Infine, l’incaricato dovrà presentare la comunicazione per l’opzione per conto di ogni condomino tenendo di quanto indicato dalla stessa agenzia (provvedimento 283847/2020) e, con riferimento al successivo trasferimento da parte dell’istante, in alternativa alla detrazione diretta, quest’ultimo dovrà attendere il giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della comunicazione per procedere con l’ulteriore trasferimento.