IL MIO 110% RISPONDE
Niente superbonus se la ricostruzione avviene fuori sito
INTERVENTI
SU IMMOBILE FUORI SITO
Quesito
Ho intenzione di realizzare, su un immobile sito in una campagna, interventi rientranti nel perimetro di applicazione del Sismabonus 110%. Contestualmente, vorrei effettuare interventi di demolizione e ricostruzione con sagoma diversa in relazione ad un altro immobile localizzato in un differente luogo rispetto al primo.
È possibile, a seguito degli interventi di demolizione, ricostruire il secondo immobile accorpandolo al primo?
Risposta
La circolare ministeriale n. 24/E/2020 ha precisato che sono ammessi alla maxi-detrazionegli interventi realizzati su immobili a destinazione «residenziale» che riguardino edifici o unità immobiliari «esistenti», non rientrando nell’ambito agevolativo del Superbonus gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.
Posto quanto sopra, ancorché gli interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione (inquadrabili nella categoria della ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d) del dpr 380/2001) rientrino, a condizione che siano rispettati tutti i requisiti e gli adempimenti richiesti dall’art. 119 del dl Rilancio, nonché dal c.d. «decreto requisiti tecnici», nel novero degli interventi qualificati ai fini del Superbonus 110, si ritiene in ogni caso che l’intervento di demolizione e ricostruzione dell’immobile, con ricostruzione prevista in un sito diverso da quello originario non ricada nell’ambito di applicazione delle disposizioni sopra individuate, posto che lo stesso integrerebbe di fatto una fattispecie di «nuova costruzione», espressamente esclusa dalla misura agevolativa in oggetto.
COIBENTAZIONE DEL TETTO
IN MINI-CONDOMINIO
Quesito
Con riferimento ad un edificio composto da due unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo, di proprietari diversi, ubicate una al piano primo e una al piano secondo, avrei necessità di comprendere (i) come va ripartita la spesa tra i proprietari e qual è il limite massimo di spesa per ciascuno, in caso di effettuazione di un intervento di coibentazione del tetto (di proprietà comune delle due unità immobiliari); (ii) se, al fine dell’effettuazione di tali interventi, occorre nominare un amministratore condominiale e predisporre delibere assembleari; (iii) se, infine, sia possibile fruire del Superbonus 110% anche per l’effettuazione di un intervento sismico sulle due unità.
Risposta
Sulla scorta delle determinazioni di cui alla circ. min. 24/E/2020, nella fattispecie si è in presenza di un condominio minimo. In tal caso, risultano applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
Per quanto riguarda l’effettuazione di un intervento di coibentazione del tetto, come altresì chiarito dalla circolare sopra richiamata, qualora l’edificio sia composto da due a otto unità immobiliari, il Superbonus sarà calcolato su un ammontare complessivo pari a 40 mila euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Il singolo condòmino usufruirà della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile, ed effettivamente rimborsata al condominio, anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.
Con riferimento, infine, all’ultimo interrogativo posto, come precisato nella circ. min. 30/E/2020, nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Ciò implica che il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno di tali interventi, a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione. Nei predetti limiti, il Superbonus spetta anche per i costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento dei suddetti interventi.