NON INFREQUENTE UNA SITUAZIONE CHE SCATURISCE DALLA NECESSITÀ DI TUTELARE IL PATRIMONIO
Il 110% al titolare dell’usufrutto
Il Superbonus del 110% spetta anche in situazione di soggetto titolare dell’usufrutto ma in presenza di più nudi proprietari se l’edificio si compone di più di quattro unità, distintamente accatastate per i lavori eseguiti sulle parti comuni.
La detta situazione deve essere valutata tenendo conto delle disposizioni contenute nell’art. 119 del dl 34/2020, convertito con modifiche nella legge 77/2020, alla luce dell’intervento eseguito con la recente legge di Bilancio 2021 (legge 178/2020).
È noto che, anche per salvaguardare il proprio patrimonio immobiliare, in molti (in genere i genitori), hanno ceduto la nuda proprietà (generalmente ai propri figli) mantenendo, grazie al diritto di usufrutto, il controllo e i diritti sugli stessi edifici, con la conseguenza che è molto facile trovarsi di fronte a situazioni con edifici costituiti da più unità, con più nudi proprietari e con altrettanti usufruttuari.
Con la legge 178/2020, in particolare con il comma 66, dell’art. 1, il legislatore è intervenuto modificando, tra l’altro, la lettera a) del comma 9 del citato art. 119 che fissa il perimetro di applicazione in relazione ai soggetti destinatari della detrazione del 110% prevedendo che quest’ultima sia ottenibile dai condomini e, in assimilazione, anche alle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi eseguiti su edifici composti da due a quattro unità immobiliari, distintamente accatastate, anche se possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
La prima conseguenza, quindi, è che se vi è anche un unico proprietario, nudo proprietario per alcune unità, se l’edificio si compone di unità abitative fino a quattro unità, non sussiste alcun problema per la fruibilità del 110%, per effetto della novellata lettera a) del comma 9 citato e nella considerazione che l’usufruttuario, senza alcun dubbio, è un soggetto che può sostenere le spese per gli interventi (trainanti e trainati), come indicato anche dalla stessa Agenzia delle entrate (guida al Superbonus, circ. 24/E/2020 § 1.2 e circ. 30/E/2020 risposta 2.1.3); in tal caso si deve ritenere superata, almeno in parte, la lettura fornita con un recente documento di prassi (risoluzione 78/E/2020).
Il problema, semmai, si presenta quando l’edificio è composto da un numero maggiore di unità, in parte detenute in nuda proprietà, da uno o più soggetti, e in parte detenute da uno o più soggetti in usufrutto.
Poniamo, per esempio, il caso di un edificio composto da cinque unità, detenute tutte da un nudo proprietario e da un solo usufruttuario ovvero detenute, da parte di due distinti soggetti in nuda proprietà (due da un fratello e tre dall’altro fratello) con l’intero usufrutto a favore di un terzo soggetto (padre).
Nel primo caso, quello dove tutte le unità (cinque), facenti parti di un medesimo edificio, sono detenute, per esempio, da un nudo proprietario e da un solo usufruttuario, il 110% non è fruibile, in linea con quanto indicato a suo tempo dall’Agenzia delle entrate (risoluzione 78/E/2020, valida in parte), nonostante la presenza del «diritto di usufrutto», in relazione al fatto che non è possibile beneficiare della detrazione del 110%, né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle predette unità immobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari, in quanto non inserite in un condominio; condominio che ricorre anche nella sua conformazione essenziale, anche come minimo, quando esistono almeno due unità immobiliari appartenenti a due differenti proprietari, ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Nel secondo caso, invece, se nell’edificio, composto da cinque unità detenute totalmente in usufrutto da un solo soggetto e in nuda proprietà da due soggetti distinti, il condominio si costituisce e, quindi, si può accedere alla detrazione del 110% per gli interventi eseguiti sulle parti comuni dell’edificio.
Permane solo il problema, in tal caso, dell’assegnazione della quota di spese per gli interventi giacché tutti e tre i soggetti (i due nudi proprietari e l’usufruttuario) risultano ammessi alla fruizione del 110% potendo ottenere la detrazione, ma, considerato che ogni singolo usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili, si dovrà tenere conto, per esempio, della quota di spesa rimasta a carico affinché ciascun condomino e l’usufruttuario possano autonomamente fruire della detrazione o optare per la cessione del credito di imposta, se non si ritiene che, in tal caso, la detrazione sia attribuibile esclusivamente ai condòmini, quindi ai soli nudi proprietari.