Per l’usucapione occorre dimostrare il possesso esclusivo
Diritto civile/2. Non è sufficiente l’astensione degli altri comproprietari: va esercitata una condotta chiaramente incompatibile con i diritti di altri
Tizio muore, lasciando quali suoi unici eredi la figlia Caia, con la quale ha convissuto, la moglie Mevia (dalla quale era separato) e il figlio Sempronio, senza prevedere disposizioni testamentarie.
Caia decide di convenire in giudizio la madre Mevia e il fratello Sempronio, chiedendo che venga accertato a suo favore l’intervenuto acquisto per usucapione della casa in cui abitava con il padre, essendo lei la sola che ha continuato a godere dell’immobile, in quanto unica ad averne le chiavi. Il tribunale accoglie la richiesta.
Madre e figlio si rivolgono, quindi, all’avvocato Romolo Romani, in quanto intendono impugnare la decisione di primo grado, nella parte in cui il tribunale ha considerato un’unica circostanza per l’accertamento dell’usucapione, e cioè la non disponibilità da parte degli appellanti delle chiavi dell’immobile.
Le nozioni teoriche
La soluzione del caso si rinviene nell’ordinanza n. 9359, della Corte di cassazione, sezione seconda dell’8 aprile 2021. L’usucapione è un modo di acquisto, a titolo originario, della proprietà e dei diritti reali di godimento, per effetto del possesso protratto per un certo tempo.
Perché si verifichi l’usucapione devono concorrere, congiuntamente, i seguenti presupposti: il possesso del bene, la continuità del possesso per un certo lasso di tempo, la non interruzione del possesso, il decorso di un certo lasso di tempo, ovvero venti anni (cd. usucapione ordinaria).
Peraltro, la legge prevede anche talune ipotesi di usucapione più breve quale, ad esempio, quella che si perfeziona in dieci anni, per i beni mobili non registrati. L’acquisto del diritto in forza dell’usucapione avviene nel momento stesso in cui matura il termine previsto dalla legge.
Chi intende usucapire un bene può avere interesse, come nel caso in esame, a promuovere un giudizio di accertamento dell’intervenuta usucapione (Cassazione 7 settembre 2018, n. 21873). La sentenza pronunciata ha valore dichiarativo.
La soluzione del caso
Passando all’analisi del caso, Caia conviene in giudizio la madre e il fratello, affinché venga accertato in suo favore l’intervenuto acquisto per usucapione dell’intera proprietà della casa, in cui abitava con il padre, mentre le parti convenute rivendicavano di esserne comproprietarie, in qualità di eredi.
Il Tribunale ha riconosciuto le ragioni dell’attrice, valorizzando la circostanza dedotta dall’attrice, consistente nella non disponibilità delle chiavi dell’immobile da parte dei convenuti.
In questo caso si deve, tuttavia, considerare che gli appellanti potrebbero sostenere che la circostanza della mancata disponibilità delle chiavi non sia sufficiente. Infatti, un diverso orientamento della Cassazione (Cassazione n. 9359/2021) si è recentemente espresso, in tema di usucapione ventennale e relativo onere probatorio, in senso difforme dal Tribunale.
Pertanto, «il coerede, che, a seguito della morte, sia rimasto nel possesso del bene ereditario può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso» (vedi Cassazione 966/2019).
A questo scopo, però «egli, che già possiede animo proprio e a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, il che avviene quando il coerede goda del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere come proprietario e non più come comproprietario», (si veda Cassazione 7721/2009 e Cassazione 13921/2002), «non essendo sufficiente l’astensione degli altri partecipanti dall’uso della cosa comune» (Cassazione 966/2019).
Alla luce di questo orientamento giurisprudenziale, nel caso in esame, il fatto che Mevia, che già abitava con il padre, e che quindi aveva le chiavi dell’appartamento, abbia continuato ad abitarvi da sola, non indica di per sé il possesso esclusivo dell’immobile.
Al contrario, diverso valore avrebbe «la sostituzione della serratura – della quale tutti gli eredi hanno però la chiave – anche se, per tale ipotesi, si deve, comunque, provare che l’azione sia stata voluta e manifestata al fine di escludere il compossesso dei coeredi e non piuttosto a fini d’ordinaria manutenzione o di migliore preservazione dell’immobile e di quanto in esso contenuto» (Cassazione 1370/1999).
Sotto il profilo probatorio, grava sul soggetto che intende fare dichiarare l’intervenuta usucapione, l’onere di dimostrare il proprio possesso esclusivo e, di conseguenza, l’esclusione del compossesso degli eredi.
fonte sole24h