Acconto Imu al test pertinenze
Con la nuova Imu sono cambiate le regole sulle aree pertinenziali e sui valori dei terreni edificabili. Di queste novità va tenuto conto in sede di pagamento dell’acconto, la cui scadenza è fissata al prossimo 16 giugno. Le aree pertinenziali sono soggette al pagamento se non hanno questa qualificazione ai fini urbanistici e se non sono accorpate catastalmente al fabbricato. Le modifiche sono intervenute anche sul fronte dei valori delle aree da prendere a base per il calcolo dell’imposta. Il valore al 1° gennaio dell’anno d’imposizione si applica solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. In caso contrario occorre fare riferimento alla data della loro approvazione, anche in corso d’anno.
Le aree pertinenziali. L’articolo 1, comma 741, lettera a) della manovra di bilancio 2020 (legge 160/2019) ha apportato delle modifiche alla disciplina delle aree edificabili che sono al servizio di un fabbricato. Il legislatore è andato oltre il principio affermato dalla Cassazione, che ha riconosciuto la non imponibilità dei terreni pertinenziali ancorché non graffati in catasto come un unico bene. Per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza ai fini urbanistici, a condizione che venga accatastata unitariamente. La norma sopra citata, però, non ha la natura di disposizione di interpretazione autentica e non ha efficacia retroattiva. Quindi, fino al 2019 occorre fare riferimento a quanto sostenuto dalla Cassazione in ordine all’intassabilità, a certe condizioni, delle aree non accatastate unitariamente ai fabbricati. In generale, per le pertinenze va fatto riferimento alla definizione fornita dall’articolo 817 del codice civile, secondo cui sono da considerare pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa. Per il vincolo pertinenziale serve sia la durevole destinazione della cosa accessoria a servizio o ornamento di quella principale, sia la volontà dell’avente diritto di creare la destinazione. Al riguardo, la Cassazione ha chiarito che l’accatastamento separato dei due immobili non fosse d’impedimento alla non imponibilità dell’area come pertinenza del fabbricato. In particolare, con la sentenza 8367/2016 non ha imposto l’accatastamento unitario tra area e fabbricato, purché tra i due immobili vi fosse un vincolo d’asservimento durevole e funzionale. E la prova dell’oggettivo asservimento pertinenziale gravava sul contribuente. Altrimenti, la scelta pertinenziale avrebbe l’unica funzione di eludere il prelievo, per ottenere un risparmio fiscale, e darebbe luogo a un abuso del diritto. Ha però più volte ribadito che quando si tratta di pertinenza di un fabbricato non contano le risultanze catastali, ma la destinazione di fatto. Un’area pertinenziale e una costruzione principale possono essere censite catastalmente in modo distinto, al fine di poter essere assoggettate a tassazione come un unico bene. La Cassazione in un primo momento non aveva posto alcun vincolo o adempimento a carico del contribuente. Successivamente, ha riconosciuto il beneficio solo nei casi in cui il contribuente avesse dichiarato al comune l’utilizzo dell’immobile come pertinenza nella denuncia iniziale o di variazione (sentenza 19638/2009). Con la nuova disposizione contenuta nella legge di bilancio 2020 è invece richiesto, per fruire del vantaggio fiscale, che fabbricato e area siano accorpate catastalmente. Per escludere il pagamento dell’acconto Imu 2021, dunque, è necessario verificare la qualificazione urbanistica dell’area e la sua graffatura catastale con il fabbricato. Se non sussistono i nuovi requisiti di legge, il contribuente è tenuto a pagare l’acconto.
I valori dei terreni edificabili. Dal 2020 bisogna tener conto delle novità introdotte con la legge 160/2019 anche per quanto concerne il valore da utilizzare per quantificare l’imposta. Il valore di un’area edificabile deve sempre essere calcolato con riferimento al 1° gennaio dell’anno d’imposizione. Ma questa decorrenza vale solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. In caso di modifiche urbanistiche occorre calcolare il tributo sul valore delle aree a partire dalla data della loro approvazione. I valori venali in comune commercio si applicano anche in corso d’anno. Il comma 746 della legge di Bilancio 2020 stabilisce che per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione o, comunque, a decorrere dalla data di adozione del piano regolatore generale o del piano di attuazione. È decisivo anche il momento in cui questi strumenti urbanistici subiscono delle modifiche, che assumono rilevanza per determinare il valore di mercato. Il valore delle aree, al solito, va calcolato facendo riferimento ai seguenti criteri: zona territoriale di ubicazione; indice di edificabilità; destinazione d’uso consentita; oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi le stesse caratteristiche. Le amministrazioni comunali hanno il potere di fissare i valori dei terreni edificabili con delibera del consiglio o della giunta. Per area fabbricabile s’intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Un’area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all’Imu indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo. È il comune, su richiesta del contribuente, che attesta se un’area sita sul proprio territorio sia edificabile. Se lo strumento urbanistico è approvato dal consiglio comunale, l’ente può dal momento dell’approvazione richiedere il pagamento del tributo.
fonte italiaoggi