L MIO 110% RISPONDE

L MIO 110% RISPONDE
Ok al beneficio se l’edificio è considerato nella sua interezza
INCIDENZA DEI LOCALI

COMMERCIALI

Quesito

Un edificio è composto da 4 appartamenti, posti al primo ed al secondo piano, mentre il piano terra ospita un locale commerciale, con vetrate non a norma sulla facciata. È possibile intervenire sull’edificio con interventi agevolabili secondo le disposizioni Superbonus comprensivo del bonus facciate, o la presenza di un locale commerciale esclude l’agevolazione?

Ing. M.R.

Risposta

Si riportano di seguito alcune precisazioni al fine di fornire una corretta interpretazione della disciplina rilevante. È necessario anzitutto verificare se l’irregolarità delle facciate integri un abuso edilizio, posto che il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (dpr n. 380/2001) esclude la spettanza delle agevolazioni fiscali in caso di interventi abusivi realizzati in assenza di titolo, in contrasto con lo stesso, o in base a un titolo successivamente annullato (art. 49 dpr 380/2001). Per espressa previsione normativa, tale preclusione opera quando il contrasto riguarda violazioni di altezza, distacchi, cubatura o di superficie coperta che eccedono, per singola unità immobiliare, il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione. Da quanto rappresentato dal Lettore, non sembra che l’irregolarità possa essere qualificata alla stregua di un abuso edilizio, quindi non sembra operare la preclusione recata dall’art. 49 citato.

Gli interventi che insistono sulle facciate esterne di un edificio possono avere ad oggetto differenti realizzazioni. Ad esempio, è possibile effettuare interventi di mera pulitura o di tinteggiatura esterna, interventi di recupero e/o di restauro, come pure interventi che migliorano l’efficienza energetica dell’edificio. Tale premessa è necessaria al fine di evidenziare che, in caso di interventi di mera pulitura o tinteggiatura esterna il Superbonus non può ritenersi applicabile in quanto i suddetti interventi non sono espressamente elencati tra gli interventi agevolabili; risulterà al contrario applicabile il c.d. “bonus facciate”, nel rispetto dei criteri e requisiti previsti dalla relativa normativa. Nell’ipotesi, invece, in cui debbano essere effettuati (anche) interventi influenti dal punto di vista termico, rientranti nel perimetro applicativo del Superbonus, con riferimento a questi ultimi occorrerà effettuare le dovute analisi ai fini di ulteriormente verificare la possibilità di agevolare le spesa secondo le disposizioni Superbonus. L’intervento di isolamento termico della superficie opaca, verticale, orizzontale e inclinata che interessa l’involucro dell’edificio, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, è qualificato dal legislatore del dl Rilancio quale “intervento trainante”. In caso di interventi trainanti realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della maxi-detrazione soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza, laddove tale condizione può ritenersi soddisfatta qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%. Condizione, quest’ultima, soddisfatta nella fattispecie prospettata, con la conseguenza dell’applicazione dell’agevolazione da Superbonus, con riferimento agli interventi realizzati sulle parti comuni, nel rispetto di tutti i requisiti e gli adempimenti ex lege richiesti, non solo ai proprietari delle due unità residenziali ma anche al possessore dell’unità immobiliare non residenziale. Infine, qualora all’esito delle opportune verifiche si ritenga possibile realizzare sulle parti comuni dell’edificio interventi di isolamento termico rientranti nell’alveo agevolabile da Superbonus, si evidenzia che è possibile fruire del “bonus facciate” per il rifacimento della facciata condominiale, atteso che, come previsto dalla circolare 24/E/2021, è possibile avvalersi, in via cumulativa, di differenti agevolazioni. Poiché, tuttavia, non è possibile fruire di più detrazioni a fronte delle medesime spese, occorre che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

fonte italiaoggi