La delibera assembleare lacunosa mette ko il rendiconto
La mancanza della nota sintetica esplicativa della gestione annuale rende invalida l’approvazione. Occorrono infatti tre parti inscindibili (registro, riepilogo e nota). In caso contrario, si presume che i condomini non siano stati adeguatamente informati sulla reale situazione patrimoniale
La mancanza della nota sintetica esplicativa della gestione annuale rende invalida la delibera di approvazione del rendiconto. Quest’ultimo, come richiesto dall’art. 1130-bis c.c., deve infatti ritenersi costituito da tre parti inscindibili, ossia il registro, il riepilogo e la nota. In caso contrario, si presume che i condomini non siano stati adeguatamente informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto a entrate, spese e fondi disponibili. In altre parole, deve ritenersi che l’amministratore abbia violato il principio di trasparenza della contabilità condominiale. Queste le conclusioni che si traggono dalla lettura della recente sentenza n. 1131 del Tribunale di Genova, pubblicata lo scorso 25 maggio 2021. Negli ultimi mesi altre due decisioni, rispettivamente della Corte di appello di Milano e del Tribunale di Novara, si sono poi occupate di ulteriori aspetti ai quali l’amministratore deve guardare con attenzione per una corretta gestione contabile del condominio.
Senza nota sintetica il rendiconto è annullabile. La Corte di cassazione ha avuto modo di evidenziare a più riprese come non sia necessario che la contabilità condominiale sia tenuta con forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione.
A questo scopo l’art. 1130-bis c.c., introdotto con la riforma del 2012, prescrive la redazione di un rendiconto condominiale annuale che deve contenere una serie di specifiche voci contabili, indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell’amministratore da parte di ogni condomino.
In particolare, secondo la lettura fornita dal Tribunale di Genova (anche sulla scorta di quanto evidenziato dalla Suprema corte nella sentenza n. 33038/2018), elementi imprescindibili del rendiconto sono da ritenersi sia il registro di contabilità, sia il riepilogo finanziario, sia la nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale.
Detti documenti perseguono infatti lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così da consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato.
In mancanza di questa documentazione, indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai condomini di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa, può quindi procedersi all’annullamento della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto, in quanto non conforme al disposto di cui all’art. 1130-bis c.c..
La mancata allegazione del preventivo non rende invalida la delibera. In caso di lavori da eseguire in condominio, la mancata allegazione dei preventivi all’avviso di convocazione dell’assemblea chiamata ad autorizzarli non mette a rischio la validità della relativa deliberazione.
E’ questo il chiarimento intervenuto con la recente sentenza n. 1234 della Corte di appello di Milano dello scorso 20 aprile 2021. Infatti per la validità di una delibera è sufficiente che l’avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, gli argomenti da trattare, in modo da mettere i condomini in condizione di comprendere i termini essenziali delle questioni che si andranno a discutere (si veda, da ultimo, la sentenza della Cassazione n. 13229 del 2019).
La disposizione che stabilisce che tutti i partecipanti all’assemblea siano stati preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare non comporta però che all’avviso di convocazione debbano anche essere necessariamente allegati i preventivi di spesa delle opere che si intendono eseguire nel condominio.
Quindi la deliberazione di avvio dei lavori che l’assemblea abbia eventualmente approvato non è da considerarsi invalida in caso di mancata allegazione di detti preventivi. E questo perché per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell’ordine del giorno e soddisfare il diritto di informazione dei condomini è sufficiente l’indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, anche in considerazione del fatto che il condomino interessato a consultare la documentazione relativa agli interventi da eseguire può attivarsi per visionarla presso l’amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese.
L’assemblea può sempre correggere il consuntivo.
In ogni caso, ove vi siano degli errori contabili, l’assemblea può in ogni momento provvedere a correggere il consuntivo, deliberandone una o più modifiche. Lo ha chiarito il Tribunale di Novara nella recente sentenza n. 378 del 25 maggio 2021. Nella specie il giudice ha infatti ritenuto infondata la domanda di una condomina volta alla declaratoria dell’invalidità della delibera assembleare di approvazione del consuntivo, per non aver recepito le rettifiche dalla medesima richieste.
Secondo la predetta condomina non sarebbe stato possibile per il condominio procedere a una correzione in autotutela del consuntivo, in quanto, una volta approvato, il rendiconto di gestione assumerebbe definitiva stabilità, vincolante nei confronti di tutti i condòmini, con la conseguenza che la sua approvazione rappresenterebbe di per sé un fatto impeditivo dell’ulteriore esercizio dei poteri di controllo sulla gestione economica da parte del singolo condomino dell’Amministratore, fatta salva la possibilità di impugnazione della delibera.
Al contrario, come chiarito dal Tribunale di Novara, fermo restando il diritto di ciascun condomino di proporre un’azione di impugnazione del consuntivo, non è affatto vero che sia preclusa all’assemblea la possibilità di emendare l’eventuale errore contabile.
Appare infatti del tutto ragionevole che, così come succede per i bilanci societari, anche per il rendiconto condominiale si possano correggere i conti, inserendoli nei nuovi consuntivi ancora da approvare con una nuova delibera. Ciò in quanto l’assemblea condominiale, in generale, ha la facoltà di discutere e deliberare su uno stesso argomento in sedute diverse, con il potere di revocare o sostituire una delibera già assunta. Difatti è da ritenersi legittima una delibera assembleare che provveda alla revisione dei rendiconti, anche di dieci anni prima, in quanto l’assemblea può legittimamente modificare il consuntivo, senza che ciò costituisca una contrarietà alla legge o a un qualsiasi regolamento.
L’amministratore, di conseguenza, può e deve provvedere a rettificare le posizioni di debito-credito dei condòmini, includendo le adeguate correzioni in seno ai rendiconti che l’assemblea condominiale deve ancora approvare.
fonte italiaoggi