LA SUPREMA CORTE NEL CASO IN CUI NON CI SIA ANCORA LA NOMINA DI UN MANAGER SUBENTRANTE
Il rendiconto? Va ai condomini
L’amministratore uscente è tenuto a consegnare tutta la documentazione condominiale in suo possesso al suo successore nominato dall’assemblea. Ove quest’ultimo manchi è nel diritto di ciascun condòmino richiedere al precedente amministratore la consegna della predetta documentazione e il rendimento del conto di gestione.
La mancata nomina del nuovo amministratore non legittima infatti una sorta di ius retinendi, poiché il relativo rapporto contrattuale intercorre con i singoli condòmini e non con il condominio, inteso quale soggetto distinto e unitariamente considerato. Questo il contenuto della recente ordinanza n. 18185 pronunciata dalla sesta sezione civile della Corte di cassazione e pubblicata il 24 giugno 2021.
Il caso concreto. Nella specie la Corte di appello di Catania, in riforma della sentenza resa dal locale tribunale, aveva accolto la domanda proposta da alcuni condòmini, condannando il convenuto, amministratore del condominio sino al 20 giugno 2013, a consegnare il rendiconto della gestione. Quest’ultimo aveva però impugnato la sentenza in Cassazione, deducendo che nei condomini in cui sia obbligatoria la nomina dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1129, comma 1, cc, quello che abbia terminato il proprio incarico debba restituire i documenti inerenti alla gestione e rendere il conto soltanto al nuovo amministratore nominato dall’assemblea, e non anche ai singoli condòmini.
La scadenza del mandato dell’amministratore condominiale. L’art. 1129 cc ante-riforma si limitava a stabilire che l’amministratore permaneva in carica un anno. Con il nuovo art. 1129, comma 10, cc, il legislatore della riforma del 2012 ha quindi confermato che la durata dell’incarico dell’amministratore è annuale, ma ha altresì sibillinamente aggiunto che esso si intende rinnovato per eguale durata. Di qui l’incertezza interpretativa sulla reale durata del mandato. Si ritiene generalmente che il legislatore abbia inteso conferire maggiore stabilità al rapporto intercorrente tra i condòmini e l’amministratore (salva sempre la possibilità per i primi di ottenere in ogni momento la revoca del secondo, in sede assembleare o, in ogni caso, in sede giudiziale, qualora ricorrano gravi motivi). È dubbio se tale meccanismo di rinnovo automatico del mandato valga in modo indeterminato dal punto di vista temporale o se, come sostenuto in alcune pronunce di merito, valga solo per il primo biennio di nomina. Dubbia è quindi anche l’applicabilità del principio della cosiddetta prorogatio imperii, in passato utilizzato per giustificare la temporanea permanenza dell’amministratore nel proprio incarico, a tutela degli interessi del condominio e dei terzi, fino alla nomina di un suo sostituto.
Si può infine osservare come l’amministratore possa rassegnare in ogni tempo le proprie dimissioni.
L’obbligo dell’amministratore uscente di consegnare la documentazione condominiale in suo possesso. In tutti i casi in cui cessi il mandato dell’amministratore, quest’ultimo ha il dovere di consegnare al suo successore la documentazione condominiale in suo possesso. Tale documentazione appartiene al condominio, in quanto consegnata all’amministratore di nuova nomina e successivamente da questi formata per l’esecuzione del mandato conferitogli dall’assemblea condominiale. Il comma 8 dell’art. 1129 cc post-riforma obbliga l’amministratore uscente, alla cessazione dell’incarico, a «consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini». Inoltre, a norma dell’art. 1130, n. 8, cc, l’amministratore è tenuto a «conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio».
La legge n. 220 del 2012, dunque, riformando la disciplina condominiale, ha ulteriormente sancito l’obbligo dell’amministratore cessato dall’incarico di riconsegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente alla gestione condominiale e, perciò, anche di rendere il conto del suo operato, conclusione cui era pacificamente pervenuta la giurisprudenza, facendo applicazione del generale obbligo di rendiconto e di restituzione imposto dall’art. 1713, comma 1, cc, il quale impone al mandatario di rendere il conto del mandato e a rimettere al mandante «tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato». La documentazione condominiale deve essere tenuta in ordine e conservata dall’amministratore per ovvie esigenze di trasparenza e di verificabilità a posteriori del corretto adempimento delle proprie obbligazioni contrattuali.
Mancanza di un nuovo amministratore e consegna della documentazione ai condòmini. Il rendiconto e i documenti condominiali possono essere consegnati dall’amministratore uscente direttamente all’amministratore subentrante, ove l’assemblea abbia tempestivamente provveduto alla designazione di quello nuovo, spiegando la delibera di nomina efficacia nei confronti anche dei terzi ai fini della rappresentanza sostanziale del condominio. È questo il cosiddetto passaggio di consegne, rito che si consuma tradizionalmente in occasione del subentro di un nuovo amministratore e che non di rado è causa di dissidi e di contenzioso, vuoi per la non ordinata tenuta dei registri obbligatori e della restante documentazione condominiale, vuoi perché alcuni amministratori si mostrano ancora recalcitranti al predetto obbligo di restituzione.
La questione affrontata dalla Cassazione, come anticipato, ha riguardato un caso molto particolare, ovvero quello della cessazione dell’incarico dell’amministratore uscente e della mancanza di un nuovo amministratore designato dall’assemblea. In questo caso alcuni condòmini avevano sostanzialmente richiesto che il passaggio di consegne avvenisse nelle loro mani. L’amministratore uscente, come detto, si era strenuamente opposto, ritenendo invece che ciò fosse possibile solo nei confronti di un nuovo amministratore legittimamente nominato, trattandosi di un condominio che per ragioni numeriche richiedeva necessariamente tale figura.
La Suprema corte, con la sentenza in questione, ha però smentito la predetta tesi difensiva, evidenziando come la mancata nomina del nuovo amministratore non legittima una sorta di ius retinendi con riguardo alla documentazione condominiale né un esonero dal rendiconto da parte dell’amministratore uscente, poiché il relativo rapporto contrattuale intercorre pur sempre con i singoli condomini e non con il condominio, inteso quale soggetto distinto e unitariamente considerato. Alla scadenza del proprio mandato, secondo i giudici di legittimità, l’amministratore è quindi tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso e a rendere il conto della propria gestione anche su richiesta del singolo condomino, «stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo e potendosi presumere che tale richiesta interessi egualmente tutti i vari condomini, in quanto affare ad essi comune». Con questa decisione pare quindi che il ricordato principio della prorogatio imperii dell’amministratore uscente non abbia più dimora in ambito condominiale, poiché, in caso contrario, almeno laddove il numero dei condòmini imponga la nomina di un amministratore, quello uscente dovrebbe continuare a svolgere le proprie funzioni, e quindi a detenere la documentazione condominiale, fino alla designazione del suo successore. A questo proposito è utile ricordare come una recente pronuncia della Suprema corte abbia anche evidenziato come la «perpetuatio di poteri in capo all’amministratore di condominio uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 cc o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità all’interesse e alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell’assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato dall’incarico».
fonte italiaoggi