110%, conta la vita della norma
Sì al superbonus anche per gli acconti pagati dal 1° luglio 2020 dagli acquirenti delle unità immobiliari antisismiche a destinazione abitativa, in applicazione del principio di cassa. A condizione che il preliminare di acquisto sia registrato e il rogito sia stipulato entro il 30 giugno 2022. Invece, per gli immobili che alla fine dell’intervento di demolizione e ricostruzione non risulteranno a destinazione abitativa, bisognerà perfezionare l’acquisto entro il 31 dicembre 2021. Lo ha chiarito con la risposta all’interpello n. 556 del 25 agosto 2021 l’Agenzia delle entrate, la quale ha inoltre ribadito (cfr. circ. 24/E/2020, par. 2) che, ai fini dell’applicazione del sismabonus acquisti, la natura del fabbricato (residenziale o non residenziale) prima della demolizione e ricostruzione è irrilevante (mentre il superbonus può trovare applicazione solo con riferimento all’acquisto di unità immobiliari a uso abitativo).

La risposta dell’Agenzia delle entrate ha inoltre precisato che:

– il contributo sotto forma di sconto in fattura non può in ogni caso essere superiore al corrispettivo dovuto, mentre nel caso di sconto «parziale» il credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante nella misura del 110% sarà calcolato in funzione dell’ammontare dello sconto praticato;

– per poter riconoscere nell’ambito di un unico progetto di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione le detrazioni relative all’ecobonus in capo all’impresa e «sismabonus acquisti» in capo agli acquirenti delle unità immobiliari, è necessaria la tenuta di una doppia «contabilità di cantiere» (in tal caso l’impresa di costruzione dovrà essere in grado di identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi di ecobonus).

Detraibilità degli acconti. Affinché gli acquirenti persone fisiche delle unità immobiliari possano beneficiare del superbonus per l’acquisto di case antisismiche è necessario che i requisiti sussistano nel periodo di vigenza della norma (come precedentemente chiarito dalla circolare n. 30/E/2020) e pertanto l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori dovrà essere stipulato entro il 30 giugno 2022. Gli acquirenti delle case antisismiche potranno fruire del superbonus anche per gli acconti pagati dal 1° luglio 2020 (in quanto l’agevolazione a tale data è vigente), in applicazione del principio di cassa, a condizione tuttavia che il preliminare di acquisto sia registrato e che il rogito sia stipulato entro il medesimo termine del 30 giugno 2022. Quanto appena illustrato è valido per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione abitativa. Per gli immobili che alla fine dell’intervento di demolizione e ricostruzione non risulteranno a destinazione abitativa bisognerà, invece, perfezionare l’acquisto entro il 31 dicembre 2021.

La qualificazione dell’edificio. Premesso che il superbonus può trovare applicazione solo con riferimento all’acquisto di unità immobiliari a uso abitativo (cfr. circ. 24/E/2020, par. 2), secondo l’Agenzia delle entrate la tipologia dell’unità immobiliare acquistata, sia essa residenziale o produttiva, è irrilevante per quanto riguarda il sismabonus acquisti. Invece, per quanto riguarda la natura del fabbricato (residenziale o non residenziale) prima della demolizione e ricostruzione, al fine dell’applicazione del sismabonus acquisti, sia per il sismabonus che per il superbonus tale qualificazione risulta irrilevante. In particolare, ai soli fini del superbonus, al termine dei lavori, l’immobile deve avere natura residenziale e conseguentemente essere accatastato in una delle categorie agevolabili.

Contabilità di cantiere. L’Agenzia delle entrate si è inoltre soffermata sull’eventualità che per il medesimo intervento di demolizione e ricostruzione degli edifici, ma per voci di spesa diverse, l’agevolazione «ecobonus» possa compromettere la successiva agevolazione in capo all’acquirente delle unità immobiliari. In particolare, il quesito riguarda la possibilità di riconoscere nell’ambito di un unico progetto di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione le detrazioni relative all’ecobonus in capo all’impresa e «sismabonus acquisti» in capo agli acquirenti delle unità immobiliari. Al riguardo è stato precisato che laddove l’impresa di costruzione possa identificare le spese riferibili esclusivamente agli interventi di ecobonus (ex art. 14, dl 63/2013), e ciò può realizzarsi attraverso la tenuta di una doppia contabilità di cantiere, la predetta detrazione non è incompatibile con il «sismabonus acquisti» all’atto dell’acquisto delle unità immobiliari.

Aumento volumetrico. La detrazione di cui all’art. 16, comma 1-septies del dl 63/2013 (la quale prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall’impresa di costruzione mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente), si applica anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente (purché nel rispetto delle disposizioni normative urbanistiche in vigore) come previsto dal «Piano casa».

Le tipologie di immobili per le quali è prevista tale agevolazione fiscale sono sia gli immobili residenziali sia quelli non residenziali. I beneficiari dell’agevolazione sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari, alienate dalle stesse imprese di costruzione entro il termine di18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, e la detrazione è calcolata sul prezzo di acquisto di ciascuna unità, nella misura del 75% oppure dell’85%, a seconda che l’intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio ad una a due classi di rischio sismico inferiore, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro.

Per quanto riguarda il «Piano casa», si tratta di una disposizione transitoria operativa dal 2009, frutto dell’accordo tra stato e regioni per il rilancio dell’attività edilizia, l’ottimizzazione delle prestazioni energetiche, l’eliminazione delle barriere architettoniche, ecc. In origine, l’accordo era per un periodo «eccezionale» di un anno e mezzo, in cui, in deroga agli strumenti vigenti, i privati cittadini avrebbero potuto usufruire di un bonus volumetrico (fino al 20% per ampliamenti e al 50% per demolizione e ricostruzione) per migliorare gli edifici esistenti.

Quando lo sconto in fattura è diverso dal corrispettivo dovuto. Come già precisato dalla circolare n. 24/E/2020, il contributo sotto forma di sconto non può in ogni caso essere superiore al corrispettivo dovuto, a fronte del quale l’impresa stessa matura un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante all’acquirente. Ad esempio, se il prezzo di acquisto dell’immobile è pari a euro 200.000, l’acquirente ha diritto ad una detrazione, pari al 110%, calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro, è cioè di euro 105.600. In tale caso, l’impresa venditrice che riconosce uno sconto pari a 96.000 euro maturerà un credito di imposta pari a euro 105.600. Nel caso in cui, invece, lo sconto sia «parziale», il credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante nella misura del 110%, sarà calcolato in funzione dell’ammontare dello sconto praticato. Nell’esempio, se l’impresa applica uno sconto pari a 90.000 euro maturerà un credito d’imposta pari a 99.000 euro. L’acquirente potrà altresì far valere in dichiarazione una detrazione pari a 6.600 euro (110% di 6.000 euro di spese rimaste a suo carico) o, in alternativa, optare per la cessione del credito corrispondente a tale importo rimasto a carico, ad altri soggetti. In alternativa allo sconto in fattura, infatti, l’acquirente può optare per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante ad istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni, ivi compresi fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi. L’importo della detrazione cedibile sotto forma di credito d’imposta è calcolato tenendo conto anche delle spese sostenute nel periodo d’imposta mediante cessione del medesimo credito ai fornitori (Provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, punto 3,4, e ss.mm.). Pertanto, nell’esempio prospettato in cui il prezzo di acquisto dell’immobile è pari a euro 200.000, l’acquirente può optare per la cessione, anche parziale, dell’importo corrispondente alla detrazione di euro 105.600 (calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro), a favore dell’impresa costruttrice che potrà scomputarlo dal prezzo di acquisto medesimo.

fonte italiaoggi