L’«inidoneità» dell’abitazione: casi concreti e paradossi fiscali
Netta chiusura delle Entrate contraddetta dalla linea soft sugli immobili ereditati
L’inidoneità della casa preposseduta dovrebbe permettere un nuovo acquisto agevolato qualora non sia stata acquistata con l’agevolazione “prima casa” e sia ubicata nel medesimo Comune della casa oggetto del nuovo acquisto.
È indispensabile, quindi, mettere a fuoco il concetto di inidoneità per verificare i casi in cui ricorre.
La Cassazione ha mostrato, sul punto, una notevole ampiezza di vedute, in quanto ha sancito che l’inidoneità può essere conseguente sia a fattori soggettivi che a fattori oggettivi, di qualsiasi natura e specie. Pertanto:
1 sotto il profilo oggettivo: l’inidoneità potrebbe conseguire al fatto che la casa sia (a causa della mancanza o della rottura di impianti o servizi) o diventi (ad esempio, a causa di intemperie o di disastri) inagibile o fatiscente;
2 sotto il profilo soggettivo: inidonea potrebbe essere una casa divenuta troppo piccola per l’aumento del numero dei famigliari del contribuente in questione o troppo grande a causa della loro diminuzione. Oppure potrebbe essere inidonea un’abitazione prima tranquillamente utilizzabile, ma che poi si renda inaccessibile – per il fatto di essere ubicata in un piano elevato non servito da un ascensore – a chi resti vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione. E ancora: inidonea potrebbe essere anche una casa che si renda inutilizzabile a causa della distanza dal luogo di studio o di lavoro del contribuente.
Nell’ambito della inidoneità oggettiva rientra, inoltre, il caso della abitazione sulla quale il contribuente abbia un diritto che non ne comporti «il potere di disporne come abitazione propria» (sono le parole della Cassazione nella decisione n. 21289/2014), come accade nel caso dell’abitazione concessa in usufrutto o locata a terzi.
Valutazioni in aperto contrasto
Che cosa ne pensa il Fisco? C’è da notare, innanzitutto, una curiosa situazione. Da una parte, ci sono un atteggiamento di netta chiusura (espresso nella circolare n. 1/E/1994, nelle risoluzioni n. 311657/1989 e n. 86/E/2010 e nella risposta a interpello n. 378/2019) e una eccezionale apertura a causa del verificarsi di un terremoto (espressa nella risoluzione n. 107/E/2017). Dall’altra, invece, nelle istruzioni alla compilazione della dichiarazione di successione (provvedimento del direttore dell’agenzia delle Entrate n. 728796/2019) si legge che se il beneficiario dell’eredità, al momento dell’apertura della successione, «si trova in una ipotesi di inidoneità oggettiva (inagibilità) all’utilizzo abitativo dell’immobile posseduto per il quale ha già usufruito dell’agevolazione “prima casa”, può richiedere di usufruire nuovamente dell’agevolazione “prima casa” sull’immobile ad uso abitativo caduto in successione».
Non va dimenticato, infatti, che l’agevolazione “prima casa” riguarda sì principalmente i contratti di compravendita con l’effetto, a seconda dei casi, di abbattere l’Iva o l’imposta di registro, ma è applicabile anche ai contratti di donazione e alle successioni a causa di morte con l’effetto di abbattere alla misura fissa le imposte ipotecaria e catastale.
È francamente privo di coerenza il fatto che la situazione di inagibilità della casa preposseduta sia rilevante quando si riceve una donazione o si eredita e non sia invece rilevante quando si acquista una abitazione con compravendita. Allo stesso modo, appare sorprendente che, nelle istruzioni alla successione si parli dell’inagibilità di una casa comprata con l’agevolazione prima casa, fattispecie che la Cassazione invece non consente di considerare in termini di impossidenza.
fonte sole24h